深圳40年•财经40人丨专访中国奥园营运总裁马军：深圳“拼”字当头 奥园乘势而起

深圳对每一家要进行全国化布局的房企来说都是一个关键的战略位置，但常常也让很多房企求而不得。能在深圳扎根并持续发展的外来房企屈指可数，这往往需要天时地利人和。

起家广州的中国奥园就是其中之一，“幸运吧，我们进入深圳的契机跟运气都还挺好的。”中国奥园集团执行董事、营运总裁、地产集团总裁马军近期在接受《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者专访时，如是解释奥园得以成功进入深圳市场并扎根发展的原因。

话虽如此，但运气往往留给有准备的人。中国奥园自1996年成立，2007年在香港联交所主板上市（股票代号：03883，HK），现在已经是一家千亿级跨国企业集团。

在非同寻常的2020年上半年，中国奥园交出了一份优秀的中期答卷。报告期内，奥园的营业额同比增长19%至282亿元，毛利润同比增长18%至83亿元；核心净利润同比增长14%至28亿元；股东应占核心净利润同比增长21%至25亿元。

这家具有高成长性的房企一直在坚持自己的独特打法，低调迈步进入行业TOP30。经过多年积累和实战，奥园建立起“经验足、网络广、团队强、决策快”的收并购优势，并一直坚持以此为主，这需要的不仅仅是资金，而是勇气、实力与眼光。

这样的独特打法不仅为奥园带来了大量且高性价比的土地储备，有足够的实力在后千亿时代继续奔跑，也让其在面临市场变化和周期来临时，有更多弹性空间可以从容应对。

市场和形势的变化难以预测，一家优秀的企业不仅需要有应对长短期波动的实力，更需要把握机遇，聚力当下，储备未来。

马军 受访者供图

深圳“拼”字当头 收并购优势助力扎根

NBD：今年正值深圳经济特区建立40周年，作为深圳新加入的一分子，您期望公司在深圳可以得到怎样的发展？

马军：其实我们地产集团部门总经理级别以上的高管中，超过六成都是深圳人，他们都对深圳很熟悉。奥园在2016年就已经正式进军深圳市场，并陆续成功打造了奥园翡翠东湾、奥园峰荟两个项目。

奥园还是比较幸运的，我们进入深圳的契机跟运气都还挺好，对于继续深入发展我们也很有信心。

经过这些年的发展，我们现在在深圳已经积累有接近10个左右的旧改项目，整体的拓展速度还是很快的。奥园希望能够在深圳扎根发展、开枝散叶，目前的发展情况跟我们进入深圳之前的计划还是符合的，因为在深圳拿地还是比较困难。

NBD：去年，中央将深圳定位为中国特色社会主义先行示范区，加上大湾区的规划机遇，奥园会如何去乘势而起、抓住新的发展机遇？在下个40年，奥园希望为深圳贡献什么？

马军：政府给予的政策或者预期对开发商的作用其实没有那么直接，直接的是城市可以利用好这样的政策，抓住发展的机会。深圳是我们很喜欢的一个城市，政府很亲商、高效，企业又立足于创新，经济非常有活力，这座城市和这座城市的人民都很能拼，“拼”字当头。

“贡献”我们不敢说，只能说是立足于自身、做好本分。奥园目前在深圳储备的城市更新项目类型非常丰富，微型改造、城中村改造、旧厂改造、老旧小区改造我们全都有覆盖。这里面包含的业态类型就很全面，比如有学校、医院、场馆等城市建设配套，我们就扎扎实实按照规划、要求，把应该为城市提供的设施建设好，那就能够为城市出一份力。

NBD：在您看来，奥园在深圳市场的优势在哪里？

马军：第一，奥园地产集团其实很像一家长期扎根在深圳的公司，我们高管六成是深圳人，很多资源都在深圳。现在，我们在深圳六个区域都有旧改项目，可见前期资源还是很丰富的。

第二，因为奥园一直以来都以收并购为主，所以我们可以直接把收并购的优势转到深圳来。众所周知在深圳拿项目，竞争非常激烈，而我们可以做到跟合作伙伴进行长期持续地合作。比如我们在深圳坪山的项目，2016年跟合作伙伴签约第一个项目后，后面又一起合作了三个项目；跟光明区的一个合作伙伴，现在又再新增加了两个合作项目，这些就是我们在深圳能够拓展比较快的原因之一。

市场依然向好 调控之下有弹性空间

NBD：您如何看待目前深圳的房地产市场？

马军：今年以来，深圳的房地产市场还是很好的。当然因为最近受到“7·15”新政的影响，市场确实受到了一些波动，但总的来说，我们对深圳是非常看好的。因为深圳的经济结构、人口流入都是非常良好和稳定的，现在还拥有“中国特色社会主义先行示范区”的新称号，所以我们认为深圳仍然会走在国内城市的前列。

同时，以深圳为中心的整个珠江口东岸我们都是非常重视的，比如在深圳周围的东莞、惠州等地，我们的项目布局量都比较大。截至2020年6月30日，中国奥园拥有逾50个不同阶段的城市更新项目，预计额外贡献可售资源约人民币6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%。

NBD：疫情对整体经济都造成影响，但房地产仍旧是恢复最快的行业之一，您如何看待疫情中房地产行业的表现？

马军：首先，政府创造出来的大环境是很好的，很短的时间就把疫情控制住了，让各行各业都可以得到快速复苏，这是一个基本条件。其次，房地产行业的总体需求只是延缓了，而不是消失。如果没有疫情的话，上半年的购买力是比较平稳的，在水平线上的。但是今年二季度突然出现了一个反弹的高峰，这就是购买力的释放和延缓。

