看懂LPR转换，不只是影响房贷这么简单

刚在南京买房的小徐，如今又要面临一个选择——是否把自己刚签的房贷合同，改签成LPR合同？

想必这两天，不少“房奴”都跟小徐一样，有着类似的烦恼。具体起因，就是3月1日正式启动的存量浮动利率贷款定价基准转换。转还是不转，直接影响着今后还多少房贷。

以往，我们买房贷款一般是在央行基准利率基础上打折或上浮；现在，存量房贷用户面临两种转换选择：要么选择原来的固定利率，要么换成LPR加点。其中，加点也可以是负数。

所谓LPR（Loan Prime Rate），就是指贷款基础利率，又称贷款市场报价利率，是央行为了利率市场化改革而推出的一个重要工具。LPR每月调整一次，市场化程度更高，更能反映市场供求变化。

通俗来讲，对身上背着贷款的个人和企业来说，以往利息是按照固定金额来给，有了LPR以后，利率也可以“随行就市”了。 

根据央行去年底发布的公告，为进一步深化LPR改革，商业银行应自2020年3月1日起正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。 

今天，我们就来谈一谈，LPR对于居民、企业和城市来说，究竟会带来怎样的影响？

人：省钱要看市场预期

小徐的好兄弟小周，是一家股份制银行信贷经理。他给小徐的建议是：能改则改，尽快将合同变更为LPR定价基准浮动利率合同。

来算这么一笔账：

假设贷款余额100万元、贷款期限20年，若未来LPR平均下行20BP，每月还款额可以减少110元，总还款额可以减少2.6万元，在原有还款基础上减负1.6%～1.7%。 

若LPR平均下行40BP，月还款额可以减少213元，总还款额可以减少5.1万元，在原有基础上减负3.4%。 

在发达的金融市场中，利率的传导模式是从货币市场影响信贷与债券市场。LPR定价方式下，未来房贷利率的变化取决于5年期LPR（5年期最优贷款利率）的变化。 

5年期LPR趋势则由三方面决定：政策利率/市场利率、房地产金融政策和银行的市场化加点。 

具体来看，政策利率/市场利率自然要看宏观经济形势，而房地产金融政策则要考量地方房地产市场发展情况，银行市场化加点的长期空间，则取决于银行内部资金成本。这三个分别为宏观、中观、微观的要素，深刻影响着LPR走势。

当然，小周也补充解释，对于个人来说，改签合同的效果也许不会立竿见影，“省钱效应”需要一段时间才能见效。

“举个例子，你签署的房贷合同是基准上浮20%，按照原基准是4.9%*1.2=5.88%，而且这种长期限的房贷一般都是按年浮动，也就是说即使基准发生了变化，也不是立刻就能体现在还款上面，延迟可能会长达一年。”小周进一步解释说：“现在是LPR加点，其实总成本还是5.88%，加点数也不变，但是LPR每个月都可能会变，这样更市场化，也更方便国家调控。”

不过，归根到底，选择LPR，其实选择的是利率下行预期。

中泰证券分析师戴志峰、邓美君在专题研究报告中分析，中长期看，政策利率随经济增速放缓是处于下降周期的，房地产金融政策难以进一步收紧，银行市场化加点在金融体系改革背景下有调降空间。综合三种因素，都是推动5年期LPR下行。因此，建议个人选择LPR浮动利率方式。

企：效果要看议价能力 

事实上，房贷只是LPR影响的一个方面而已。 

中原地产首席分析师张大伟曾评论，LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，但肯定有稳定房地产的作用。 

“近年来我国商业银行利润增速总体趋缓，但仍相对较高，有向实体经济适当让利的空间。银行适当降低对短期利润增长的过高要求，有利于畅通经济金融良性循环。”央行副行长刘国强在接受媒体采访时称。

为起到降低实体经济融资成本的效果，去年LPR落地之际，央行制定的LPR考核要求中就督促，LPR改革要降低实体经济融资成本。在24家主要金融机构LPR工作会议上，央行行长易纲强调，将更多金融资源用于对小微企业、民营企业和制造业、服务业贷款提供支持。

