“房企资金状况”调查| 百强房企三盛宏业资金疑云调查

上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司（下称三盛宏业）危机的集中爆发，是因为员工购买的公司理财产品未能按时兑付而起的。 2019年10月下旬，三盛宏业的员工们发现，他们所购买的公司定向理财产品没有按照约定收到本息，全国各地的员工们来到三盛宏业位于上海的总部“要说法”。这家曾经迈入全国百强行列的房企资金链问题随之曝光。 值得注意的是，今年上半年三盛宏业还登上了克而瑞房企销售榜，位列操盘金额榜第98位。但三盛宏业的流动性问题，其实早已出现端倪。《每日经济新闻》记者通过参加三盛宏业员工维权现场、实地调查采访等方式，试图还原三盛宏业目前的运营状况。 据三盛宏业的员工向记者介绍，针对定向理财产品逾期兑付的情况，正在加紧走法律途径。而三盛宏业旗下的项目，有部分受到影响仍在停工状态，部分则已经被债权方接管并撇清关系，处于顺销阶段。 位于上海的三盛宏业总部图片来源：每经记者包晶晶摄 现场目击：各地员工总部维权 2019年10月22日下午3时许，《每日经济新闻》记者来到三盛宏业位于上海的总部，从全国各地赶来了解理财产品兑付情况的员工正集中在总部大楼6楼会议室，焦急地等待查账结果，他们都是参与三盛宏业定向理财产品的公司员工。 接近三盛宏业的人士提供的资料显示，三盛宏业从2017年以来，一直在向员工发行定向理财产品。其2017年12月所发行的一项定向理财起投金额为50万元，发行总额不超过人民币3亿元，12个月收益率为12.5%。 各地员工来到三盛宏业总部“要说法”图片来源：每经记者包晶晶摄 而据《每日经济新闻》记者获取的一份盖有“三盛宏业投资（集团）有限责任公司”的通知显示，这次理财活动的期限分为1年期、2年期、3年期，其年预期收益率（税后）分别为12.5%/年、14%/年和16%/年。 该通知指出，这次理财活动的投资起点金额为人民币100万元，名额不超过50人，参与人员必须是三盛宏业及其关联企业的工会会员。其资金募集期为2018年6月22日至2018年6月26日。 从收益率的角度来看，这一理财产品的收益率的确吸引人。一名TOP30房企的员工在浏览完三盛宏业的理财资料之后告诉记者：“（收益率）太高了，10%我都觉得悬。有龙头房企的（理财）合作方都暴雷了，员工钱现在都取不出来。” 每经记者获取的三盛宏业的理财通知 一名三盛宏业的员工告诉《每日经济新闻》记者：“很多亲戚朋友（凑）一起买了（这项理财）。去年12月之前一直都是到点还本金利息的，所以对公司很信任。” 高收益率的理财通常与高风险相伴随。三盛宏业的员工在2019年10月底发现，理财的本息没有按时兑付，而更让他们更愤怒的是，公司高管在这种情况下，仍转账至自己的账户。 据员工提供给《每日经济新闻》记者的财务流水单，就在不久前，公司向几位高管转账粗略计算已接近3000万元，其中收款人为陈亚维的几笔转账合计约1800万元，陈亚维为三盛宏业的执行董事长。 员工的维权资料图片来源：每经记者包晶晶摄 在现场，一位中年女员工红着眼睛把一张单据拍在陈亚维面前的桌子上，“这笔钱你们到底付不付，就看你良心了董事长！” “你给我们表个态，借款怎么还？”一位阿姨说。 之所以在理财产品兑付困难的情况下还打钱至个人，陈亚维解释称，是因为“我个人之前为了帮助公司，个人卖房把2090万资金打到公司，现在公司是把我个人的欠款还给我”。 但陈亚维并没有提供相关的凭据。她在现场承认，公司正在经历流动性风险。“筹集资金非常困难，我不是管资金的，也没有办法。” “到后来，资金抽不上来，已经没办法控制。我们就让各个公司自己解决，抵房子、抵车位都可以，但是推行也不理想，大家对兑付现金需求比较大，集团的工资两个月没发了。浙江和舟山片区都自己解决员工理财，再放在集团也承担不起，只能分流到沈阳、上海、广州。”陈亚维说。 就陈亚维的以上说法，《每日经济新闻》记者拨通三盛宏业总机电话试图核实，但对方以“必须实名转接”为由拒绝转接电话。