西安唯一自管小区启示录

9月初，宁波中梁首府上演经典一幕：几名业主将一面写着「干啥啥不行，收钱第一名」的锦旗送给万科物业。而小区物业也是十分硬气，发布公开信「绿水青山，江湖再见」，负气出走。

这引得各地竞相模仿，如14日，陕西咸阳一小区因配套不完善、水质问题迟迟得不到解决，业主们便敲锣打鼓，将同样一面锦旗送给小区物业……

图片来源〡每经实习记者 淡忠奎 摄

但与此同时，西安唯一业主自管小区——和平花园去年财务结余83万的消息不胫而走，本土舆论中，仿佛一夜之间，业主与物业的矛盾卒于和平花园。

粉巷财经（ID:nbdfxcj）实地探访该小区，并与小区物业专家顾问何志恒，及工作人员进行深入交流后发现，和平花园运营得很成功，但从现实层面来讲只是个例，有多大程度的复制推广价值，还需打个问号。

业主们的胜利

和平花园属于西安早年的低洼改造项目，自1996年竣工后，就安静地伫立于友谊路和文艺路十字西南角。

不会有人想到，这个仅有三栋楼、三百余家住户的老小区，多年后会有如此“荣耀”的一天。

近日，该小区公示了2019年度的财务情况：收入合计141.08万元，支出57.85万元，结余近83.23万元，引得各大媒体竞相报道。

难得的是其收支皆有详细记录，如收入方面，物业费、广告费和锅炉费、停车费分别为90.53万元、14万元和33万元；支出方面，工资支出约25万元，购买电脑、监控设备、楼道口LED显示屏、门禁卡安装材料等固定资产合计约3.43万元，更换居民智能卡式电表合计3.19万元等。

而和平花园走上自管模式，不过两年时间。

作为一个存在了20多年的老小区，该小区也曾一度陷入设施老化、卫生脏乱等问题，甚至连安全都令人担忧。

2018年7月，和平花园召开首届业主大会选举产生了业委会，3个月后业委会完成备案。随后，他们又商定不再聘请物业公司，实施业主自管。

为此，业委会还聘请了实践经验丰富的社区建设专家何志恒作为和平花园专家顾问，后者向粉巷财经回忆：“原来的物业已经管了20多年了，管理存在很多缺位的地方，而大家也迫切希望把这个老小区建设好”。

同年末，业委会在何志恒的帮助下和前期物业公司签订了退管交接协议，该小区随即成为西安唯一和前期物业平稳交接并实现自管的小区。

如今两年过去，和平花园已经形成了以7名业委会委员、1名候补委员为核心，数十名热心群众为志愿者，聘请20余名专职人员进行维护的运行模式。

而在日常财务方面，业委会严格执行收支两条线，“所有收入一律进公户”，业委会成员皆是业主兼职，不从小区收入里拿一分钱。

图片来源〡每经实习记者 淡忠奎 摄

粉巷财经实地走访发现，和平花园小区没有统一的大门，A座、B座和 C座三栋楼都直接临街，而业委会所在地为C座旁边的地下车库，一切都在简单而有序地运转着。

有业主称，实现自管后，小区不仅新装了门禁、刷脸系统和监控，逢年过节还会发粮油、大米等福利。提起现在的业委会，路过的业主皆赞不绝口：“现在这物业费感觉花的物超所值”“比以前舒心太多了”……

作为西安唯一的业主自管小区，和平花园收获了众多“艳羡”的目光。相关报道下，网友或是痛陈自己小区物业的不作为，或是表达对自管的羡慕，一时间，仿佛都看到了新的出口。

和平花园只是个例

不过，和平花园当下也面临自己的难题：小区消防设施已经瘫痪多年，高低压配电柜前段时间也突然瘫痪，上下水管道也已老化……

其业委会扈主任称，小区已申请老旧小区改造，此外可能还需要召开业主大会讨论补缴部分维修资金。

有社区工作人员认为，“和平花园目前为止运营得非常好，但它只是一个个例，并不适合所有小区推广”。

在小区专家顾问何志恒看来，“没有这个业委会主任，和平花园小区不会取得这样的成功”。该小区业委会扈主任等人本身有着丰富的企业管理经验，能够开源节流，同时又不计较个人得失，这是和平花园小区自管成功的重要原因。

