疫情考验地产“体质” 房企如何应对挑战

    每日经济新闻 2020-02-02 21:03

    歇业长达17天,又遇用工荒,房企怎么办?

    每经记者 吴若凡    每经编辑 薛晖    

    农历正月初七,原本是众多房企复工上班的日子,在今年却仍属假期。伴随国家“延长2020年春节假期至2月2日”的要求,龙湖、越秀、融创等房企将假期延长至2月9日,恒大今日(2月2日)更通知将假期延长至16日,同时宣布该集团在全国的1246个项目停工至2月20日。

    此前,百余城市已宣布售楼处、二手门店延迟开业。加之这不是普通的假期,绝大多数人只能呆在家,这意味着全国房地产行业几乎有17天完全处于歇业状态。

    地产经济学家邓浩志分析认为,这17天不仅房地产行业“零收入”,还必须支出工资、办公场地租金等;房企这17天还需承担利息。如果房企总体综合财务成本在8%,按总体有息负债占销售额的50%计算,那么一家千亿房企就拥有大约500亿的有息负债,停业17天仅利益就会烧掉1.86亿元。

    “全行业停运17天(占全年天数比例4.77%),可以直接理解为房地产行业至少直接损失4.77%以上,今年行业平均利润率也会受到影响。而且地产周边行业也会一并受到影响。”

    停业对房地产的影响,已经反映在市场数据上。

    克而瑞数据显示,2020年1月,全国房地产销售TOP100企业单月操盘销售金额同比下降12%。机构预计进入2月,多数城市的售楼短期内仍关闭,新房销售基本停滞,市场成交数据可能会比1月更为低迷。

    1月各梯队房企新增货值也同比下跌,亿翰智库数据显示,1月后半月,受春节以及疫情影响,土地市场成交热度下降,新增货值TOP10门槛值跌至136.6亿元(去年同期为167.3亿元)。机构预测,一季度房企拿地力度受到抑制。

    防疫当前 企业施工遭遇用工荒

    很难想象,在中国这片土地上会出现农民工荒。

    面对这次疫情,开发商清一色选择了停工和延迟开工,一方面基于对疫情防护的响应,一方面也是出于“无工可用”的客观状况。

    用某房企招采负责人的话说,“老板们也等着开工,可就是没人!”

    其告诉记者,“其实没有任何一个行业愿意牺牲这么长时间,因为这可能形成不能承受之重。”

    但施工单位遭遇用人荒,是不能回避的现实。

    该负责人直言,建筑工地人员流动性大、来源广泛、组成复杂,居住、作业等聚集性较强,是疫情蔓延的重点防控对象。尤其是节后开复工期间外来人员将大量输入,对用人所在的城市来说也是考验。无论是企业还是地方政府都是既纠结又焦灼。

    以浙江省建筑工地疫情防控要求为例,对工地驻守和进入工地的人员、车辆一律排查登记,发现疑似病例,一律停工。一房企的工程总告诉记者,按这个标准,还得主管部门验收合格,估计得二月底三月份才能彻底开工。

    “原本,企业已经面临劳动力不足的问题,现在加上相关限制,用工荒对于人力密集型公司来讲,打击有点大。就项目来说,上半年有工程交付压力的项目受影响最大,接下来势必会有一波项目延期交付。”

    据某Top20房企管理人透露,团队今年负责交付的房近3万套。2020年是交付大年,如今面临团队人数不够、人员抽不开身的窘境。

    一楼盘项目总也告诉记者,“我们现在要看业主是否认可延期交付,一个楼盘少说有几百号业主,如果他们不认,就有麻烦。我们也在准备相应的法律文书来知会业主,争取谅解。”

    比施工延迟更严重的是预售证暂停发放,这直接导致的结果是销售收入放缓。

    “但施工达不到验收标准,肯定是拿不到预售证的。比如浙江省是3月底不能开工,那必然推迟施工节奏,延后预售证的审批,销售回款必定受影响,可谓牵一发而动全身。”

    “快周转”不再 部分房企现金流承压

    施工延迟、销售放缓、回款受阻,直接挑战着房企赖以生存的“高周转模式”,而最明显、最快会反应在现金流上。

    “原来行业里大家都以高速增长的市场逻辑来规划支出、结构和负债,一旦收入下降,现金流就会明显恶化。现金流都上不去,何谈利润?”

