新房供不应求+地价节节攀升，宁波7月以来第三次加码楼市调控

继7月份两次出台楼市新政后，12月10日，宁波市住房和城乡建设局等四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》（以下简称《补充通知》），再度加码楼市调控。

《补充通知》从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等方面对7月份的调控新政进行了补充完善，并将从12月11日起实施。

克而瑞分析认为，宁波政府此次新政与其说是加码不如说是细化，本质上还是贯彻了中央“房住不炒”定位，围堵各类政策“漏洞”，遏制短期内因市场过热导致的投机需求，旨在保障刚需、贯彻“三稳”预期，推动房地产市场平稳健康发展。

调高二套房商贷首付比例

今年7月6日，宁波发布房地产调控“十条”新政，其中包括调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面，旨在为当时的“炒房”现象紧急“降温”。

紧接着在7月22日，宁波又发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》，强调“优购”政策，提出无房家庭须取得不动产权属证书满5年后才能转让优先认购的商品住房、房企提供至少50%房源倾向无房家庭等要求。

对比宁波7月发布的调控政策，此次《补充通知》的内容均是针对楼市交易，更多了一层“打补丁”的意味，对前期政策落地后产生的诸如“离婚购房”“父母投靠子女落户购房”“借名打新”“众筹买房”“资金投机”等楼市乱象进行针对性整治。

宁波市住房和城乡建设局官网截图

在保持首套住房信贷政策不变的基础上，提高第二套房商业贷款首付比例，是此次《补充通知》最受关注的条款。

具体措施包括：市六区已有1套住房且相应贷款已结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于40%；市六区已有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于60%。

《补充通知》还对投靠成年子女落户宁波市的父母、离异单身人士购房资格进行限制性规定，目的在于保障合理居住需求，限制投资买房。同时对合同更名和住房赠与行为进行了规范。

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者表示，对于购房资格的限定，并实行差别化住房信贷政策，前不久在西安的调控政策上也有所体现。对于购买资格的管控，主要针对由于新房限价因素所导致的“万人摇”现象，参加摇号的人群中不乏大量自住需求者，但也存在不少投机性需求。宁波这一政策也是针对二套房人群，尤其是存在前套未结清贷款的二套房明显提高首付比例，这在一定程度上将减缓改善人群的入市步伐，保障无房家庭低购房门槛。

库存去化周期仅3.1个月

此次楼市调控加码，与宁波近两年来整体市场热度较高不无关系。

克瑞瑞数据显示，今年前11月，宁波市六区供求比仅为0.89,新房市场供不应求，库存基本见底。截至11月末，宁波市六区库存仅为229万平方米，去化周期低至3.1个月，市区无房，供应受限才是造成宁波短期楼市火爆的重要原因。

再看土地市场，去年以来的宁波地价便“节节攀升”。自今年4月以来，宁波的土地成交楼面价基本处于1.1万~1.4万元/平方米的高位，11月更是再创新高，达到了22099元/平方米。

仅2020年下半年以来，宁波市六区成交楼面价高于20000元/平方米的涉宅用地便达到9宗。如鄞州区东部新城核心区以东片区的C3-1#地块，经过195轮竞价，最终以上限价42亿元成交，配建用房面积1300平方米，折合楼面价32516元/平方米，溢价率达25%。

值得注意的是，今年下半年以来，已有多个城市升级楼市调控政策。中原地产研究中心数据显示，7月份以来，全国已有超过30个城市加码楼市调控政策。不久前，西安才刚刚出台了楼市调控新政。

克而瑞分析认为，西安、宁波等热点城市适时提高二套房首付比例、封堵限购漏洞、规范“代持打新”等措施，也为其他一二线城市和热点三线城市实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标、落实地方政府主体责任方面提供了良好的借鉴范本。当前各地政府的首要任务还是应当预防资产荒下过多资金涌入楼市，加剧金融泡沫、进而引发潜在流动性风险。

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封面图片来源：摄图网