第十届中国价值地产年会·线上沙龙①|稳定现金流最为资本市场看重智能化建设成为物业行业发展基础

房地产行业下行周期中，物业管理行业因为具备良好的现金流和抗风险能力，越来越受到资本市场的青睐，上市热潮也给物业企业带来了很多积极的变化。

《每日经济新闻》记者观察到，物业服务企业在住区服务之外，拓展了公共服务、商企服务等赛道。基于此，新业务领域的成长性以及资本市场对此的态度值得行业进行深入探讨。

物业服务是一个赚“慢钱”的领域，过去很长一段时间，跑马圈地或许是规模扩张的最优选，但带来的结果可能是服务水平“良莠不齐”导致毛利率、净利率的下降。因此，在经历过草莽生长之后，无论是龙头企业抑或是中小物企，“服务质量”、“服务差异化”是当下的必修课题。

9月1日，每日经济新闻主办的“金九迎十”房地产线上论坛的首场沙龙——物业资本论正式开启。碧桂园服务首席财务官黄鹏、保利物业公共服务中心副总经理韩春、时代邻里首席信息官孙泽淇、雅生活品质运营部总经理肖连杰、旭辉永升服务发展部总经理肖文凤、上坤物业总经理周锦扬和中指院物业事业部副总经理牛晓娟等，以线上视频直播的方式出席，就物业资本的道与术以及物业企业在非住宅领域、增值服务和智能化建设的发力方向展开一场深度对话。

稳定现金流和轻资产运营最为资本看重

牛晓娟：2020年以来，受疫情影响，金融行业低迷，整个物业服务企业的表现成为资本市场一道亮丽风景线。

孙泽淇：物业股近年来确实特别受资本市场的关注和青睐，物业行业正在迎来它非常好的发展黄金时期。我认为资本主要看重的是物业轻资产的管理运营模式，以及未来行业发展所带来的潜在优势。

首先是业务方面，物业管理的轻资产运营模式特性，使得它本身的发展更具稳定性。物业公司的主要收入来源是物业费，尤其是在经济下行时期，相对而言，物业费收缴的稳定性及可预见性会更强。同时，由于本次新冠肺炎疫情的影响，物业服务企业在防疫工作中发挥了中坚作用，很多业主都主动预缴物业费。

除基础物业服务之外，物业企业所衍生出的社区增值服务也拥有巨大的发展空间及相对稳定的客户。这都使得物业企业进一步受到了资本市场以及投资者的青睐。

其次是物业企业的发展优势。行业政策持续地给予了物业行业更大的扶持，也给我们企业带来了巨大的发展空间。同时，由于物业属于传统行业，物企众多且良莠不齐，行业整合及资源重置机遇巨大，给予了资本市场以及投资者非常大的想象空间。

肖连杰：首先，物业行业有非常稳定的现金流，这是资本市场最看重的。实际上，这也是整个物业行业的优势，即稳定的现金流。稳定的现金流来源于稳定的物业费收入，特别是在疫情期间，各个企业、各个行业都有这方面的经济压力，而在这一过程中物业行业现金流的稳定性就凸显出了。

第二，以雅生活为例，现在有将近5亿多平方米管理规模，对应很大的客户基数，增值服务的空间也非常巨大。雅生活可以针对大基数的客户，不断地做相应的增值服务，这是盈利能力。

第三，上市物业公司持续的收并购也是资本市场比较看重的地方。雅生活就通过近两年做了很多收并购的成功案例，特别是中民物业的收购，让雅生活从一个单业态的竞争进入了全业态的竞争，让企业更有内生力。

第四，物业企业具有较强内生力，这个内生力是产品研发的能力。现在雅生活就在逐步输出服务产品，如住宅服务产品、公建服务产品等，还在今年提出一个新的服务理念即城市服务，这也给予资本市场更大的想象空间。

