“黄金周”走楼市|上海楼市“金九”冒尖，“银十”平淡开局

今年上海楼市的“金九银十”，一个字——稳。

开局平淡的“金九”终于在后半程发力，创出年内成交新高。据上海中原地产数据，9月上海新建商品住宅成交面积79万平方米，成为今年成交量最多的一个月。但进入10月，从国庆黄金周的情况看，上海楼市表现并不亮眼。

国庆假日期间，《每日经济新闻》记者走访了上海不同区域的楼盘项目发现，无论是内环内稀缺型高端住宅，还是中环外刚需改善型楼盘，现场看房人数与平时相比并未增多。中原地产数据也显示，今年国庆期间新房成交数据也远多低于历史同期。

中原地产首席分析师张大伟解释称，买卖双方对“金九银十”格外关注，是因为在历史上曾经9~10月曾占据了全年楼市最大的比重。但随着气候变化、重要生产资料已经降低了对季节的依赖，叠加2009年以后房地产调控政策对市场周期的影响远大于购房者自发行为，一二线城市很难再有明显的购房潮。

上海某楼盘销售中心的看房者 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

国庆大假销售平淡

今年国庆黄金周，上海各区楼盘售楼现场人气和往常相比并无明显差别。

《每日经济新闻》记者来到地处内环内稀缺地段、主打高端品质住宅的天悦郡庭售楼处，置业顾问介绍，项目将于10月底或11月初正式认筹，预计开盘价格11万~12万元/平方米，目前正在蓄客阶段。记者留意到，同时有四五个家庭正在样板房参观。“下午看房客人已经稍微少一些了，一号二号刮风下雨，今天天气稍微好一点，大家都出来了，上午人更多。”置业顾问表示。

据了解，由于该项目地理位置优越、面积适中，每期开盘都会引发抢购现象。当记者问起此次预登记是否火爆时，置业顾问却婉转地表示，“反正两房总是最快被订掉的”。

而同样的场景也出现在中环外的江湾华庭。由于暂时不通地铁、交通相对不便，因此精装修、紧邻医院和学校成为置业顾问口中“支撑”8万+房价的最大卖点。不算大的销售中心，沙盘四周不时围满了前来看房的居民，看上去“挺热闹”。

“我们认筹时间正好在假期里，银行都关门的，很多人都在筹钱，现在确定认筹的还不太多。”该项目的销售顾问表示。

由于假日网签暂停等各方面因素，各大机构均无法提供上海楼市国庆期间完整的成交统计，但从个别日期的成交数据来看，与往年黄金周相去甚远。据中原地产统计，今年国庆期间的10月5日、6日两天，上海新建商品房网签共23套；而2018年国庆长假，上海共成交645套商品住宅，单日成交最高达170套。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱分析认为，“一方面，在一系列政策调控下，市场环境严峻、购房者观望情绪浓厚；另一方面，随着楼市的黄金时代褪去，长假期间客户更关注出游，客户对楼市的关注度减弱。”

上海某楼盘销售中心沙盘 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

假期销售功能削弱

上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者表示：“现在楼市周期性特征没有以前那么显著，这点从几年前‘假日楼市展览’取消就能窥探一二。以前市场活跃，假日举办的楼市展览人头攒动，但此后楼市受政策影响降温，假期的销售功能作用削弱。从最近三年楼市走势来看，淡旺季之间的落差缩小，说明市场预期稳定，因此假日楼市的概念趋淡。”

“也没有必要特地抢在10月份开盘啦，还是要根据实际工程进度和拿到预售证的时间选择开盘日期，其实什么时候开都一样。” 天悦郡庭的置业顾问说。

上海商品住宅周度成交量走势 数据来源：CREIS中指数据

进入2019年，上海商品住宅成交有所下滑，之后先升后持续下降。中指研究院数据显示，今年2月初受春节假期影响，成交先降后升，月末下降；3月初延续平稳态势，随后先下降又持续上升；4月、5月成交量持续波动，6月首周成交量下降，随后持续回升。7月、8月则是延续震荡下行再趋稳上行的态势；9月前两周，成交持续下滑，下旬成交持续上行。而10月首周成交再度下行。

中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶向《每日经济新闻》记者表示：“9月份新房成交数据延续了8月相对比较平淡的状态，上海市场整体来看，8月份开始甚至更早，已经有房企开始加大推盘的节奏和量。”

从市场供应端来看，据上海中原地产数据，9月供应出现井喷，达92.3万平方米，环比增加113.7%。一共有25个盘入市，达到今年以来第二供应高点。

在此背景下，全员上阵、打折促销等信息纷至沓来。但一位业内人士在10月8日中指控股组织的座谈会中表示，不少房企中层在黄金周选择了度假，并没有全部赶赴一线营销中心，朋友圈的一线销售人员会发布一些促销内容，但力度并不是特别大。他认为：“黄金周期间促销力度太大未必能达到真正促销的目的，甚至会引发观望和再下降，所以并没有市场传言的这么夸张。”

卢文曦告诉记者：“长假期间市场反应能显示出当前市场心态，一些去化不佳的项目为完成销售指标加大营销力度，而没有后续压力的楼盘则放缓脚步。而最重要的是上半年一批需求集中释放后，新增需求的接续成为制约成交的阻碍。”

“上海调控政策并未发生改变，因此市场需求受到抑制。虽然当前二手房容易达成交易，但也不至于掀起一波行情。加上9月二手房成交数据表现一般，也会使信心受挫，预计10月成交仍是震荡下行格局。”卢文曦判断。

（文章来源：镁刻地产原创 喜欢请关注微信号meikedichan）

封面图片来源：每经记者 包晶晶