而从实践层面看，业主自管失败的案例并不少见。

接触社区治理工作已经10年的何志恒常说：“别人都是讲成功，而我出去就是讲失败”，其还在网上发布了《物业自行管理不是业委会人员自干——小区物业自行管理不成功的实践教训》。

在街道办的办公室内，他向粉巷财经讲述了8年前在西安唐园小区亲身经历的一个业主自管的失败案例。

唐园小区始建于上世纪九十年代中期，占地200余亩，共有居民楼45栋，商务楼1栋，居住户1938户，是当时西安最大的封闭式安居小区之一。

2012年9月何志恒被选为业委会主任后，在其倡议下，业主大会决定实行物业自行管理，这很可能是陕西地区关于物业自管最早的尝试。

图片来源〡摄图网

其间，唐园业委会向业主借款50余万元，作为流动资金，并聘请了一支专业服务团队。但因前期物业拒不交接，考虑到维持成本，这支服务团队只能被遣散。

直到2013年3月，唐园业委会强行接管了物业，拉开了物业自管的序幕，但一连串问题随之而来：水电维修爆发式增长、前期物业恶意拖欠水电费，面临断水断电的风险、业委会内部拉帮结派闹待遇……

所有的问题都汇集到业委会主任何志恒一人肩上，其精神几近崩溃。

最终，一名业委会成员趁机注册私人物业公司，又拒不退出业委会，这场轰轰烈烈的自管尝试宣告失败。

事实上，当时唐园小区已经退回到了业主自治阶段，甚至无法实现对物业公司的监管，“唐园自管的结果远比聘请物业公司更糟”。

这也成为日后何志恒常时常分享的案例。

社区治理的未来

何志恒认为，业主自管是业主自治的高级阶段，其核心三大权利必须掌握在业主手中，即物业管理重大事项决定权、物业管理经济权和物业服务人事权。

“这是业主自管的基本属性，所有权必须完全在业主手中”。

据介绍，目前国内主要的管理模式是包干制、酬金制和业主自行管理等形式，绝对大多数小区是包干制，酬金制和自行管理比较少。

酬金制，即由职业经理人代管小区物业服务团队，业委会负责监管；而自行管理，即如和平花园小区，业委会直接管理物业，自行聘请维修、保洁等专业服务团队。

何志恒认为，相对于完全自行管理，酬金制或许是未来值得推广的模式。如深圳阳光花园小区，业委会就在业主支持下筹措了50万启动资金，组建了80余人的物业服务团队，聘请职业经理人管理小区，极大改善了小区管理状况。

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而华南城市研究会会长、暨南大学公共管理学院教授胡刚认为，业主自管并不代表未来的主流方向，它可能更适合规模较小的小区，但不宜大范围推广。

胡刚告诉粉巷财经：“问题的关键不在于物业公司这种模式，而是现在的物业很多都是开发商天然延续下来的，就好像他觉得自己就是主人，这种权益关系颠倒了”。

《物权法》规定，经有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，可以解聘物业公司。

胡刚表示，现在一些地产开发商组成的物业公司，若业主同意也可以考虑保留。因为开发企业把物业管理好，对其企业声誉和产品形象都至关重要，这样的话除了业主缴纳的物业费，他们也会自己补贴一部分来管理，一些大牌房企的物业还是不错的。

不过，他也表示，社区管理是相当复杂的，不管是开发商物业管理，还是业主自管都是少量的，最主流的还是应该由专业的物业公司来管，但前提是必须由业主大会来决定。