涉房企业赴港IPO热情不减，上市后估值为何两极分化

虽受年初新冠肺炎疫情影响，但今年以来房企及旗下物业公司、代建公司的上市热情依然高涨。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年以来，已有11家房企向港交所递交招股书，其中5家已成功上市；共有22家物业企业公开赴港上市信息，其中13家已成功上市；在代建行业，今年7月绿城管理成功在港上市成为“代建第一股”，建业集团也拟分拆中原建业赴港上市。

值得注意的是，“涉房”企业大举登陆港股，但上市后的估值却差别甚大。地产股依旧受到市场冷落，上半年市盈率均值仅12.1倍。如新近上市的祥生控股和上坤地产，截至11月23日收盘的市盈率分别为6.5和18.5。

另一方面，已上市的物业股平均动态市盈率在40倍以上。如今年上市的融创服务、世茂服务、金科服务、合景悠活，市盈率分别高达75.75、63.85、58.57、56.8。

KKG董事总经理张昕认为，目前在港交所排队上市的有十几家房企，目前这些上市的房企，普遍不去看二级市场表现了，他们很清楚上市仅仅是为了搭建一个融资平台。

规模进一步抑制房企上市估值

近三年以来，在港成功上市的内地房企已达16家，其中2018年6家，2019年5家。

今年以来，已有11家房企向港交所递交招股书，其中成功上市的房企有5家，分别是汇景控股（09968，HK）、港龙中国地产(06968，HK)、金辉控股（09993，HK）、上坤地产（6900，HK）和祥生控股（02599，HK）。

不过，地产股的估值却不容乐观。58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，今年以来赴港IPO的企业，除祥生和金辉外，多数都规模偏小，这类房企的抗风险能力、市场地位都偏弱，基本面也存在负债率偏高等问题，市场的看法偏于保守。

记者注意到，今年在港上市的5家房企，截至11月23日收盘，上坤地产和汇景控股的市盈率超过10，祥生控股、港龙中国地产和金辉控股的市盈率均低于10，分别为6.5、6.32和6.21。

以上坤地产为例，虽然其市盈率在今年上市的5家房企中最高，达到18.5。但一位不愿具名的业内人士告诉记者，对照中梁、祥生等千亿上市房企的市盈率，上坤的估值明显偏高。不过如果按照动态市盈率来看，上坤也在正常水平之列。

上市开辟的“融资路”将越走越窄

有些东西比股价更“实在”，如融资渠道。

上述TOP30房企IR表示，相比于打通境外融资渠道，拿到资本市场入场券更加重要；鉴于美元债只能借新还旧，新上市的地产公司如何申请美元债额度，如何在上市后提高信用评级，降低融资成本，是比股价、市值更重要也更实在的事。

但张波认为，“三道红线”之下，有些公司即便上市后，也未必能获得较大的融资规模。没有规模优势，对上市一年后融资成本做预测，意义并不大。“所以不能完全以房企是否上市来衡量企业是否足够优秀。”

在张波看来，在香港上市的房企，除了融创、碧桂园等大型房企流动性较好之外，其他房企估值都一般，所以衡量一家企业上市成功与否就取决于发债，换言之就是融资成本是否下降。

比如正荣和中梁这类高成长性的房企，上市时的销售规模已进入行业20强，上市后利率优势就很明显。如正荣的美元债利率从上市第一年的13.3%下降到如今的7.6%。

“但以后这类红利和涨势，很难再出现了。”张波认为，各地对于房价调控的力度不降反增，房价每年涨幅有限，直接限制了房企的利润率水平。

再者，很多房企对于线下渠道过分依赖也侵蚀了其利润率，目前全国渠道费用已经到了2%，未来房地产在盈利空间肯定是收窄的。“所以难免市场对于中小房企态度更保守，因为它们面临的调控风险和不确定性都更多。”

物业股估值渐入“分化”阶段

相比地产股，物业股的表现则是另外一个天地。

今年10月上市的世茂服务上市时市盈率近70，合景悠活市盈率也同样达到60；11月19日上市的融创服务，在次日收盘时的市盈率高达83，位列物业股第一；11月17日上市的金科服务市盈率59，而头部物企碧桂园服务的市盈率才50左右。

以融创服务为例，其最终定价11.6港元/股，“绿鞋”后融资规模达到92亿港元，创下目前物管上市公司融资规模新高，上市首日股价更是大涨21.9%。

同时，从成长性来看，以储备面积和在管面积的比值来定义增长空间，典型上市物企储备面积与在管面积的比值均值0.69。而融创服务拥有约12672万平方米的储备面积，该比值为1.20，在目前公开披露的上市物业企业中位居第三。

物业企业相对对地产开发公司，更强调轻资产，具备更好的现金流和毛利，由此获取了更高的资本估值。

对此张波指出，物业股的高估值，基于较高的ROE、较好的现金流与抗周期、抗疫情的特征。“这一行业具备增值收益想象空间。尤其在‘三道红线’的预期压力之下，房企旨在打造另一个资本平台，综合服务母公司的市值管理，所以房企分拆物业上市，成为风潮。”

但值得一提的是，物业股也渐渐进入“分化”阶段。由于大量企业涌入，物业股概念稀缺性消失、行业基本面基础也在弱化，近期多只物业股走低，资本热潮逐渐流逝。

如今年上市的物业企业中，截至11月23日收盘，融创服务的市盈率高达75.75，世茂服务、金科服务、合景悠活的市盈率分别为63.85、58.57、56.8；相比之下，建业新生活和金融街物业的市盈率分别为26.28和20.4，第一服务的市盈率仅为15.3。

张波表示，上半年物业股受追捧，但物业行业属于传统行业，在股市里属于防守型的品质，物业股的估值会慢慢回归理性。下一步，地产股的热度主要会依靠物业公司的大举收并购来推动。

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封面图片来源：摄图网