镁刻·年报深读| 千亿新军美的置业：未来增速保持约20% 不设2020年销售目标

美的置业2019年完成了千亿目标，实现合约销售额约人民币1012.3亿元，同比增长28.1%。

当房地产企业都在感叹不赚钱了，美的置业这家从制造业母公司脱胎的房企，初登资本市场，却也得心应手。2018年10月上市以来，美的置业首日至今（4月1日）市值涨幅27.7%，跑赢了同年上市的房企。

美的置业的融资没有太依赖股市。

一个细节是，美的置业的几个信托融资项目，利率都能控制在5%～7%之间。

2019年，美的置业的信托融资占比由年初的26%下降到了4%，替代它的是成本更低的银行借款和债券融资，比例提升至85%。一年内到期的有息债务比已经下降到17%。整体负债率89%，较初上市时明显下降。

美的置业的货币资金是269.3亿元，现金短债比2.95倍，这相较TOP50中大量现金短债比2倍不到的房企，是一个较为理想的数据。

2019年，美的置业的营业收入是411.4亿元，同比增长36.6%。

虽然其中98.3%的收入来自于物业开发及销售业务，但2019年物管收入、商业收入同比增幅分别达到36.7%、37.0%，均高于开发主业的涨幅。

体积虽小、涨势可观，可能是对美的置业主营业务最准确的描述。地产+物业管理，共同构成了美的置业“一主两翼”业务策略中的“一主”。而它的两翼，分别是建筑工业化和智能产业化。

这也是脱胎与大美的集团的美的置业，最具差异性和想象力的部分。

需要注意的是，2019年末美的置业的债务总额达到2185.76亿元，较上期1537.35亿元有较大幅度增长。

对于未来，美的置业管理层没有做出“非常绝对的安排”，也没有披露既定的业绩目标金额。

董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，今年公司的拿地策略是把最优势的资源集中往比较高量级的城市和经济发达的城市群布局。至于拿地总量，“我们没有定价一个绝对的金额，但是我们内部掌握有一个相对金额，就是按照公司今年总的销售规模和回款情况，（其中）基本上1/3金额来进行补地，但没有很具体化。”

他希望，美的置业3～5年增速在20%左右就可以了，经济差的年份稍微“左”一点，经济好的年份稍微“右”一点。在规模增长基础上，公司更关注经营性现金流和利润、总体负债上的考量，而不是短期追求某个流量。

2020年，疫情对整个公司的业绩影响是客观存在的，总体上可控。所以除了通过回补的办法追赶业绩，美的置业更多的是做好了“左”一点的心理准备。

“在市场集中和分化之下，我们按照自己的逻辑，不会随波逐流。”郝恒乐表示。

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