物业检测“合格”，业主检测超标，上海某高端公寓新风系统引维权争议

18元/平方米/月的物业费，享受的应该是怎么样的服务？

但最近，上海市普陀区某小区的业主张华（化名）却被物业送上了法庭，理由是欠缴近一年的物业费。

这个小区，是朗诗地产2016年联合中信资本做旧楼改造时的种子项目。

张华很苦恼地告诉镁编，他自打住进这个房子就没有省心过。

张华所在的小区，图片来源：镁编 摄

“但更让人不能忍耐的是新风系统形同虚设，家里只有两扇窗，新风不给力，实在闷得慌，上次让机构检测，二氧化碳还超标了。”

张华说，他找了一家有国家认可资质的检测机构，测试结果是“全屋4个送风口，实测总风量只有46 m³/h”，对于套内面积70平方米以上的户型来说，这点风量是远远不够的。而且全屋二氧化碳浓度达1200ppm，即0.12%，明显高于正常值。

为此，业主从去年就和物业沟通，期间维权了不下4次，最后没有等来问题处理，却等到了法院通知。

图片来源：受访者提供

朗诗物业方面则表示，公司聘请机构进行了检测，显示室内空气质量合格，并无二氧化碳超标问题。

张华告诉镁编，去年6月，在业主们拉横幅维权之后，朗诗方面该项目负责人曾经出面和十几名业主代表进行过一轮沟通，但新风系统问题迟迟没有得到解决。此后业主们开始拒缴物业费，朗诗之后再没有出面和业主沟通，直接状告了两名业主。

朗诗一直以来都是以绿色科技住宅为主打卖点，并以此作为产品溢价，而这次出问题的恰恰是其引以为豪的高科技。

那么这一场纠纷，问题出在哪里？

二氧化碳疑超标 物业自检为“合格”

朗诗的业主和物业的纠纷不少，而最为集中的矛盾点则是新风系统的问题。在业主张华家中，镁编留意到，98平方米的家中有4个送风口，均在地面，出风的感觉的确非常微弱，几乎没有太多风动迹象。

“做检测的专业人员曾建议，在窗户上装一个换气扇以达到交换空气的目的。与其用这样原始的方式，还不如直接把新风系统拆了。”张华不由得苦笑。

根据住建部《住宅新风系统技术标准》（JGJ/T440-2018）要求，新风系统的排风系统应满足新风量要求，当采用机械排风、机械送风的系统形式时，排风量应为新风量的80%～90%。同时，新风系统的设计新风量应取换气次数计算的最小设计新风量和按卧室与起居室计算的新风量之和的较大值。

而根据《GB50736-2012民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》新风量规定室内每人每时所需新风量应不小于30立方米。

以安装新风系统面积90平方米、层高2.8米的三口之家住宅为例，每人30m³/h的最小新风量，那么3人所需要的总新风量应为最小新风量×人数=30×3=90m³/h。

但实际测量结果是，张华家中只有46m³/h的总风量，这一数据远低于正常值。

镁编在张华屋内采访的不到一小时时间里，也有憋闷和恶心的感受。

对于室内二氧化碳，国家标准要求，必须控制在1000ppm以下，当空气中二氧化碳浓度达到1000~2000ppm时，会有昏昏欲睡的感觉，当室内浓度达到2000ppm时，人体就会感到头晕不适。

根据张华聘请检测机构的测量结果，全屋二氧化碳浓度达1200ppm，高于正常值。

以一间30平方米卧室为例，如果有4个人活动，二氧化碳浓度会瞬间达到1000ppm。这意味着，紧闭门窗超过1个小时，室内二氧化碳浓度就会超标。如果在这样的环境中睡一宿，极可能因为缺氧带来安全隐患。