肖文凤：第一，物业管理行业受政策影响比较小，是抗周期性行业；第二，它有稳定的现金流，尤其是疫情期间，品质物业管理公司的发展，无论是发展还是增长优势上都有更充分的体现。

第三，物业行业在中国的发展不足40年，资本市场上对这个行业的关注刚开始，这也是其被热捧的原因；第四，绝大多数物业管理公司，背后都依托着地产品牌开发商。头部地产开发商确定性还是比较高的，水涨船高下，也给物业公司带来了更多确定性的增长预期。

第五，早期的一些物业管理公司都聚焦于住宅、办公。但从目前的业务拓展来说，已经延展到资产管理甚至是城市服务以及美好生活的服务。这样来看，这是一个方兴未艾的行业。

综上，物业股受到资本市场的热捧，我认为还是会持续一个阶段。但花无百日红，估值或者利润最终还是会趋向于合理，市场最终还是会趋向于理性。目前，物业板块的上市公司样本量还是比较少，随着上市公司越来越多，样本量越来越多，也一定会出现强者恒强、板块分化的情况。我个人乐观一点认为的话，物业股被热捧的时间还有3～5年，理性一点认为的话也就1～2年。

周锦扬：我觉得虽然整个物业行业目前被资本市场看到，但应该更加理性地看待物业企业上市的行为。资本看重物业市场的特征无外乎几个方面，一是，大家都谈到的物业公司收入相对比较稳定；二是，物业公司的持续发展性相对来说比较长久，可以源源不断地为客户提供一些内生性服务；三是，物业公司的管理范围已不单单涉及住宅、非住宅，还包括城市运营；四是，在资本市场的热捧下，有些消费升级、智能化、社区养老等都不断涌入物业管理企业。今年年初的疫情，把社会对物业公司的认可度进一步提高。所以我觉得，未来物业公司上市还是比较可期。

牛晓娟：确实现在物业行业是一个既能立足当下，又有无限想象空间的行业。我们也判断，现在资本市场还处于一个方兴未艾的阶段，投资者对物业企业的这种认识将逐步清晰，兴趣也会愈加深厚。

智能化建设成为整个物业行业基础

黄鹏：智能化主要解决三个问题，我们在两个方面做得好一点，有一方面还要发力。三个问题分别是管理数字化、增值服务数字化以及向外赋能。

所谓管理数字化一个是管理层面，一个是作业层面。整个智能化是数字化的一部分，所有的管理都要变成数字化。智能工具无非是使得采集信息、决策信息比较标准化，比如说内部的维修、抢单制度；结算方面是自动化的系统，自动开票、自动交易等。对于安防方面的监控可以做到24小时无死角覆盖，并且用AI赋能，跟踪一些事件、一些人、一些车辆，实现内部联网报警这样的调度功能。对于电梯、消防设施等，通过传感器远程把全国所有的设备汇集到一个中央系统，通过系统可以自动报警，或者进行一键检查，来实现对于管理效率的提升。

人的管理半径大了，人均产值就大了，创造的价值也会更大。在管理上要更扁平化，使管理的边界、天花板提升，就必须要用管理标准化、数字化等手段，各种业务之间要减少烟囱式协作，多一些打通、自动化、共享，这是管理数字化。增值服务的数字化方面我们还需要继续努力。

韩春：可以从三个方面来看，一是，智慧化工具的投入和使用可以实现过程管控、集成管控、精确管控等，能够帮助企业降本增效，同时可以大幅度提升服务管理质量。比如说在疫情期间，保利物业服务的板块在智能街道开始采用无人机消杀，避免传统人工带来的风险，同时也实现项目增效。未来越来越多的智能产品也必将辅助于智慧化，实现管理工具的升级，带来整个服务方式的改变。