当然，国盛证券研究所在2019年底的分析报告中也指出，存量利率贷款定价基准转换为LPR，对实体企业来说，存量发力更有助于降低融资成本，但真实效果取决于银行、企业、居民间的议价能力，基建、制造业等中长期贷款有望受益。

“ 贷款利率下调空间在于某些强势行业和企业的议价权高于银行。”国盛证券研究所指出，由于民企贷款期限多数较短，且通常银行议价权高于民企和个人，因此缓解民企融资难融资贵，需要引导1年期LPR继续下滑，以及配合定向降准等其他政策。 

全国银行间同业拆借中心2月20日发布数据，1年期LPR为4.05%，与上月相比下降10个基点，为2019年8月改革完善LPR定价机制以来的最大降幅。5年期以上LPR为4.75%，与上月相比下降5个基点。

“疫情期间，央行货币政策将适度向稳增长方向倾斜，切实降低实体经济融资成本也更具迫切性。这是2月LPR报价恢复下调，且下调幅度加大的直接原因。”东方金诚首席宏观分析师王青表示。 

城：房市稳 “毛细血管”作用大 

资金是企业运行的血液，企业也是城市运行的基本单元。LPR会对一座城市产生怎样的影响？

首先来看房地产。 

本次突如其来的疫情，给房地产企业与各地房地产市场都带来不小压力。兴业证券行业投资策略报告显示，春节后第三周，其统计的43个重点城市整体新房成交数据，相对于去年春节后第三周来看，单周同比下降83%、春节后三周合计同比下降89%。

随之而来的是政府行动。

从供给端，上海、无锡、西安、南昌等多座城市相继推出各类涉房支持政策。具体手段也十分多元化，包括土地出让金缓缴及降低比例、预收资金监管放松、信贷适度宽松、预售标准条件放宽。

在需求端，备受关注的“衡阳十七条”提出将实施购房契税补贴、地下车位购买补贴和人才购房补贴；马鞍山首套普通住房交易购房补贴政策再延长一年；宜宾农民工购房最高可获300元/平米补助。

疫情下的2月，LPR再次迎来下调，无疑对于房地产需求端来说是利好。从数据来看，房贷利率走势仍然比较平稳。2020年2月，在非一线城市中，首套房贷利率变动幅度在5BP及以上的只有重庆、东莞和惠州三个城市。其中，重庆环比下降5BP，东莞环比上涨5BP，惠州环比上涨12BP。

2020年2月首套房贷款利率最高的10座城市 制图：城市进化论

看完房地产，我们再来看LPR对各地其他类型企业的影响。

目前，城叔没有找到详实的数据，来反映各地实体经济融资成本变化。不过，从LPR报价银行分布上，也许我们可以看出一些趋势。

在目前的“LPR报价行名单”中，除了我们熟知的中农工建交等银行“巨头”、实力较强的股份制银行等全国性金融机构外，还出现多家地方性银行——台州银行、西安银行、上海农商行、广东顺德农商行，以及两家民营银行——网商银行和微众银行。

图片来源：中国人民银行

从分布格局上来看，能够报价LPR的银行多集中在实体经济发达、制造业密集、中小民营企业集聚的东南沿海地区，西安银行是西部唯一入围地方银行。

“服务小微”，是入围的几家地方性银行和民营银行的共有特征。而且，即便是主要服务于高风险客群，这些银行的资产质量明显好于行业平均水平。

地方银行是城市经济的“毛细血管”。上文提到，影响LPR利率的因素中，有一项就是“银行市场化加点”，这一部分是各银行的自主调整空间。相比较而言，地方性银行机制往往更加灵活，拥有LPR报价能力，也就意味着给当地企业更多的选择空间。

近水楼台先得月，台州、顺德、西安、上海、深圳等地的小微企业，在当前利率下行的情况下，多一家银行，也多了一份选择。

封面图片来源：摄图网