汇力基金董事长、中房集团和幸福人寿原董事长孟晓苏:用REITs持有政府公共资产是应对中国金融风险的重要手段

    每日经济新闻 2020-07-19 09:01

    一定要推行商业房地产的REITs应用。

    每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤    

    “REITs在世界范围内是一个伟大的金融创新,在中国同样也是重大创新。REITs对于中国的经济发展非常有益,我希望REITs创新尽早能够在我国落地。”

    7月18日,在清华大学五道口金融学院联合《每日经济新闻》旗下每经智享会推出的“五道口在线学习计划”直播中,国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏发表了题为“把REITs献给当下中国”的讲座,呼吁REITs尽快全面落地。

    积极推进政府公共资产证券化

    我国第二季度GDP同比增速3.2%,实体经济已经回正,但同时依旧面对着国际疫情泛滥和世界经济下滑风险加剧,不稳定、不确定因素仍在。孟晓苏认为,此时要积极推进政府公共资产证券化,减轻政府债务负担,特别是引入REITs。

    据了解,REITs于20世纪60年代首先在美国生长并且逐渐成熟。到了2019年年初,美国总共发行了221只公募REITs,总市值达到了1.1万亿美元。

    REITs在2000年左右进入亚洲国家和地区,目前在亚洲国家和地区已经有将近180只,总市值超过2900多亿美元。

    所谓REITs,就是向社会募集资金,而该基金只能用于持有不动产的收租物业,这些租金每年要向投资人分配,一般是分配两次,而这些含权的证券可以到资本市场上去流通,从而获得流通的便利。

    孟晓苏表示:“简单说,REITs就是不动产收益权,进入资本市场流通这样的一种金融产品,把凝固的不动产资产通过租金一步一步提炼出来。”

    在孟晓苏看来,REITs有如下优势:

    首先要求按期分红,而且REITs的年收益率一般要达到6%~8%,是个不错的水平。

    第二是能上市流通,可以到资本市场流通中兑现,从而获得资本增值空间。

    第三是免税优惠,很多国家都给了REITs免除公司税的优惠。

    第四是限制开发。REITs只能投向收租物业,而不能够投向新的开发。正是因为这样的规定,使得权益性REITs建立在资产信用的基础之上,更适用于企业的资产证券化。

    REITs首先应进入政府公共资产

    “用REITs持有政府的公共资产是应对中国金融风险的重要手段。”

    在孟晓苏看来,REITs首先应当进入政府的公共资产,包括租赁房、基础设施等。

    “目前政府基础设施建设无法出卖,只能够靠多年经营慢慢收回收益,期间会占用大量地方政府和有关企业债务,REITs能够使基础设施实现由社会资金持有。”

    2020年4月,中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,其中也认为REITs能“有效盘活存量资产,促进基础设施高质量发展”,同时划定了REITs进入的重点行业,包括“优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”。

    这些资产转化为社会资金持有,并不需要新的增量,这些资金仍然是存在于这些项目之中的,只不过过去是以借款的方式存在,今后转化为直接融资,就是以权益性的方式存在。

    “这样我们就把整个经济结构给调整好了。”

    孟晓苏认为在REITs推进中应当注意两个方面。

    “首先要规范资产评估,我们缺乏REITs工具,在原来的评估体系之下,收益率显得不高。评估规范之后,可以反映正常的资产价值,收益率能够有一定程度的提高。”

    “第二个方面是精选优质资产,在庞大的基础设施和相关的资产之中,要先把优质资产拿出来,推动REITs试点成功,今后再进一步把其他资产加工成优质资产。”

    推动商业房地产REITs

    REITs对于房地产市场的发展意义非同寻常。

    孟晓苏说:“房地产业仍然是中国经济增长的最大引擎,中央已经明确多次强调,要因城施策,稳地价稳房价稳预期,要促进房地产市场平稳健康发展。”

    他认为中国有着商业地产,包括住房、办公楼和其他商业类地产,能够为REITs提供广阔的市场和大量优质资产,这些资产的REITs业务未来一定会在中国开展。

    “但现在试点还没有,我们需要一步一步走,从基础设施也即主要是政府持有的公共资产起步,让中国能够有REITs,让真正的REITs落地中国,然后再加快扩大。”

    “我们今后一定要推行商业房地产的REITs应用。”孟晓苏最后表示。

    封面图片来源:视觉中国

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