16万亿后 房地产行业有没有“天花板”

刚刚过去的2019年，在“房住不炒”、稳字当头的大背景下，房地产行业依旧发生了许多新的故事，也产生了诸多变化。

2019年，谈起房地产时，我们该谈论些什么？《每日经济新闻》从政策、市场、企业三个方面出发，梳理了这一年10个具有风向标意义的关键词，希望以此回顾2019，窥见2020。

关键词1：16万亿

一句话理由：行业起跑即领跑。

2019年年初15万亿元之时，业界的疑虑在于，行业究竟有没有天花板？

2019年的官方数据尚未公布，但从目前各机构的统计情况看，销售金额再创新高，商品房成交破16万亿元已无悬念。中国房地产业协会原副会长朱中一和国家统计局原局长邱晓华则都认为，我国房地产业起码还有10年左右发展期。

据国家统计局数据，1994年前，全国商品房销售额均处于千亿元以下，1994～2003年在1000亿~8000亿元之间。到了2004年，全国商品房销售额几乎以每年万亿的速度直线增长，尤其是近几年。2015年，全国商品房销售额达8.7万亿元，2016年为11.7万亿元，2017年超13万亿元。2018年，全国商品房销售额、销售面积分别创下14.99万亿元、17.17亿平方米历史新高，在被公认为是市场较冷的年份依然出现了近2万亿元增值。

然而不容忽略的是，2016～2018年，全国商品房销售面积增速是22.5%、7.7%、1.3%，销售额增幅是34.8%、13.7%、12.2%，降幅也很明显。社科院的《中国住房发展报告》也可作为佐证，其表示2019年楼市降温明显，房价增长率的空间差异有所扩大。

企业层面的谨慎都已经体现在2019大幅下调的目标中，主动降速。譬如碧桂园未公布合同销售目标，万科则在业绩发布会上提到不再在规模上做线性比较。涉及具体数据的如富力2018年合约销售1423亿元，增速74%，2019年目标1600亿元，增速13%；中海2018年合约销售3012亿港元，增速30%，2019年目标3500亿港元，增速16%等。

与一些传统制造业相比，房地产行业依然是个容易赚钱的行业，各种富豪榜上开发商们的座次总是令人津津乐道。尽管暴利时代一去不返，但城镇化进程依旧波澜壮阔，在限购、限售等条条框框之下，对于房子这件大商品，还有很多人不是想买就能买。

碧桂园创始人杨国强语录这时候又可以搬出来用了——“中国60%以上的县我们还没去，还有广阔的空间。”

关键词2：一城一策

一句话理由：“稳”是主基调。

“房住不炒”的大基调下，今年全国房地产调控次数已达620次，远超2018年全年的450次。

2019年年末最重要的中央经济工作会议已经为2020年楼市定调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

此轮调控力度堪称空前，催生一城一策，这其中政策“一日游”，“放松调控系误读”可能是各地住建部门使用最多的说辞。

仅以2019年12月为例，12月11日，长沙市发改委发文规范商品房价格构成，将商品房平均利润率限定在6％～8％。12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有效期满后的延续，且仅适用于成本法监制商品住房，调控放松系误读。

同样也是在2019年12月11日，江苏张家港市房产交易中心工作人员称，取消限售过户的政策已经停止。而就在前一天，上述机构工作人员称，房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求，瞬时引发全国关注。再早些的7月，河南开封宣布取消限售，但第二天又宣布撤销。

从全国范围看，人才政策是一城一策的最大特点，大部分城市的人才政策与住房政策都有关联，令很多人对此解读为“楼市调控松绑”。就比如广州和佛山，一前一后分别通过人才政策对部分地区放松限购，人才在满足一定学历条件后购房不受户籍、社保及个税限制；“炒房团”诞生地温州则提出符合条件的优秀本科生买房打7折，租房3折。

不可否认，基于一城一策，不少城市或有这方面的思量，但这并不等同于调控松绑。根据中原地产的统计，2019年以来全国已有超过160城发布各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。

2019年的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部已经对2020年楼市工作总体要求及重点工作任务做了具体部署，未来，“稳”字依旧是主旋律。