就算是中国第一神盘，售后返租如今也无法“刚兑”？

这是一个总投资1000亿元，建筑面积达1830万平方米，已入住人口超45万，入驻商家及企业22000余家，还曾连续5年夺得全国单盘销冠的项目。惊人的数据让花果园被业界称为“中国第一神盘”。

然而，随着开发进入尾声，特别是近两年来，关于住宅项目交付、商铺投资收益持续性等方面的问题逐渐显露，更引来业主大量投诉。

近日，镁编收到来自花果园购物中心和海豚广场商铺业主的爆料，原本约定好的商铺租金一拖再拖，退铺后的退款也迟迟不能给付。

“中国第一神盘”的光环似乎逐渐散去。

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想退，又不敢退

“10年包租，前5年回报率11.02% ，后5年回报率12.07%；8年左右就能回本；十年内随时无条件退房，退房不退租金……”

在高额投资利润的驱使下，2019年5月，王德（化名）以总价近50万元买下花果园购物中心1期一面积10余平方米的商铺。在王德等人看来，购物中心和海豚广场并不缺人气：花果园几十万人流量，再加上地铁在项目有两个站点，未来交通也很方便。

当年6月，王德收到了第一笔半年租金3万余元；之后又在11月收到了第二笔半年租金3万余元。但是，原本应于今年5月收到第三笔租金的他却开始踏上了为期近两个月的催讨之路。“因为疫情，我们也知道可能会受到影响，但开发商之前没跟我们协商，就一直拖着。”王德告诉镁编，自己原本也是花果园的业主，当初正是看中项目巨大的人流量和投资回报率选择了购买。

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7月7日，王德终于收到了第三笔租金。然而让王德没想到的是，这次对方只付了5～7月这3个月的租金，且被扣除了16个点的税。“按照之前合同约定，租金是每半年支付一次，而且关于扣税问题，之前也没有相关约定，扣税后的凭证也没看到。”

让王德更忧心的是，原本在购买时约定半年后开发商就能解押办理相关证件，但直到现在，他所购买的商铺仍处于质押状态。“现在告知我们要等到2022年12月31日才能解押。退铺时间也由之前的30个工作日变成了90个工作日，而且有业主去年就办理了退铺手续，但直到现在都还没拿到退铺款。我们现在是想退，却不敢退了。”

与王德情况类似，张金（化名）在去年8月以92万元购得购物中心1期一面积20余平方米的商铺，尽管也拿了两次租金，但现在这种情况下，张金很担心后期自己的投资回报不能得到保证。

事实上，这样的忧虑并不仅仅是王德和张金有，因为这一问题不仅发生在购物中心，还有海豚广场。

宏立城官网显示，海豚广场项目建筑面积90万平方米，共分为8层主题商业，定位为国际奢侈品中心、西南国际时尚新风范，以国际名店为主，意在塑造“中国商业的新标杆”。海豚广场本应于2018年5月开业，但直到现在，开业时间还遥遥无期。

镁编所在的3个微信维权群里已有上千名业主。据王德透露，这样的维权群还有好几个，“大概有四五千名业主针对商铺在进行维权。”

 

一边维权，一边销售

事实上，尽管目前花果园项目售楼部常有购物中心和海豚广场商铺业主前去维权，但目前商铺的销售仍照常进行。

镁编根据王德提供的销售电话号码，以购房者身份进行咨询时，对方表示其为房宜家中介人员小刘，房宜家也是花果园授权的一家代理机构。

启信宝显示，贵州房宜家房地产置业有限公司于2018年5月24日成立，注册资本100万元，其公司所在地正是花果园项目M区，经营范围包括房地产经纪、房地产营销策划、房地产销售代理等。

该中介人员告诉镁编，目前海豚广场有部分商铺出租。

“7层楼都有不同商铺出售，不同位置不同大小，价格有所不同。”同时，其享受的租金投资回报仍是按照此前“10年包租，前5年回报率11.02% ，后5年回报率12.07%”执行，“其他优惠暂时没有”。

小刘跟记者算了一笔账，如投资50万元，前5年每年的租金收益就是5.51万元，仅仅按照这一投资回报率，9年也能回本，实际上后5年每年租金收益是6.039万元，总共只需要8年就回本，10年期满后要继续给公司包租的话，则需要给付一定的管理费用。

对于目前有业主反映的租金不能按时给付、业主要求退铺等情况，对方表示“这一情况确实存在。”究其原因，在小刘看来，是受疫情影响，开发商才没能按时给付，对于后期收益保障情况，对方是持乐观积极态度，多次提及可到现场考察。

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据一位在宏立城负责商业板块的人士透露，今年以来花果园商铺出租率持续下降，尽管有招商部门持续进行招商，但奈何抵不住过高的掉铺率。“6月实现招商7000余平方米，但掉了13000多平方米，这样算下来整个招商部门干了一个月反而招了负数，甚至在疫情期间出现过一个月掉铺30000多平方米的情况。”在该业内人士看来，掉铺率高返不了租金也实属正常，而海豚广场目前还未正式开业，更是难有租金可言。

上述负责人还告诉镁编，除了购物中心和海豚广场面临租金支付难题外，其“小金猪”项目也面临着租金支付难题。

所谓的“小金猪”是花果园写字楼项目，或者独立商铺，因面积较大不好销售而分割的单元。

王德告诉镁编，2018年“小金猪”开始销售，花果园购物中心是2019年4月开始销售的，海豚广场则是2019年8月开始销售的，但“小金猪”由于是切割而成，故无法办理产权。

宏立城一内部员工向镁编吐槽道：“小金猪”开售时，每个销售人员都有一定的销售指标，“当时有朋友本来想通过我来买，但之后又觉得公司不靠谱才作罢，现在看来幸好没买，不然很难见朋友了。”据悉，当时曾有大客户几十万、几百万地购买“小金猪”，“现在亏死了。”

针对目前宏立城商铺所面临的困难以及资金问题，镁编试图联系宏立城方面，但截至发稿，对方并未回复。

记者|陈利 编辑|陈梦妤 赵云 王嘉琦

来源：镁刻地产（id:Real-estate-Circle）