    上述房企负责人告诉记者。目前行业的情况是,很多房企的资金都压在银行审批环节,原本可以和时间赛跑,正常从拿地到开盘最快要6个月,平均七八个月就能实现销售,这中间必须留足缓冲期。

    如果没有新增销售多带来的回款,那土地款、前融、到期债务、工程款都将对企业运营造成影响。

    “可能出问题的是去年下半年拿地的项目,尤其是9月份以后拿的地,目前都处在桩基工程结束后的正负零阶段,有些项目可能就差一到两个月就可以销售了,也就是差这几个月,如果资金流转不畅,可能撑不了几个月。”上述区域总告诉记者。

    这需要整个公司来平衡。没开盘的项目,工程投入已经进去了,土地款全付清了,这样的项目基本只能靠其他项目接济。

    该区域总直言,此类项目占比不能超过20%。这就好比身体机能,如果器官大面积坏死,影响的就是整个企业的资金流安全。所以就怕这种项目的体量规模大,有盈利能力的“接济”项目又不够,那么财务成本增加会是倍量级的。

    其透露,这样的项目在前端融资一般都是借用信托,成本在10~15%之间,这个阶段融资成本普遍较高。如果后面不能自救,只能向外寻求贵钱。

    不过,也有房企高管认为,此次事件对于房企的影响还有待评估,由于目前疫情或将影响新开工,对房企销售情况影响如何,也取决于疫情后续的控制情况。

    此外,并非所有企业实行的高周转模式,而一些自身有资金实力和抗风险能力较强的企业只要保持谨慎和敬畏的心态、顺应市场走势,对全年的货量安排和资金周转积极作出调整就能顺利度过这次考验。

    提前拓展营销渠道 房企提振效率应对困境

    市场并非一片哀嚎。有房企老总认为,等春暖花开之后,此时的观望情绪可能成为报复性消费。

    从这个逻辑来说,即使第一季度销售额比去年同期下滑20%,但因为后期的进一步弥补,全年业绩受到的影响可能不大。

    对于企业,其也认为,能否撑过去,主要看一季度的刚性兑付有多少。融资成本低、去年四季度土储少的企业是比较安全的,能够顺利度过这次难关。

    为了降低压力和风险,在当前特殊形势下,部分房企已经大力对线上销售渠道进行布局或拓展,一定程度上缓和线下销售停摆对项目整体销售去化带来的冲击。

    例如碧桂园、融创、金茂、绿城、雅居乐等,纷纷加大了线上销售渠道的推广力度,通过自有平台、自建APP、微信公众号小程序、进驻电商平台等多种形式全面启动线上销售服务。

    “这几个月就比谁能提前铺排、更好抓到销售渠道,保证回款,把持住负债率和现金流。如果做得不好,可能一个月都扛不住,如果解决得好,就只是赚多赚少的区别了。”有品牌房企负责人告诉记者。

    一房企总裁也向记者表示,首先坚定对国家疫情防控的信心,同时企业要从保守角度来筹划整体经营,确保公司安全度过窗口期,不能乐观去应对,也要重视这次挑战。确保今年安稳度过,取得后续的长足发展。

    多位房企老总都向记者表达了同样的感受,只要宏观经济面没有变化,短暂的挑战对经济或产业而言,虽然可能导致局部放缓,但不会构成决定性影响。

    58安居客首席分析师张波则建议,这个时候考验的房企负债率、产品力、投资眼光的综合能力,不能太激进,要精细化管理、确保资金安全。其次,施工人员、材料采购、施工组织等,要提前做好准备。并且,要提升能力加强对基层单位赋能,并确保每个单位的安全。此外,保证产品质量,加强研发做卖得出去的产品,扛住这一次企业经营的压力测试。

    (镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

     

    封面图片来源:摄图网

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