青龙寺畔的新故事……

昔年汉宣帝迷恋此地“乐不思归”，太平公主在此营造最大私人园林，还有李商隐那句“夕阳无限好，只是近黄昏”……

乐游原上的青龙寺，乃佛教密宗祖庭。于此俯瞰，大唐芙蓉园、大雁塔等曲江地标，目力所及之内。只是在烟火市民眼里，青龙寺的樱花更为迷人。

眼下，西安“三改一通一落地”加速推进，雁塔区希望将青龙寺组团细细雕琢成一片美玉，镶嵌于西影路的东边。

粉巷财经（ID：nbdfxcj）获悉，这片美玉已露出一角，一座商业中心将在此拔地而起。

话说回来，城改项目向来不容易。

这里面，既有国家中心城市核心区的美好预期，又有“腾笼换鸟”的紧迫感，以及本土资本的压力——好在如今央企强援介入，新的故事正在开始……

城中村一瞥

青龙寺组团主要包括，铁炉庙一村、二村、观音庙村及王家村。

作为雁塔区目前最大的城中村片区，长期以来，发展缓慢、公共基础设施严重滞后，是大家对青龙寺组团的主要印象。

以铁炉庙村为例，其北邻青龙寺，东南邻西影路，东靠雁翔路，面积约20.1万平方米。

从远处看，这里密密麻麻的居民自建住房，显得与村外世界格格不入。

而由于主要以外来务工人员居住为主，原本两三层的楼房，为了能带来更多的出租收益，私搭乱建的情况也并不罕见。

公共基础设施的不完善，同样显而易见。

且不说村内没有专门的停车场，车辆乱停乱放较为普遍；在狭窄的村内道路上，如果遇到两车混行时，拥堵则不可避免。

村内公共运动设施稀缺，最近的大型商超，也要去往约2公里外的立丰国际购物广场。

尽管配套有公共的垃圾站，但是，乱堆乱放、恶气扑鼻，也让人难以忍受……   

图片来源〡每经记者 王琳 摄

从村里跳脱出来，站在整个区域发展来看，青龙寺组团向南紧邻曲江新区，距离大雁塔约1公里，小寨商圈不到3公里。

不管在西影路上，还是从整个雁塔区来说，如今的青龙寺组团，均显得十分突兀。

2015年，青龙寺组团改造项目开始进入地方主政者的视野，入列当年的雁塔区重点项目名单。

再次看到该项目的重要进展，则是到了2019西安棚户区改造前期储备项目计划出炉，青龙寺组团改造项目位列其中。

项目的主要建设内容为：建设商业、住宅及配套设施，总建筑面积249.51万平方米，拟总投资额110亿元。

不过，项目巨大的体量，也让操盘方陕西成长地产控股集团一度吃不消。今年1月和4月，成长集团分别引进强援保利地产和珠海骏澜。

在5月17日的陕西省重点招商引资项目云签约仪式上，保利陕西公司和成长集团共同签订了总投资60亿元的雁塔区保利青龙寺商业中心合作项目。

城改“脉络”

相比于“改造”这个决定，或许，西安人更为关心的是，如何进行改造？

先来看一下最新披露的效果图，尽管说是效果图，但目前已呈现的，其实非常有限。

图中主要显示，围绕西影路和雁翔路的十字位置，将有多座高层建筑环绕，其中在十字路口的西北角，将建设一座超高层建筑；在西北角和东北角，也将兴起若干座高层建筑。

粉巷财经了解到，上述超高层建筑，就是属于保利青龙寺商业中心的一部分。

对于许多关心该项目的人来说，这或许在情理之中，又在意料之外……

早在2018年，雁塔区发布《西安市雁塔区商贸综合体五年发展规划白皮书》，将自管区分为中、南、西、东四大商贸功能区，分别为小寨商圈、雁南商圈、鱼化寨-丈八商圈、青龙寺-等驾坡商圈，并进一步细分为8大城市商业组团和18个商业副中心。

其中，青龙寺-等驾坡商圈就是基于青龙寺组团来打造，以雁翔路储备地块开发改造项目、青龙寺四村联合开发改造项目作为两个商业副中心，来打造创意旅游目的地。

商业配套已在规划之中，创意旅游的题中之意想必也不会缺失。

从西影路一路向西，沿途就是雁塔区的主要旅游景点，乃至西安人的精神路标，青龙寺遗址公园、大雁塔……

在这个狭长的区域内，还有一家陕西人引以为傲的西影厂，围绕其所打造的文化圈子已在慢慢形成，再加上西安音乐学院、陕西历史博物馆等，雁塔区的文化产业地带呼之欲出。 

尽管尚处于一级开发阶段（即征地拆迁阶段），项目规划的诸多细节均未确定，但在粉巷财经看来，青龙寺组团未来不排除落地相关文旅项目，使得雁塔区的文旅产业整体更具竞争力。

相关人士也透露，关于文旅方面的规划都有被考虑，只是目前还在很前期的沟通阶段。

核心区的思考

在一定程度上来说，城改项目的规划，往往需服务于更大的区域发展定位。

对于空间资源极为有限的雁塔区来说，尤为如此。

作为“西部第一区”的雁塔区，被赋予西安国家中心城市核心区的定位。

核心区如何打造？

“内向挖潜坐实西部最强区，外向开放重塑发展新坐标。”早先接受粉巷财经专访时，雁塔区委书记赵小林曾一言以概之。

犹记得前些年，作为长期支柱产业的商业消费，以及工业产业增长动能放缓，雁塔区面临产业结构调整和升级的极大压力。   

图片来源〡视觉中国

为提振商业消费，雁塔区在2018年发布《西安市雁塔区商贸综合体五年发展规划白皮书》，青龙寺-等驾坡商圈便位列其中。   

如今，在通过引入保利地产之后，原本多年来进展缓慢的青龙寺组团改造项目，已重回“正轨”，相信在项目完成后，将进一步激发雁塔区的商业消费。

二产方面，经过几年努力，雁塔区的增加值同比增速，在2018年和2019年，也已回升至9.7%。

如何加强对外开放，提升雁塔区在国际上的“能见度”？

按照相关规划，雁塔区一方面寄望于在青龙寺组团所在的东部，营造良好的双创环境，吸引包括外海人才前来创业兴业，另一药方则是，挖掘旅游资源禀赋，发展国际旅游经济。

而在这两方面，青龙寺组团的改造，通过商业配套，以及文旅项目的添色，或将为雁塔区主政者提供更多的操盘空间。

（封面图来源：视觉中国）

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特约作者：小洺