地产半年考·土地篇 | 300城宅地楼面均价同比上涨16.5%，百强房企上半年拿地花了1.5万亿

今年上半年，虽受疫情影响，但土地市场表现依然强劲，总体呈现“量跌价涨”态势。

中指研究院统计显示，上半年全国300个城市土地出让总金额2.27万亿元，同比减少1.73%；推地10.9亿平方米，同比增长1.5%；成交8.7亿平方米，同比减少6%；住宅用地成交楼面均价为5154元/平方米，同比上涨16.5%。

尽管面临着疫情带来的回款压力，房企仍然抓住上半年融资环境相对宽松的机遇，纷纷斥重金“抢”地。特别是规模加速扩张中的二梯队房企，拿地尤其积极，大有“弯道超车”之势。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《每日经济新闻》记者：“资金是土地市场回暖的最大因素。今年全球开启量化宽松，大家有资产保值需求，购买不动产是共识。楼市升温从而带动土地市场走强，房企需要抓住时机积极拿地。”

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百强房企斥1.5万亿拿地，新增货值同比少了千亿

中指研究院7月1日发布的《2020年1~6月全国房地产企业拿地排行榜》显示，上半年TOP100房企拿地总额15169.8亿元，拿地规模同比基本持平，过半数房企月均拿地金额超过去年同期。

其中，50家代表房企上半年月均拿地均值为1716.3亿元，略高于2019年月度均值（1706.9亿元）。27家房企月均拿地金额超过2019年月度均值，如首开、龙光和奥园上半年拿地金额分别为146亿元、319亿元和127亿元，月均拿地金额较去年均增加一倍以上；但万科月均拿地金额则较去年减少逾60%。

2020年上半年房企拿地金额及面积TOP10  数据来源：中指研究院

“受疫情影响，一季度50家代表房企拿地谨慎；4月起拿地力度显著回升，达到近半年最高点，5月略有回调后，6月又有所回升。”中指研究院在报告中指出，50家代表房企中30家企业6月拿地金额较1~5月均值有所增加，8家企业单月拿地额超过100亿元，其中滨江、佳兆业6月拿地额占前6月总额之比超过50%，华夏幸福、金地、蓝光发展等7家企业在40%以上。

根据“拿地销售比”指标，上半年TOP10房企规模持续领先，拿地强度最为保守，拿地销售比仅有28.4%；TOP11~20房企投资最积极，拿地销售比达55.2%，为各阵营最高；其他阵营房企对规模的适度增长仍存在需求，部分企业拿地意愿仍较为积极。

“3千亿、5千亿级别的绝对龙头房企很难超越，但刚过千亿和2千亿的房企还有一丝不安全感。强者恒强趋势越明显，资源尤其是资本更青睐龙头房企，因此二梯队房企还想往前赶一赶。”卢文曦分析认为。

此外，据克而瑞数据，上半年百强房企新增总货值近43990亿元，同比下降2%，总量较去年同期减少1000亿元。 

亿翰智库统计则显示，上半年TOP10房企累计新增货值占TOP100房企的比例达到35.7%；TOP20房企累计新增货值占TOP100房企的比例达到58%，预示着企业分化愈加严重，大中房企拿地力度更大，而中小房企拿地规模在减少。

20城卖地1.38万亿，“收官日”入账550亿

上半年，一线城市和热点二线城市依然是房企拿地的主要对象。

中指研究院统计显示，上半年全国土地出让金排名前20城市成交总额达13763.8亿元，同比增加18%，但上榜门槛降至349.1亿元。

一线城市中，上海、北京、广州分列榜单第二、三、四名，上半年土地出让金额均超过1000亿元。而排在榜首的依然是杭州，揽金总额达1814.1亿元，较去年增逾两成，已连续三年居年中榜首。二线城市入榜最多，达13个，仍为榜单主力。

易居地产研究院认为，二线城市地价上涨幅度较大，厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等热点城市地价反弹较明显。主要原因一方面是第一季度发债融资量较多，房企资金面较为宽松；另一方面是开发商拿地行为转变，即规避三四线城市，向一二线城市转移，同时一线城市供地量又比较少，热点二线城市成为房企的主要拿地对象。

2020年上半年热点城市土地出让金额及成交规划建筑面积  数据来源：中指研究院

从区域来看，长三角仍然是全国“最热”，该区域TOP10房企拿地金额达2329亿元，旧位居四区域首位；中西部TOP10企业拿地金额1430亿元，位列第二。拿地面积方面，中西部TOP10房企拿地面积以4212万平方米位居四区域首位，继续领跑。

值得一提的是，上半年全国300个城市土地平均溢价率15%，较去年同期下降3个百分点；其中住宅类用地平均溢价率17%，较去年同期下降4个百分点。

“交通便利是提升区域经济发展要素之一，但不是推动房地产发展的直接动力。通过产业、经济、人口等要素流通，提升城市本身综合实力，才是房企进入投资的重要吸引力。”卢文曦指出。

《每日经济新闻》记者注意到，在上半年最后一天的6月30日（收官日），武汉、厦门、成都、嘉兴、杭州、重庆等多个城市集中拍地，合计土地出让金超550亿元。如武汉9宗地收金达243.8亿元，厦门市4宗地块拍出总价78.99亿元，宁波和常州分别以41.77亿元和33.41亿元分别出让5宗地块。

中指研究院预测，今年下半年一线及二线热点城市优质地块将继续放量，长三角、珠三角内城市将继续成为热点关注地区。但随着推地节奏加快，房企拿地或将趋于理性。

2020年上半年不同城市土地市场情况 数据来源：中指研究院

融资成本处低位，房企补充土储正当时

上半年房企积极拿地，或得益于融资成本偏低。国盛证券研报指出，近期房企融资成本略有上升但仍处低位。

贝壳研究院数据显示，今年前5月房企境内外债券融资累计约5627亿元，融资规模较去年同期下降4%。Wind数据显示，今年以来，0.5年期以下房企债券平均年化利率为2.56%，而0.5~1年期平均利率为3.11%，都比较低。除7只债券平均票面利率超过6%，其余期限债券平均成本均不到5%，而且数量较多，成为大部分上市房企融资成本集中地。

不过，房企境外融资成本仍处高位。中原地产研究中心统计显示，6月份单月，房企集中发行美元债合计达到63.3亿美元，涉及23笔融资，其中8笔融资成本超过10%。

实事上，上半年房企海外融资经历了一波三折。年初房企海外发债掀起热潮，1月份总计达到约1106亿元人民币，成为有史以来发行数额最高的月份。随着疫情的蔓延，从2月开始中资美元债发行受阻，4月更是发行量挂零。在断档超过50天后，随着5月6日时代中国2亿美元优先票据起息并上市买卖，中资美元债重启并获得强劲认购，其中碧桂园新发债认购倍数近13倍，正荣地产发债总认购也超过7倍。

“相对资金宽松背景下房企容易获得资金，而资金不能空转，拿地是最好选择。尤其是龙头房企，容易获得贷款，特别是低成本贷款。”卢文曦告诉《每日经济新闻》记者：“另一方面，房企在项目去化后，需要补土地储备。”

对于下半年的房企融资展望，多家研究机构均认为，下半年货币政策整体保持宽松基调，但边际放松空间有限，房地产信贷政策整体中性偏积极，房企融资环境或将分类放松。

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