当记者提出“请转接执行董事长陈亚维办公室”时，工作人员说“重要人物不可转接”。当记者说“有重要信息核实，你这样会影响你们公司”时，对方表示“是你不认识人，不关我事”。 广东华商律师事务所周争锋律师向《每日经济新闻》记者表示，债权平等，即便是真的（借钱）也不能利用高管地位先还自己的钱。 北京市盈科（深圳）律师事务所高级合伙人律师、经济师陈德福在看完案例后告诉记者，这种向高管转帐的行为，显然是违规的。 百强房企：超400亿元负债压顶 没有遭遇流动性问题之前，三盛宏业的实力没有被怀疑过。 公开资料显示，三盛宏业1993年起家于上海，现已成长为房地产开发、科创及大数据、海洋投资、城市建设、现代生活服务等产业多元发展的投资型、集团型民营企业，名列中国服务业企业500强，具有AA级信用等级，旗下拥有30余家下属公司，遍及全国各地。其中中昌数据为A股上市公司，中昌国际控股集团为港股上市公司，钰景园林为新三板挂牌公司。 据官网信息，房地产开发是三盛宏业集团的主营业务之一，项目遍及长三角、珠三角、环渤海等区域。2005年以来，连续15年获得“中国房地产百强企业”殊荣，并入选“盈利性TOP10”及“运营效率TOP10”。 而就在今年上半年，三盛宏业刚登陆克而瑞《2019年1~6月中国房地产企业销售TOP200》榜单，位列操盘金额榜第98位。2018年位列中指院“2018中国房地产百强企业”第54名；今年8月获得亿翰颁布的房企综合实力、品牌价值双百强。 克而瑞《2019年1~6月中国房地产企业销售（操盘榜）TOP200》截图 值得注意的是，10月10日最新出炉的《2019年胡润百富榜》上，三盛宏业董事局主席陈建铭还以100亿元的身价位居第398位。 梳理三盛宏业的债务情况则可以看到这家“百强房企”的底色。其流动性紧张的问题，其实早已经露出了端倪。公开信息显示，截至2019年6月底，三盛宏业总负债为471.65亿元，净利润则为-6.75亿元，同比锐减890.62%。 而据三盛宏业此前发布的数据，其总资产规模在500亿元上下，净资产规模在250亿元左右。 据《每日经济新闻》记者从交易所等公开渠道梳理，三盛宏业的融资方式颇为多元，包括公司债券、信托融资等方式，且多数融资成本较高。 从上海交易所可以查询到的信息显示，三盛宏业从2016年至今累计发行超80亿元公司债券。据官网信息，三盛宏业于2019年7月发行7亿元公司债券，于2019年3月发行21.5亿元公司债券，并在2018年3月非公开发行20亿元公司债券；追溯至2016年，还曾在当年完成40亿元公司债的发行，上述债券的利率在7%~8.4%。 信托融资方面，三盛宏业的合作方包括大业信托、爱建信托、光大信托、中诚信托和华澳信托等，这些信托理财的收益率普遍也高于8%，远高于房企2018年5.64%的平均融资成本。 三盛宏业于2016年所发行的公司债中，有部分于今年到期，而陈亚维在员工维权现场也承认，公司债的兑付也十分困难。“排计划每次都非常艰难。特别是两个公司债，真的是一次又一次，越来越困难。到了8月份集中兑付不了，原本计划兑付5000万，结果只能安排1000万。” 据三盛宏业2019年半年报，截至今年6月末，三盛宏业总负债417.65亿元，资产负债率高达81.5%，有息负债269.52亿元。而今年上半年，三盛宏业实现主营收入36.22亿元，净利润亏损7.53亿元。 旗下项目：或停工或被债权人接管 三盛宏业官网显示，其旗下项目分布于上海、舟山、杭州、佛山、宁波和惠州等地。作为三盛宏业的主营业务，母公司的债务状况对项目的开发也带来了一定影响。 在《每日经济新闻》记者获取的一份《专题汇报》材料中，集团产品营造中心要求区域、项目沟通向主席汇报的事项中表示，部分项目由于资金问题存在风险，需要主席关心、协调。 三盛宏业开发的楼盘多以“颐景园”命名，这一产品被称为行业标杆，其董事长陈建铭曾用一句话概括“颐景园”——“融中西建筑文化之精粹，开现代家居园林之先河。” 