房价上涨致293万元回迁房指标被违约,律师称“合同有效,但未必可强制履行”

    每日经济新闻 2020-09-08 11:55

    每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤 李净翰    

    “不占用名额、不限贷、不限售!”

     

    “购入价格是周边楼盘的一半,稳定投资,5年至少收益一倍。”

     

    “每月30~100元/平方米租金补偿,还有装修补偿、搬迁费、积极签约奖励等。”

     

    “旧改回迁房不存在烂尾交不了房的。”

     

    上述中介宣称的回迁指标房购房条件和收益预期完全符合王诚等一类人的购房需求。王诚,非深圳本地户籍,不在深圳工作生活,不具有深圳商品住房购房资格。

     

    自去年深圳因房价上涨频频霸占各大主流媒体头条后,全国各地想要分得深圳楼市红利的人并不在少数,王诚便是其中一位。

     

    但王诚并不像其它炒房客一样,激进冒险地以假结婚等方式买入深圳房产。他选择了相对稳妥、运作成熟的回迁指标房。

     

    然而他自认为稳妥的购房计划,还是受到715深圳楼市调控的影响。深圳楼市调控后,不限购不限贷的公寓、小产权、回迁指标房等价格在短期内急剧拉升,在利益差额面前,他没想到业主选择了违约。

     

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    暴涨致所买指标房被违约

     

    在深圳,回迁指标房买卖的市场已非常成熟,有确定、完善的运作方式,也有大批中介人员为回迁指标的买卖服务。

     

    回迁指标的买卖实际上是旧房回迁权益的转让,即卖方将回迁房权益转让给买方,买方支付购房款,或直接和回迁民签订协议,或直接与旧改实施主体签署《搬迁补偿协议》,获取回迁房屋。

     

    但由于交易时旧房尚未拆除新房尚未建设,只有“指标”没有实物,因此被称为指标房。

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    中浩吉祥花园俯瞰图,图片来源:乐有家

     

    今年6月29日,王诚与业主签订《转让协议书》,以293万元购买其深圳龙岗坂田中浩吉祥花园“指标房”,104.71平方米,并约定按照交易节奏分三次付款,签约当日王诚向业主支付定金10万元。

     

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    王诚原本与业主约定7月30日至开发商处《拆补协议》,届时王诚支付第二笔款项146.6万元,第三笔款项136.6万元在拿到开发商盖章原件后支付完毕。

     

    然而715深圳楼市调控后,大量资金涌向不限购不限贷的公寓、小产权、回迁指标房中,其价格也在短期内急剧拉升。7月30日,当王诚如约从外地来到深圳想要与村委、开发商三方办理《拆补协议》签约手续时,业主却因“指标”价格暴涨,明确表示毁约不卖。而王诚从中介处了解到的是,他所签约的房子一月不到已涨价40万元。

     

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    镁编查询贝壳找房得知,目前中浩吉祥花园在仅3套房屋在售,其中90平方米的三房挂盘价已涨至430万~450万元,单价4.7万~5.4万元/平方米,而王诚今年6月底签约时,其所购的物业单价仅约2.8万元/平方米。目前,中浩吉祥花园周边房龄较新商品房均价在6.8万~7.4万元/平方米。

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    “不确定因素多,未必可强制履行”

    知名房地产律师、深圳小产权房指标房法律服务专家张茂荣告诉镁编,近年来,指标房因其不限购、不限售、有村委和开发商保障交易而十分火热。从以往纠纷案例来看,深圳回迁房指标转让有效,但由于旧改时间久,不确定因素多,最终未必可强制履行。

    为防止房价暴涨后因配偶、共有人等异议导致合同不能履行交易的风险,张茂荣提示,建议转让合同中,卖方配偶、父母、子女、共有人等全部签字确认,以便卖方违约后具备条件时起诉继续履行。

     

    “在深圳,指标房交易已经有非常完善的流程了。”专门从事指标房买卖的从业人员方深告诉镁编,要和业主、村委、开发商签合同,在拆迁办和国土局备案。流程上是付款后原村民带你去和村委、开发商签订包括赔偿协议、意向户型、过渡期租金等细节的合同。

     

    “合同签订后你自留一份,开发商同时把合同递交到国土局,房子建成回迁时你拿着合同来选房即可。”

     

    同时方深提醒,交易时一定要注意区分回迁指标房和待拆迁小产权房,待拆迁小产权房风险要比指标房大很多。指标房是直接和开发商签拆迁补偿合同,如果不能与开发商直接签,那基本是还没立项,就不是指标。

     

    指标价格方面,方深介绍称,看开发商拆迁进度,进度越快价格就越高,并且与开发商签订合同后,每个季度会收到一笔过渡期租金,直到回迁选房拿到钥匙为止,指标私下还可转让。

     

    而王诚此行未能如愿签订拆迁协议。随后他将业主诉至法院,要求其按照近期房子的市场涨幅进行差价赔偿,并申请对交易房屋进行保全。

     

    实际上,回迁指标违约的业主和客户被法院裁判的案例均不鲜见。有的是在合同签订后,客户按约定向业主支付了房款,但业主未向客户交付回迁房屋,法院根据合同约定裁判业主承担违约责任;也有在市场下行时,客户支付合同定金后不再支付剩余款项,拒绝履行合同,法院裁判其构成违约承担相应责任等。

    记者|甄素静 编辑|陈梦妤 李净翰 王嘉琦

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    来源:镁刻地产(微信号:Real-estate-Circle)

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