空置率居高不下，深圳发布“商改租”征求意见 存量商办用房能否迎来春天？

1月9日下午，深圳市住建局发布关于公开征求《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿），（以下简称《通知》）。

就在去年7月，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局也曾印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，旨在盘活广州市场存量商服物业。

而对于此次商改租政策出台，深圳市住建局回应称，国务院、省、市政府均有政策支持商业用房改建为租赁住房，但“商改租”是租赁住房筹集的一种新模式，需要相应的指导性文件对改建活动的各个环节加以引导和规范。截至目前，深圳市尚未出台有关“商改租”的指引性文件，有必要加快推进本《通知》的制定出台，以落实国家、省、市的政策要求。

存量商办用房能否迎来春天？

《通知》提出，新政旨在盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房行为，增加租赁住房有效供给。

对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹向《每日经济新闻》记者表示，将已建成商业和写字楼整体改为租赁项目，一方面可缓解写字楼空置压力，另可扩大现在租赁市场供应量，商改租项目租金、流转严格受政府监控，不可与一般商品房租赁、政府保障房相提并论，但仍可深圳市租金稳定将起到缓冲作用。

不过，对于开发商而言，改造的关键在于能否可以算好商办物业转向租赁住房的帐。

广东省房协专家委员龙斌向《每日经济新闻》记者指出，商改租赁住房虽说可能增加租赁供应，“但是，从开发商业转到建设运营自持租赁住房，这个弯对开发商来说转得太大了，投资测算和市场评估要重新来过。”

此外，对于开发商来说，由于“商改租”的物业必须满足整体确权、不可分割转让等限制条件，这意味着如果选择“商改住”，通过住房租赁收入来实现资金回笼需要的周期将会大大变长。“因此（开发商）不一定会优先考虑这个选项，更有可能是针对手头的部分历史存量物业来加以考虑。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为。

值得注意的是，自联合会审通过之日起5年内，改建项目的租赁住房用途不得改变，商改租项目虽作为租赁住房用途，但不提供学位。对此，何倩茹表示，由于该部分租赁房源不提供学位，对二手房市场特别是学位紧张的二手区域，不会产生大的影响。

商改租未必能提高租金回报率

据世邦魏理仕最新发布报告数据显示，深圳2019年新增写字楼供应持续高位且创历史新高，全年录得超过200万平方米新增供应。此外，新入市项目去化缓慢与老旧项目因租户搬迁引起空置率升高并存。整体市场空置率年度同比上升8.7个百分点至年末达20.0%的高位，市场呈供过于求的整体态势。

供大于求或将使深圳商办市场持续处于空置率升高、租金降低的状况。世邦魏理仕华南区顾问程志文表示：“未来一年，供应方面，预计依然有超过100万平方米的新增供应入市，供应高峰持续。整体市场空置率将继续走高，租金表现也将面临一定压力。”

图片来源：世邦魏理仕

在此背景下，会有部分开发商倾向于改造。“总比空置在那里强，转长租公寓其实就是去库存的商改租方式。部分写字楼、裙楼商业可能会受地理位置、楼层高低的限制租不出去或者租金很低，但居住产品不会受此影响，会更有市场。”高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥表示。

不过，即便能够“商改租”，但如今租赁住房回报率普遍不高。对此龙斌表示，“由于不同项目地段和条件资源差异很大，不可能商服物业都往租赁住房转。总之利好有限，给有些项目提供了一条需要全面评估的新路。至于普通买家，目前看不到影响所在。”

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封面图片来源：视觉中国