“房产税的方案可以通过三步走。”
每经记者 陈梦妤 每经编辑 林菁晶
9月5日，第九届中国价值地产年会在深圳举行。会上，中房集团理事长、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏做《落实房地产市场平稳健康发展的长效管理机制》主题演讲。他指出，第一，要落实房地产长效管理机制；第二，要完善市场体系与保障体系；第三，要稳步推进“房地产税”立法。
在孟晓苏看来，中国的房地产市场不是一个稳定的市场，而是一个不断回旋上升的市场。而近年的“短期刺激”，让房地产市场不断出现“三年周期”。
他此前在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，我们不用发愁房企会怎样，我们需要考虑的是房地产长效机制建设问题，避免房地产形势出现几年一个小周期的尴尬情况。
孟晓苏表示，目前我国大城市建成区域普遍偏小，国家规划城市人均面积应达到100平方米，但很多城市只有70～80平方米。
他举例道，比较而言，东京都市圈建成区6993平方公里，约等于我国北京、上海、广州、深圳、天津和重庆六大城市面积之和。偏小的城市建成区域也带来了交通拥堵、汽车限购等问题，当下汽车行业连续18个月产销下滑，二者不无联系。
“城市规划面积偏小也导致了我国很多城市住宅用地都是偏小的，所以地价过高，人为地推高了房价。”
我们需要分析城镇化过程中各个城市的不同情况，不要都套用一个模式。有些城市是人口净流出的城市，就要做好人口减少的规划，考虑流出人口如何更好安排，留下的人口如何过得更好。许多人口净流出的乡村，进城人口的房子还在继续留着不能转让变现。出现的怪象是“村里的房子没人住，农民工进城没有房子住”。
“很多大城市在土地规划和用地规划方面都存在问题，应当全方位学习世界不同国家的城市建设经验。”孟晓苏认为，“我国大城市应走出单一的规划模式，按照城市规划用地指标，合理增加土地供给，科学扩大城市规模。特别是要增加城市住宅建设用地，防止因供地过少造成地价过高，人为推升房价上涨。”
孟晓苏表示，房产税的方案可以通过三步走。
首先，应向全部城镇住房征收房产税。首套房免征房产税的政策很难实施，一方面因为首套房的认定有难度，另一方面也引发“假离婚”等现象。
其次，每位居民“退税一套”可保公平。每个居民可以有一套房产的退税份额，也就保证了公平。退税的凭据是身份证，这样每个家庭成员都能够有一套房的退税名额。简单说，即“见房就征，见证就退”，应当将商改房、政策性安置房都包括在内。如果操作按此，退税系统可以在短期内建立。
最后，是从小产权房开始征房产税。小产权房没缴纳过土地出让金，如果不通过征税的办法，没有办法解决这个问题，通过房产税可以很妥善地将此问题解决。税率可以高一点，这样的话小产权房就会成为稳定的税源，同时可以让卖房的农民、买房的居民和地方政府多方共赢。
征收房产税能够令政府每年获得稳定的税金，还能在此基础上取消行政手段的限购与限贷，将房产税变成市场调控的办法。最后，若实施房产税，就没有再征收土地增值税的必要了。
“房产税的建立将是一个重大改变，是我国重大的制度创新。”孟晓苏总结道。
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