二是，服务方式的创新。在传统物业服务上，智慧化突破打破了原有面对面式的服务，现在通过物联网、大数据、线上服务、云服务等都可以有效地提高居民的服务体验，改善服务缺陷，促进物业和客户之间的沟通。在保利物业公共服务智慧化建设的过程中，我们致力于打造一个覆盖全业态的数据统一、业务流程统一、管理统一的平台，这个平台沟通双方的服务，通过指挥管理系统，实现一键呼叫，确保服务及时高效，真正实现居民生活的便利化。

三是，促进整个社会生态的重构。智慧化带来的是跨行业、跨区域的融合，如果科技企业想要真正改造居民的衣食住行，就必须离开小家，去寻找社区甚至是城市的合作者。只有这样，高质量的物业管理公司才会可靠，才能实现政府、科技企业、物业企业的联动发展。从有专业的物业管理、智慧城市空间等，重新定义物业服务，进而重新构成整个社会生态。

牛晓娟：对内提升效率，对外延伸物业服务企业边界，比如城市管理等，其实都需要智慧物业做基础。

孙泽淇：时代邻里是将整个智慧社区分作两个方面进行建设，一是在家庭领域，二是在社区公共区域领域。在这两个领域之间形成场景的互通，让用户无论是在家庭生活还是社区生活之间的场景能够互相打通，得到最大的便利。

在家庭领域，我们自主研发了新的家庭网关，这个新的产品形态使我们重新定义了可视对讲。因为可视对讲是房地产企业标配给用户的设备，我们把智能网关和智慧音箱、可视对讲做了融合，这样用户可以直接用语音的方式和可视对讲进行对话，并且把它作为家庭设备的网关，能够控制家庭里各种各样的智能化设备。然后再将一些物业场景和网关做深度结合、绑定，就可以在入户的可视对讲上进行呼叫电梯、开通进门权限等一系列操作。

我们认为，可视对讲今后将可能成为家庭边缘计算的核心设备，具备这么多生活功能的房屋，为什么不需要一个操作系统对它去进行控制？在这个过程中，地产企业和物业企业可以发挥自己前端以及长尾实施服务的能力，来为用户实现预装和长尾服务，对设备实时响应，这可能比互联网的产品也具有优势。

在公共区域层面，传统物业企业一直面临一个问题，即不同的社区有不同的系统在进行管理，一个社区里不同的专业设备又是不同的系统在进行管理。比如，一个社区里有停车场系统、摄像头管理系统、人行道闸管理系统，如何在集团层面建立一个统一的管理平台，能跨地域、跨项目对所有设备进行管理，并且是跨品牌地对社区的设备进行管理就很重要。

今年时代邻里在着力践行社区一体化管理平台，这个一体化管理平台是我们和阿里巴巴共同合作打造的，底层利用的就是阿里的物联网平台，所有社区硬件设备都和阿里的物联网平台进行交互，软件平台直接和阿里的IoT平台进行交互。

牛晓娟：智能化建设是整个物业行业的基础，它除了可以代替人工降低成本之外，也为我们物业的想象空间提供了基础，否则的话物业行业依然是一个传统服务行业。

周锦扬：对智慧社区这一块我重点从两个方面阐述，分为内部和外部。对内，今年疫情期间，内部管控模式发生了改变。智慧社区更多地是打破了一些传统物业依赖于人的因素，比如不断监督、监控、走现场等繁琐事务进行管理。而通过智慧社区，我们采取了一些语音监控、大数据等分析所有项目的运营情况，可以快速、及时、准确地对整个公司的运营情况、经营情况进行分析，提高了管理效率。

其次，是降本增效。比如通过无人值守停车场、无人巡逻机、扫地机等可以快速把现场所有问题梳理出来，使其得到解决，提高整个物业公司的管理效率。

对外，是对客户服务模式的改变。疫情期间，因为不能见面，所以更多建立了线上交流的服务模式，很多原来需要面对面解决的问题，这一次基本得到快速解决。

还有就是客户在增值服务上的选择范围不断扩大，涉及的内容很丰富。比如，智慧服务平台现在可以为客户准确地提供一些专项服务。在做物业营收的同时，也搭建了业主与物业企业的沟通平台，促进了社区新业态的开展，实现了物业企业的可持续发展。