NBD：截至2020年前7月，中国奥园完成全年目标1320亿元的45.77%，公司下半年在销售上会有哪些更进一步的措施持续拉动销售？下半年在调控下会不会对项目的定价有影响？

马军：奥园完成年度目标任务应该是没有问题，下半年的销售货值大概在1700亿元，整体货量是比较充足的。市场方面其实从4月份开始，恢复的迹象就很明显了。项目的价格和利润空间一般在做开发的时候我们就有准备和预期了，整体还是按照自己的节奏和计划来走，相对来讲我们还是有三个优势的。一是，奥园的产品类型是以刚需为主，均价都在10000元/㎡左右，这不是调控的主要方向。相较于高端产品，我们的弹性空间就会略大一些。二是，因为我们项目很多是收并购来的，相较于招拍挂的项目，在市场价格调整、利润上的空间会更柔和、弹性一点。收并购项目的特点是波动幅度比较小，当市场好的时候，我们挣钱可能没别人快；但当市场不好的时候，我们亏的也没有别人那么多。三是，房企也经过了这么多年的调控，大家在调控的过程中，慢慢和客户、政府的磨合也越来越好了，各方对调控的适应性都越来越强了，调控的政策也越来越具有合理性了，房企的应对准备更加充分了。

NBD：对奥园来说，总体也基本走出疫情的影响，是如何做到的？有什么总结、经验？

马军：我们现在比较关注的是经济总体发展的情况，因为这涉及购买力。目前来看，政府对经济的信心还是比较足的，房地产市场整体的成交情况也是比较稳定的。境外方面，我们比较关注资本市场，除了预防境外资金发生一定的波动风险，我们内部也设置有资金警戒线。

房企在经历了无数起起落落的市场变化、大大小小的调控后，慢慢都养成了一定的打法。以往大家的打法可能没有那么灵活，有时候决心下得也不够快，那么现在大家表现出来的反应都还是比较快。而且，随着行业集中度的提升，房企规模都在普遍壮大，整体抗风险能力也提高了很多，大家应对变化的能力也变强了。

建立独特打法 抓住稍纵即逝的机会

NBD：今年以来，奥园进行了多起收并购，包括收购了一个A股上市平台京汉股份，在今年整体环境逆市下主动出手的主要原因是什么？

马军：要说今年土地市场的窗口期可能就是2月份刚复工的那一周，很短很迅速。原本以为大家会很悲观，没想到一周后土地溢价率就上去了。虽然上半年销售肯定是有受影响，但是我们认为房企上半年的资金还是充足的，大部分房企在融资、回款的端口受影响并不是很大。

奥园一直以来就是以收并购为主，今年因为个别小规模企业出现了很大的资金压力，就出现了可以收购资产包的新机会，这也让奥园开启了资产包拿地的新模式。对于京汉股份的收购，我们的推进速度还是很快的，因为机会稍纵即逝。不是说一定要逆势拿地，而是在当前的市场环境下，若有机会嗅到很好的合作机会，那我们就积极地去获取，而且推进要快。

NBD：奥园是如何建立起收并购优势的？这一模式为奥园带来了什么？

马军：奥园在拿地模式上通过收并购逐渐形成了自己的独特打法。要一直坚持做收并购是不容易的，虽然收并购可以有获得较为便宜土地的机会，但其存在的风险对应来说也很大。

奥园为什么能够形成收并购的传统优势？一是，我们收并购合作伙伴建立的都是长期的合作关系，能够做到相互信任，相互支持；二是，经过长期的实战经验，我们建立了非常专业的收并购财务、法务团队，他们可以跟进不同的项目类型、风险所处的条线位置派出合适的人员去对应、解决问题，对风险的控制能力很强。三是，我们有强有力的运营团队来承接好收并购项目，比如要深入研判收并购合同模式，权衡利弊，如何在现有的体系下排除风险等等。

整体来说，奥园过去几年的发展主要是受益于收并购的优势。不过，从去年开始，我们也适当地增加了招拍挂的比例。一方面，是迎合品牌的需要，因为当我们新进入一些城市时，需要让当地听见我们的声音；另一方面是，我们也希望通过一些优质的招拍挂项目让我们在产品上有所突破，比如适当增加一些改善型产品，让整体的产品线更加丰富，也让客户对我们的认知程度有所改善。去年我们引入前龙湖产品负责人胡浩和他的团队，在他的带领下全面推进奥园A+产品的战略，通过整合资源提升了产品和管理标准化，经过一年多的打磨，产品力全面提升。

NBD：2020年7月，奥园与花样年签约了城市更新战略合作协议，更新业务迈入快车道，奥园城市更新项目目前的储备、转化情况如何？

马军：目前，奥园已经实现旧城、旧村、旧厂（三旧）改造全覆盖。截至2020年6月30日，奥园拥有逾50个不同阶段的项目，预计额外贡献可售资源约人民币6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%，有助增厚大湾区土地储备。我们在发挥收并购传统拿地优势的同时，也在加快城市更新项目的转化。上半年，奥园就有3个城市更新项目陆续转为二级开发。下半年，则预计陆续有城市更新项目转化，或可为公司提供丰富的土地储备。