房龄90年、单价30万！上海学区房也疯狂，中介称：“你来晚了”

在上海徐汇区，一套房龄达90年、没有独立厨卫、面积仅11平方米的“迷你”老旧房子，在名校学区的加持下，如今价格竟然卖到了近24万元/平方米。

“姐，你来晚了，这套房已经卖掉了。”当镁编打听一套太原路199弄、对口建襄小学的学区房时，中介崔建军遗憾地表示，“类似的房子也有，但是单价要30万了，差不多价格的您你得等等看，最近没有。”

崔建军告诉镁编，由于划片体量小、学区稳固，太原路片区每次有二手房挂牌都会迅速成交。

随着2020年“幼升小”“小升初”录取工作结束，上海的民办小学、初中生源“掐尖”时代已告结束，民办学校将不再具备挑选生源的权利，大批“牛娃”开始向公办学校回流。随之而来的，是“学区房”的又一轮狂欢，学区房价格也再度成为市场上与居住价值最不相符的产品。

有着百年历史的上海太原路 图片来源：镁编 摄

百年历史的老旧“蜗居”

为寻找更多房源信息，镁编近日来到太原路199弄，欲一睹最迷你“豪宅”的真容。

太原路原名拉斯脱路，全长0.99公里，北起汾阳路，南至肇嘉浜路，1918年开工建设，有着百年历史，沿路布满了老上海著名的高级住宅。一路走来镁编看到，太原路与汾阳路160号“太原别墅”，原是马歇尔公馆；太原路200号为汤恩伯故居，50弄1-2号、56弄1-4号、64弄1-4号的并立式花园住宅均是上海市优秀历史建筑。

值得一提的是，为保留历史风貌，2010年后，太原路已经成为上海市“永不拓宽”的64条道路中的一条。而这套迷你“豪宅”所在的太原路199弄，本身也是上海市优秀建筑。如今这一带居住的“72家房客”中，既有出生于此的老上海人，也有慕名而来体验老上海生活的外国人，还有因租金低廉租住于此的外来务工人员。

太原路附近中介展示的房源信息 图片来源：镁编 摄

虽然这套“迷你”豪宅建造于1930年，没有独立厨卫，面积也仅11平方米，但这样的“使用权房”在著名小学学区的加持下，如今已经是实打实的“抢手货”。几年前，这一带的房价还在20万~25万元/平方米徘徊，今年已经飙升到25~30万元/平方米。

虽然这套“迷你”学区房已经成交，但崔建军告诉镁编，他手里还有类似的房源，不过单价要30万元。

镁编在太原路附近一家房屋中介店的房源信息板上看到，一套位于太原路的房源，面积仅10平方米，总价达305万元，折合单价30.5万元。

在走访中镁编发现，太原路、复兴西路一带，随处可见这类极具历史感的“新里洋房”，浪漫风景的背后，是逼仄条件下的“蜗居”。在这片新里洋房，厨房、卫生间仍然需要几家人合用，不少一楼居民淘米摘菜都在厨房门外进行，而近几年部分房屋经过自行改造，才实现了卫生间的半独立。

“迷你”学区房单价30万

这样的老房子也不是突然成为“香饽饽”的。尽管上海已经努力多年办好“家门口的好学校”，但声名在外的“徐汇区四大公办”在家长们心目中仍如雷贯耳。为了能进入建襄小学、高安路一小、向阳小学和汇师小学中的任何一所，家长们使出浑身解数争抢为数不多的老牌学区房。

一位小学在读的家长告诉镁编，上海摇号新政公布后一个月内，自己就迅速买好了初中学区房，这几年学位排序特别严格，越早入手越安心。

太原路的一套90年房龄的房源  来源：安居客

但找到中意的学区房有多难？学校要好、交通要便利、总价要承受的住……在房价本来就居高不下的上海，学区房的价格更是令人望而却步，特别是在集中了优质公办教育资源的徐汇区、黄浦区，总上千万元的二手房比比皆是。于是，聪明的爸妈们摸索出了“小面积学区房挂户口+出租”的“最具性价比”操作。

为了让孩子进入优质公办小学就读，要根据不同小学规定的年限前完成买房和户口迁移，更热门的小学甚至只有“报出生”——即出生时户口落在这套房屋内，才能确保孩子进入对口小学。但这种操作也让部分学区房价格飙涨。记者了解到，对口建襄小学的“迷你”学区房，单价已经飙至25元~30万元/平方米，远远超过上海市中心各大豪宅项目的价格。

如上述中介挂出的10平方米“迷你”学区房，总价达到约305万元，不过却绝对无法满足一家三口（包括一个学龄儿童）的居住需求。于是，“装修一下出租”是购买此类学区房的标准操作。

太原路片区对口的建襄小学 图片来源：镁编 摄

“姐，你改造一下，装个卫生间，租出去2800到3000块没问题，再大一点能租到3500块。”崔建军指了指自己头顶的二楼对记者说，“她们就是自己不住，改装了出租的，不愁没人租。”

买一套小房子挂户口，是家长们缓解孩子就读名校焦虑的无奈之举，而此举也让对口学校的入学排序规则逐年收紧。有家长戏称，这就是“互相伤害”。

本文转自：镁刻地产（微信号：Real-estate-Circle）