牛晓娟：确实，在后疫情时期，科技如何赋能物业服务，如何让物业服务企业实现真正的降本增效，也是我们企业必须关注的一个点。智慧物业建设还有很长的路要走，包括在建设方面，是和大企业去合作，还是自己去开发，也是企业面临的重要抉择。我们希望行业同仁能够共同携手，为推动智慧物业的建设发展添砖加瓦。

物业管理是对政府基层治理的强大补充

韩春：首先，物业行业有一波地产行业的红利。不止物业行业，很多行业都依托于母公司的红利。地产的红利正在缩小，要加快企业转型，跟进市场发展的趋势，开辟新的路径，抢占新的赛道。

其次，是面临科技物业的市场争夺。物业行业大多是依赖于人工，如今在人工成本上涨和人力资源短缺的现实背景下，传统物业的发展模式已经不再有优势，在科技化、智能化发展的未来，如果不顺应智慧化发展，企业的格局将越来越小，因此物业企业要用高科技技术为企业实现降本增效。

后疫情时代，政府将通过补短板等手段，提升整个城市的综合管理，稳定综合发展。物业服务将成为政府升级智能体系和治理能力的一种抓手，通过数字化赋能的方式，实现对于网格的智能化、专业化、精细化管理。

同样，疫情也带来给我们新的机遇。在疫情期间，物业行业参与公共卫生事件，社会治理的优势开始逐步凸显出来。在未来，物业行业一定会加快速度参与到整个城市发展、城镇发展的路径中来，一定会成为整个行业发展的新机遇。一是城市治理，二是社会运行方式的转变，三是城市服务的衍生，四是解决城市老旧难的需求，五是基于基建加速城市化服务，这些都将加速物业行业转型，加速行业创新发展。

牛晓娟：现在提出的大物业概念，除了基础的物业，还有非住宅管理市场，包括城市和乡村治理等方面，可以说在后疫情时代，我们面临非常大的机遇。

周锦扬：目前整个物业最大的风险有三个方面。一是，因为企业的快速发展，可能导致物业行业人才的断层。以往传统物业行业门槛相对比较低，对于物业从业人员的年龄等要求都相对比较低。但随着从物业行业服务模式和经营模式的不断创新，对高素质人才的需求也在不断增长，就可能导致物业行业里出现人才断层的现象。二是，很多物业公司进行收并购时，带来一些被收购公司和原公司企业文化之间的差异，导致员工与员工之间的磨合时间会非常长。三是，因为物业公司快速扩张，资本带来的冲击很大。有的物业公司在服务管理方面就会出现一些下滑，处理问题的反馈、响应也会不及时。

后疫情时代，我们的机遇是什么？我的想法是要回归物业本质，建设物业公司服务的本业，才能把真正的物业服务价值做到最高，也才能真正地占领物业市场，提高整个物业市场的占有率。

黄鹏：后疫情时代，主要是凸显了物管在社区重要的作用。因为它是对政府基层治理很强大的补充，对社区居民生活服务有很强的影响力、很强的整合能力。未来，龙头或品质比较好的物管公司应该会形成较强的竞争力。业主也会意识到，对于小区来说一个大品牌、服务好的品牌，能够对于社区居民的生活有质量上的提升。从这个角度来说，市场增加了收并购、合同拓展的机会。

第二个机会，是在城市服务上。政府开始将市政、公共设施的服务外包给由物管公司组成的一些设施管理公司、城市服务公司，这就形成物管公司新的业务机会。这个机会有多大？环卫的市场就两三千亿之多，其它的设施外包服务也超过2000亿元，都可以为物管公司打开新的成长空间。

"第十届中国价值地产年会"招商合作热线：郑女士（18680672051）

参会咨询热线：甄女士（13124761118）

记者|黄婉银 编辑|陈梦妤 卢祥勇 杜波

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