专业人士建议张华换一个风量在120m³/h的新风机，能够有效缓解室内二氧化碳的浓度。

随后，镁编以业主朋友的身份和张华一道去到物业方面，物业公司王经理向记者出示了一份检测报告，结果是并无二氧化碳超标的情况。

而对于张华单方面找的检测机构，物业则并没有给出明确答复，没有认，也没有不认。

王经理说，他们自己也聘请了“长兴朗诚建设工程质量检测有限公司”做检测，检测结果显示，新风系统和室内空气质量一切正常。

不过工商登记资料显示，这家公司的股东方是朗绿科技建筑有限公司，实控人是朗诗地产董事长田明。也即，朗诗找的是自家的检测公司。

对此，业主表示，“物业检测的那一家，业主是他们员工。反正这次检测，我们业主不能接受。”

张华告诉镁编，半个月后双方将对诉法庭，到时候一定会请法院安排一家第三方检测公司，把真相摆出来。

拒缴物业费，业主收到法院调解函

互不认可的检测结果使得一切暂停下来，新风系统是否出问题也得不到进一步验证。

镁编从专业人士了解到，新风系统的送风设计主要有两种，一种是地送风模式，一种是顶送风模式。

朗诗的科技住宅“24H全置换新风系统”就是采用的地送风模式，下送上排的换风方式。

也就是利用热压原理，从位于客厅、卧室地面的送风口将新空气送入室内，在室内微正压环境下，风会像泉水一样源源不断地将“热空气、旧空气”推升到房间顶部，随其他废气通过厨房和卫生间的排风管道排出。

如果出现问题，则可能是两个方面原因。

一是送风，送风机组将室外的新鲜空气由过滤和净化系统，再将新风由独立的管道送到每户家中，送风机出现问题，则可能风量不足；过滤系统出现问题，则会导致送风不净。

二是排气。当前不少新风系统都采用“独立双通道设计”，送风管道和排风管道是独立的，不交叉，也不存在新风与回风混合送回室内导致交叉污染的情况。但如果新风系统是单向流、非独立双通道设计，则可能影响风量和空气质量。

对于该栋楼新风系统是否存在机械问题，朗诗物业方面表示，新风系统是确认完全打开了在工作，但这个楼不是朗诗建的，需要在原来架构上进行改造，确实存在一些先天条件制约。

物业还强调，公司也很关注这件事，联动了很多部门，也去找了当时的建设方。

不过，类似的话，张华和众多业主们已经听了一年多，期间业主们还专门写了一份《致朗诗田明的信》，其中提到，“从去年10月开始至今已经8个多月过去了，贵司始终无法就我们业主提出的问题给出一个决定性的答复。”

业主写给朗诗的公开信，图片来源，受访者提供

也由此，多户业主拒绝缴纳物业费，这一拖就是近一年，物业费累计到大概2万元/户，并非小数目。

张华也很无奈，他告诉镁编，当初选择这里的房子，其实是有顾虑的。这里是公寓住宅，自身设计有一定缺陷，首先不是南北通透，房屋自然通风条件不好。同时因为房屋构造的关系，窗户无法完全打开，室内空气更不流通。但因为说房子有新风系统，而且朗诗的品牌主打就是高科技，新风系统也很有名，公寓本身的性价比也很高，所以买了。

“谁想到，绿色朗诗的新风系统居然不绿，一点感觉都没有。在家里经常睡不醒，特别累。但更累的是，居然没有人出面处理问题，这一次一出来，就是把我们告了。”

张华说，这也是事实。但每个月18元/平方米的物业费，不是宣传的‘管家式服务’就算了，基本居住保障都没有，我们凭什么缴？”张华说起来很愤懑。

王经理则直言，18元/平方米的物业费，在物业运营角度其实并不高，物业管理到处都要用钱。而且现在这个局面物业公司也不想，但如果业主迟迟不缴物业费，那最终的结果是朗诗物业可能撤场。撤场之后，接下来也不能保证其他物业公司就能提供同样的服务质量。

封面图片来源：镁编 摄