占地近500亩，起始价310亿！这个新挂牌的“巨无霸”地块或成上海“新地王”

鼠年春节刚过，上海土地市场便迎来了一张“超级大单”。

今天（2月11日），徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块，即“徐汇滨江西岸金融港”地块正式挂牌，占地面积323664.6平方米（约485亩），起始价高达310.2亿元。

《每日经济新闻》记者注意到，这一起拍价远超2014年中民投联合体拿下董家渡地块的248.5亿元。该地块如顺利出让，将成为上海总价“新地王”。同时，该地块近180万平方米的建筑面积，远超过董家渡地块（120万平方米），与新鸿基徐家汇地块（179.7万平方米）几乎持平，堪称上海市区的“巨无霸”地块。

谁将拿下“巨无霸”地块？

《每日经济新闻》记者查阅出让文件获悉，“徐汇滨江西岸金融港”地块紧邻上海内环高架、毗邻龙美术馆，由龙华中路、东安路、瑞宁路及龙腾大道合围而成。28个地块分别为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地，占地面积323664.6平方米（约485亩），出让面积231300.3平方米，总建筑面积接近180万平方米。其中，地上计容建筑面积为108.7万平方米；地下建筑总面积不超过71万平方米，其中地下商业面积不超过6万平方米，具体以规划审批方案为准。

出让文件规定，该地块的全额竞买保证金达62.04亿元，2月11日起接受挂牌，2月20日15:30截止。本次挂牌采用无底价挂牌出让的方式，但设立起始价310.2亿元，每次增价幅度为200万元。受让人须按出让年限持有地块内包括地上、地下100%商业，60%办公，100%文化体育以及所有的租赁住宅。

上海市规划和自然资源局官网截图

此外，在后续的出让流程中，投标人还要签署承诺书，在承诺书中规定了违反持有物业及项目公司禁止转让的具体罚则，即10%土地出让金的罚款，3年内不能参与上海土地市场交易。

在不考虑溢价成交的前提下，“徐汇滨江西岸金融港”地块高达310.2亿元的起始价，对参与竞拍企业的资金能力提出了很高要求。那么，哪些企业具备拿下这个“巨无霸”地块的实力？

同策集团首席分析师张宏伟向《每日经济新闻》记者分析认为：“两类企业可能性较大，首先是金融机构，这一地块有金融相关的规划和背景；另一种可能是上海市地方性的一些龙头国企，或在这方面有一些职能规划的市属国企，比如绿地或者是徐汇的城投平台公司。”

“而高周转的企业，即便是从事高端项目开发的，拿地的可能性都不大。这块地本身对自持要求非常高，以住宅开发为主的企业在市场预期没那么好的情况下，原则上都不会去拿这样的地。”张宏伟续称。

值得注意的是，在1月19日公布的预申请结果中，该地块预申请人共有2名。

区域商业氛围尚待聚集

出让文件显示，“徐汇滨江西岸金融港”地块以甲级办公为主体，以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套，建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区，助推徐汇滨江加快建设“全球城市的卓越水岸”。

实事上，2019年以来，上海商办市场正因供求不平衡而面临空置率上升、租金下降的局面。

据第一太平戴维斯提供的商办市场数据，2019全年上海甲级写字楼新增供应68.8万平方米，第四季度空置率17.5%；2019年购物中心新增供应90万平方米，2019年第四季度空置率达到8.4%，同比上升了1.6个百分点，并且还在四季度迎来了几个新项目入市。

另据戴德梁行数据，2019~2023年上海甲级写字楼供应量将仅次于深圳，达600万平方米。

建筑面积近180万平方米“徐汇滨江西岸金融港”地块项目，未来是否会对上海商办市场造成新的压力？

2019~2023年主要城市甲级写字楼供应量，上海名列前茅  数据来源：戴德梁行

对此，张宏伟表示，“供应量大主要还是结构性的问题，比如外环以外、或者是郊区的写字楼，商业体等供应较为过剩，其实上海市区一些核心优质地段仍然值得看好。”

“另外，通常金融机构或大型开发商收并购时，基本上还是看中中环内的地段，无论是优质地块、二手项目，还是存量在运营项目，都是受到重点关注的，所以说这个项目本身没有问题，主要还是看企业主体是否有资格和能力去投。”张宏伟说。

从“徐汇滨江西岸金融港”地块所处区域看，南面为徐汇滨江绿地，东临龙美术馆（西岸馆），临近世博园区，拥有约1.2公里的黄浦江岸线。地块附近虽然有开业不久的保利时光里及正大乐城，但商业氛围尚不浓厚，还有待聚集。对该区域市场而言，这个即将出现的“巨无霸”项目意味着什么？

莱坊董事及上海&北京研究及咨询部主管杨悦晨告诉《每日经济新闻》记者：“就徐汇滨江区域而言，这么大体量的商业办公未来确实存在一定去化压力。目前徐汇滨江还有龙华国际项目、恒基的星扬中心以及城开中心等多个大体量写字楼项目即将要入市。”

杨悦晨表示，由于徐汇滨江西岸板块内目前零售氛围尚未形成，而未来新项目的商业规划也不是很多，没有集中商业项目，因此该地块的商业部分在未来对于区域内零售市场的发展将会有较大的推动作用。项目中的租赁住宅可以作为酒店式公寓推入市场，或者为区域内企业高端人才作为人才公寓，成为人才引进的加分项。

“由于今年疫情的影响，原本我们预计未来三年出现的市场供应可能会出现延迟交付。不过徐汇滨江定位传媒、科技以及人工智能等前沿科技聚集区，而且相关部门在招商引资和引进人才力度不断加大，未来区域内的写字楼需求完全存在被前述行业所吸纳的可能。”杨悦晨续称。

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封面图片来源：摄图网