价值46亿元的厦门国际中心流拍 厦门第一高楼缘何无人问津?

    每日经济新闻 2020-10-22 17:58

    此次厦门国际中心和厦门宝嘉中心两处资产的拍卖对竞拍人的门槛要求很高,需要满足地产500强、一级地产开发商、世界500强、中国500强、央企、或营收不低于100亿元的企业等条件之一。

    每经记者 赵李南    每经编辑 汤辉    

    10月22日上午,厦门国际中心拍卖结果出炉,起拍价36.4亿元,但并未有人出价遭遇流拍。

    一位专门从事不良资产收购的业内人士向《每日经济新闻》记者透露:“通常情况下,一拍基本都会流拍,二拍搞不好会有人拿,(厦门国际中心)破产资产拍卖速度很快,8月份开始的破产程序,现在就推拍了,应该也是监管部门很重视。”

    厦门国际中心的背后,一直萦绕着一种神秘感,除了这座约340米高的厦门第一高楼经历了20余年的停停建建、建建停停之外,另外一个原因,是前次接手之人也异常低调。

    历经20余年,这座厦门第一高楼前接盘人面临困局,现如今又无人接盘,足见承担“第一”这个盛名之下的操盘难度之大。

    曾经的烫手山芋

    厦门国际金融中心的历史可以追溯至其前身厦门邮电大厦,而厦门邮电大厦的历史要从上世纪末说起。1994年,原厦门市邮电局就厦门邮电大厦工程的建筑方案进行国际招标,最终美国伊利诺斯州芝加哥SKIDMORE,OWINGS&MERRILL建筑设计事务所中标。

    按照当时的设计方案,厦门邮电大厦总计包括了地下3层,地上66层,总建筑面积17万平方米,建筑高度250米,总投资约17亿元。

    然而约15年后,截至到2010年厦门邮电大厦遭拍卖时,也仅建设完成了基础和部分裙楼。2010年1月,厦门邮电大厦最终以8.7亿元拍卖成交。

    图为厦门国际中心,图片来源:淘宝法拍官网

    接盘者为原福建省永榕电力(集团)有限公司(现已经更名为福建京朋水力发电集团有限公司)的实际控制人李榕新,在此之前,闽系的地产商中并未听过李榕新,而据当年的福建本地媒体报道,李榕新在福建主要是靠电力行业起家。

    据《中国经营报》报道,李榕新后改名为李炳江。在接手厦门邮电大厦后,也将厦门邮电大厦的名字改为了“厦门国际中心”。

    李炳江的败局

    然而,李炳江的商业帝国在接手这栋厦门第一高楼后轰然倒塌。据中国裁判文书网的多份裁判文书显示,李炳江在多起纠纷中都未出席庭审。

    李炳江的商业帝国京朋集团在2017年度开始显现崩坏的迹象。“金和所成立于2016年,由上海众苑金融信息服务有限公司(以下简称上海众苑)负责运营,于同年9月份获得知名企业京朋国际集团亿元注资。”中国网一篇报道中如是称。

    在金和所的背后,一直都有李炳江的影子。

    启信宝显示,2016年10月,上海众苑的股东发生变更,变更前上海众苑的股东为陈晓麟,变更后新增了深圳京朋投资有限公司。从股权关系上看,深圳京朋投资有限公司的最终股东为吴全水和陈聪明,此二人都与李炳江有或多或少的关系。

    启信宝显示,陈聪明为京朋控股集团(厦门)有限公司的法定代表人、执行董事,李炳江也曾为该公司的高管和股东;吴全水与李炳江二人也同曾是厦门佳熙电力有限公司的历史董监高。

    然而,在一年后的2017年底,金和所的产品便无法兑付,不少投资者在百度贴吧中直指李炳江为金和所的幕后控制人。

    几乎在金和所爆雷的同时,持有厦门国际金融中心这块资产的公司——厦门源生置业有限公司的股权也在发生变动。截至目前,厦门源生置业有限公司由深圳市星源城市能源开发有限公司和深圳市星源立升水环境技术有限公司两家公司持股。

    一拍无人问津,二拍将打八折

    拍卖公告显示,厦门国际中心项目一期规划地上建筑层数68层,建筑总高度约339.88米,地上建筑面积约11.5万平方米,地下建筑面积约4.8万平方米(局部地下3层,车位763个,其中机械停车位335个),总建筑面积约16.3万平方米。

    截至目前,厦门国际中心主体结构除架空层环带及一层后浇带未施工,其余部分已按设计施工完成,主体结构验收完成到40层;二次结构(砌体部分)完成约70%,水电预留预埋完成,水电安装完成约35%,防火涂料完成约65%,工程已封顶且玻璃幕墙基本完工。

    厦门国际中心项目二期规划地上建筑面积约1.78万平方米,其中商业面积为7360平方米。该期项目目前未取得规划及建设许可,也未开工建设。

    按照评估报告,厦门国际中心总体评估价约46亿元,其中,一期办公房产价值约41.8亿元,一期车位价值约3亿元、二期商业土地使用权价值约1.14亿元、售楼处价值约336万元。

    值得注意的是,除了厦门国际中心资产之外,此次一起拍卖的还有一处位置与其相连的厦门宝嘉中心资产。

    厦门宝嘉中心用地面积约1.3万平方米,建设工程性质为商业、酒店;规划地上建筑层数30层,地上建筑面积约6.3万平方米,地下建筑面积约6万平方米。目前,该项目除基坑支护工程(2013年施工,已超设计使用年限)外,尚未建设施工。

    据评估报告,厦门宝嘉中心土地使用权价值、在建工程基础及前期费用的市场价值约为6亿元。也即意味着,此次拍卖厦门国际中心和厦门宝嘉中心两者合计的评估价值约52亿元。

    记者注意到,此次厦门国际中心和厦门宝嘉中心两处资产的拍卖对竞拍人的门槛要求也很高,需要满足地产500强、一级地产开发商、世界500强、中国500强、央企、或营收不低于100亿元的企业等条件之一。

    图片来源:淘宝法拍官网截图

    除了上述条件之外,参与拍卖还需要缴纳保证金3.6亿元。一位专门从事不良资产收购的业内人士向《每日经济新闻》记者分析称:“因为这个项目整个评估价超50亿,这个项目拍完之后,还要投入大额资金开发,所以不是超大的企业都做不了。一拍价格超过了市场预期,所以流拍。”

    10月22日的拍卖最终以37883次围观、793人设置提醒、0人报名告终。《每日经济新闻》记者了解到,下一轮拍卖公告也即将挂出,起拍价会在本轮的基础上打八折。

    厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长、中国资深房地产估价师王崎向《每日经济新闻》记者分析称:“因为后期还要再投入很多的钱,目前写字楼也不是热点,(厦门国际中心)这种最好是做一个大集团的总部的(办公楼)项目,自己持有,这样才有意义,否则这个项目地点虽然好,但是一样没有被买家看好。”

    王崎表示:“厦门的房地产市场上写字楼不稀缺,住宅比较稀缺。厦门的写字楼是明显过剩的,厦门的非住宅物业收益率都很低,所以意义不大。”

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