年末再探二手房市场|上海二手房成交量创今年新低 挂牌价偏高抑制交易

“最近二手房成交量明显下降了。”位于上海的一家我爱我家的置业顾问汤华（化名）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“3个月前，门店每周成交量大约40~50套，但最近几个星期只有25~30套了。”

成交数据与市场人士的感受基本一致。据上海中原地产数据，今年3~4月份上海二手房市场经历了一轮成交高峰，随后成交量逐月走低，连续5个月环比下降后；9月份出现了小反弹，重新站上2万套“强弱分水岭”；但进入10月，成交量继续萎缩至1.6万套，环比下降达到24.1%，成为今年较为罕见的跌幅。

上海某住宅小区 图片来源：每经记者 包晶晶 摄 

全年成交同比显著增加

易居《上海10月市场报告》指出，除去受春节影响的2月份，10月份上海二手房成交量已创下今年来的新低，购房观望情绪较浓。但2019年上海二手房市场成交量远远好于2017年及2018年。

上海二手房成交量月度变化

观察历史数据可以发现，上海二手住宅成交自2017年初以来一直处于低位盘整状态，2019年3月开始的一轮“小阳春”行情带动二手房市场全面回暖，成交量强势反弹，创下2016年10月以来的新高。随后4~8月成交量持续回落，9月出现小反弹，重新站上强弱分水岭。

据中原地产交易数据，今年1~10月上海二手房成交量已达19.96万套，超过2018年全年成交套数；今年“小阳春”期间市场表现远远好于2018年，单月成交比去年同期多7000~12000套不等。即使是今年成色不足的“金九”，2.1万套的成交量也远高于去年同期1.5万套。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《每日经济新闻》记者：“今年上海市场主要特点是‘量增、价稳’。‘量增’指交易量比2017年和2018年都有所好转，但是这个增量并非像2015年和2016年那样的非常规量。今年以来的平均水平在每月1.9万套，和5年平均月度交易量相当，因此这个量是常规水平。在成交量的支撑下，今年房价已经止住类似2017年和2018连续走低的格局，出现探底、企稳的走势。当然，基于交易量也是常规量，所以价格不具备持续上涨的条件。”

成交价格低位盘整

据国家统计局数据，上海二手房价格今年维持较为稳定的格局，前10月中，1月、7月价格环比持平，有3个月份微幅下跌0.1%~0.2%，而涨幅最大的4月及10月，也仅出现0.05%和0.06%微小涨幅。

与去年同期相比，上海月度二手房价格指数则以下跌为主。中原地产月度成交价格指数也显示，今年无论是“小阳春”还是“金九”，两个成交高峰期的价格指数均低于2018年。

汤华也坦言：“现在越有性价比的房源才好卖，近期成交的价格都比之前的低，房子虽然多，但是房东挂牌价格偏高，反而不好卖，性价比不高也是成交量低的原因。”

另一方面，随着北上广深等一线城市新建住宅进入“卖不完”时代，二手房交易也受到了抑制。

“上海还有新房二手房价格倒挂的现象，因此二手房价格有所抑制，加上买家对于未来价格的预期是“平稳”，只有价格到心理价位了才入市。现在普遍谈价空间在5%左右，能够达到这个尺度才更容易促成交易。”卢文曦说。

易居《市场报告》预测：2015年至2016年10月的楼市繁荣期，二手房同比涨幅不断扩大至过去12年来最高点36.7%，因此房价下跌调整期也较长。考虑到短期内二手房成交量还将萎缩，预计二手房价格环比继续下跌。

挂牌价偏高抑制交易

但临近年底，尽管成交量萎缩、成交价下跌，但汤华仍然觉得充满机会。他告诉记者，近期前来挂牌的房东更多、更积极了，挂牌量几乎是往常的一倍；同时，看房人也挺多。

事实上，今年上海全市范围内的二手房挂牌数量都有了较大增长。《每日经济新闻》记者查阅中原地产数据发现，今年前47周上海二手房挂牌总量达到46.3万套，比去年同期多了2.5万套。

诸葛找房数据研究中心月度数据显示，二手房挂牌套数最高点出现在8月及9月份，但进入10月后出现了较大幅度减少。

但近期挂牌量似乎有所回升，在刚刚过去的一周（11月17~23日），挂牌数量达到9605套，超过全年周平均值。“之前每周挂牌量大概在20套左右，现在每周在40套左右，有很大提升。大概是因为年底了，房东都在家准备卖房子了吧。”汤华告诉《每日经济新闻》记者。

卢文曦则指出：“目前周度挂牌在9300套左右盘整，如果活跃的话至少1.1万套以上，所以目前处于相对平稳的格局。基于成交量比去年有所增加，对房东心态上是有利的，因此挂牌上不会像去年再进一步调低价格入市，大多选择市价挂牌。只有部分急于成交的房东比较积极。对于置换客而言，只有价格合适，或者自己看中的某个房源才会主动降价求成交。”

汤华也反复谈及“性价比”。“接下来尽量多推荐具有性价比的房源，成交机会更大一点。”

对于今年最后一个月的上海二手房市场情况，卢文曦预测，“最后一个月成交量应该在2万套以内，但跌破1.5万套也不太可能，大概率处于盘整收官。年底本身就不是交易旺季，加上市场也没有出现趋势性转变，并且近期成交又有下滑，市场观望情绪或再度增加。”

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封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