在三盛宏业被曝出资金链问题后，三盛宏业旗下的楼盘纷纷发出声明称：“一切照旧、一切正常、一切都好。” 不过《每日经济新闻》记者调查镇江、杭州、佛山和惠州等地的项目得知，有部分项目已经被债权方接管，而舟山项目则因为母公司的债务情况处于停工状态。 2019年10月30日，《每日经济新闻》记者以购房者身份致电杭州锦溪颐景园，项目现场置业顾问承认的确是由于资金的问题导致项目暂停。“一直没有开盘，有两栋楼预售证已经拿了，就是时间待定。现在处于停滞状态，开盘开不起来，你们来看房也没用。” 而镇江江河汇项目的置业顾问则表示，“江河汇项目目前是现房销售，由东方资产接手。三盛宏业只是项目的代建代销，东方资产是项目出资方，现在三盛宏业已经撤场了，全部由东方资产直销。” 嵊州名士颐景园也在公众号上表示，名士颐景园的开发主体为嵊州市晟安置业有限公司。2019年7月1日，三盛宏业已将其间接持有的所有股权质押给了名士地产有限公司，且当月，名士地产有限公司已介入本项目运营，因此，三盛宏业事件对本项目的生产经营不产生实质性影响。 嵊州名士颐景园微信公众号截图 在《每日经济新闻》记者调查的佛山、惠州项目中，深惠颐景园的置业顾问表示，项目现在无房可卖，“可能要等到11月中下旬或者12月份，拿到预售证以后才新货推出，目前没有可以销售的房源。” 而佛山月亮河颐景园的置业顾问则表示，现在还有部分最小户型（98平方米）可以选择。“现在可以过来看房的，也能直接下定购房。” 危机缘由：多元化惹的祸？ 如果仅从三盛宏业的房地产业务发展情况来看，它算得上是一家“小而美”的房企。多名房地产行业的人士如此评价三盛宏业，“产品不错，院子确实挺好。”可见，三盛宏业的产品力是受到褒奖的。 近年来，三盛宏业在房地产主营业务之外，还持续加码其他多元化业务。公开资料显示，三盛宏业在海运、科创及大数据领域均有所布局，其持续打造“中昌云”“工业云”“航运云”等产品，深化“1+6”产品体系建设，重点打造“中昌数创智慧谷”产业园品牌，计划以“科技+金融”的发展模式打造千亿级的平台型科技投资集团。 三盛宏业目前全资、控股、投资的下属科技企业已有十几家，其中中昌大数据股份有限公司是国内第一家以大数据为主营业务的上市公司，先后并购北京博雅立方、微问家、悠络客、云克科技、亿美汇金等大数据科技企业，已成长为全球化大数据数字营销全产业链服务提供商，堪称国内大数据行业的领先企业。 接近三盛宏业的人士在接受《每日经济新闻》记者采访时分析认为，三盛宏业遭遇流动性危机的原因在于“摊子铺大了”。“因为公司摊子太大，到处差钱，到处要堵漏，不得不高额发售集资理财，结果集资不但不够用，漏洞还越来越大。” 从三盛宏业的多元化业务运营情况来看，其的确没有为母公司带来源源不断的现金流。 就在今日（10月30日），中昌数据发布的2019年三季度报表显示，公司2019年1~9月实现营业收入23.55亿元，同比增长9.35%，归属于上市公司股东的净利润2830.60万元，同比下降70.89%。 三盛宏业旗下中昌数据2019年第三季度报告截图 公司同时提醒，部分业务业绩下滑，经营计划不及预期，公司控股股东债务违约等情形，预计会对公司年初至下一报告期期末的净利润产生一定影响，敬请广大投资者注意投资风险。 在三盛宏业遭遇危机之时，它还失去了一家上市公司的控制权。 2019年10月24日，中昌国际控股公布，该公司于2019年10月21日获中国信达（香港）资产管理有限公司（保险代理人）告知，由于持续发生若干于融资文件所载的违约事件，故保证代理人已于2019年10月18日按照股份按揭的条款采取执行行动，而所有押记股份的实益拥有权现归属予保证代理人。 据保证代理人告知，鉴于采取执行行动，三盛宏业不再持有押记股份，并已终止成为该公司的控股股东。 而据三盛宏业的员工介绍，他们“现在在按正规程序成立员工债权委员会，加紧准备走法律途径。” 三盛宏业的资金警报还未解除，在融资渠道被持续收紧的当下，它不是第一家，更不是最后一家遭遇流动性风险的房企。 （镁刻地产原创，喜欢请关注微信号：meikedichan）