公司摘牌 明星项目杂草丛生 坤鼎集团产业地产经历了什么？

▲坤鼎集团开发的台铭国际企业花园，长满杂草的闲置办公楼 每经记者 王佳飞 摄

2019年，产业地产商坤鼎投资管理集团股份有限公司（以下简称坤鼎；833913，OC）黯然摘牌。

但不可忽略的是，2015年坤鼎营收达到8.71亿元，创造了令人咋舌的14187.04%的同比增幅，成为产业地产界名噪一时的明星。短短5年风云变幻，北京的产业地产究竟发生了什么？

旗下明星项目杂草丛生

根据官网，坤鼎已投资运营企业定制及园区项目20多个，总投资开发物业面积80万平方米，在一二线主要城市土地储备3000多亩，并自称“是中国高端产业园区投资运营的领跑者”。

8月初，《每日经济新闻》记者来到北京市通州区台铭国际企业花园，销售人员表示，仅剩三四栋900平方米办公楼可供出售，毛坯房价格2.7万元/平方米。记者注意到，售楼处的明显位置张贴有“不面向个人”“不能落户”“工业用地”等提示。

台铭国际企业花园位于通州台湖镇，是坤鼎以“传媒产业、信息科技产业、数字技术产业为总体定位”打造的企业园区，总建筑面积6.7万平方米，共77栋办公楼，从2015年开始销售。记者在现场看到，目前该项目周围有其他产业园，除了门前一条大道，鲜有其他配套。

虽然园区入口处尚如宣传材料中所说的光鲜，但园区内建筑垃圾被随意丢弃在一些道路旁。对此，销售人员声称“已经所剩不多”，但记者在园区看到，有不少办公楼尚处于闲置状态，院内长满了杂草。

销售人员并没有引导个人来购买：“不建议个人注册公司购买用于自住，这里除了高昂的商水商电外，每年还要按照总房价的一定比例缴纳10多万元的税款，这对个人来说是不合适的。早些时候的确有些房源是被个人买来自住的，但是很少。”

“目前2.7万元的报价是可以再商量的。”销售人员说。记者注意到，该项目宣传材料中的报价是3万元/平方米。

“也推荐您在此租赁，很多业主在委托我们出租房源。”该销售继续说：“我们这里虽然定位为文化科技产业园，但实际上多是建筑公司在此购买。”

在北京，曾经的产业地产市场乱象丛生，开发商利用几乎仅有商住用地1/10价格的工业用地开发所谓“办公楼”，再分割岀售给个人、公司，虽然是小产权但价格低廉，开发商和购房人彼此都在打着心照不宣的擦边球。

如今，坤鼎旗下明星项目台铭国际企业花园已经看不到打擦边球现象。

从挂牌到摘牌的1173天

2019年1月9日，坤鼎最后一次以代码833913发布公告——公司股票将于1月14日起终止挂牌，这距离其2015年10月30日的风光挂牌只有1173天，未满4年。董事长邱明“希望坤鼎以新三板为跳板，并最终进入A股主板市场”，也早已成为泡影。

顶着新三板首家产业地产企业的光环，也背负了新三板首家产业地产摘牌企业的“盛名”，坤鼎的全国化布局和产业线延伸模式优劣，我们已经无法从资本市场得到验证。

邱明曾是打擦边球的高手。据《华夏时报》等媒体报道，2007年，当时邱明名下的铭林置业在台湖镇光机电一体化产业基地内的工业用地上违规开发“锦上国际”住宅项目，并在五证均无的情况下对外出售，共计600套房源，涉及300多户业主。项目对外宣布“不限购”，宣传单上印有“总价40万，买一层送一层，50年产权”“东五环5100元/平米精装LOFT”等字样，但不能贷款。

坤鼎赶上了产业地产发展的好时机，也正因此，其在资本市场第一年的业绩表现亦可圈可点。不过，从坤鼎近几年的财务数据看，这也是其最拿得出手的一份业绩报告。

同花顺数据显示，坤鼎挂牌前一年（2014年），业绩还处于亏损状态，净利润亏损3797.03万元，同比降幅64.30%。挂牌当年（2015年），坤鼎扭亏为盈，净利润为1.21亿元，同比增幅达419.24%。

营收数据变化之大令人咋舌。2014年的坤鼎，营收还只有609.53万元，同比增幅超100%；到了2015年末，营收达到了8.71亿元，同比增幅更惊人，为14187.04%。

尽管有了资本加持，但坤鼎的发展却遭遇阻滞。2016年和2017年，坤鼎的净利润一路下行：分别为1.14亿元，同比降幅6.23%；9442.42万元，同比降幅16.93%。营收方面，2016年和2017年的数据分别是6.68亿元，同比降幅为23.24%；5.16亿元，同比降幅为22.82%。

在政策边缘游走的坤鼎来到了2017年4月19日，北京市发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》直指产业地产乱象，明确规定“未经批准不得转让和分割销售”“严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用”“坚决打击利用产业用地炒地炒房的投机行为”。

这对坤鼎的打击几乎是致命的。记者留意到，坤鼎曾在2017年半年报中坦承北京市相关政策给业绩带来的不利影响：一方面，北京市通州区严格审核入区企业，尤其是针对园中园项目，一定程度上影响了入园企业准入进度；另一方面，北京市2017年4~7月暂停办理工业地产销售项目网签，并进一步严格审查工业用地项目的立项。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对于各类产业发展的用地积极进行管制，防范打擦边球，不允许以居住名义进行改建等，也是为了防范产业用地变为居住用地的风险。

此外，坤鼎为购买台铭国际写字楼的多家企业均提供了担保。据记者不完全统计，坤鼎这些年发布了25则对外担保公告，被担保企业涉及文娱、经贸、工程设计等各领域。比如，2016年2月，坤鼎公告的首次担保，是艺嘉华环境艺术工程设计（北京）有限公司的200万元购房款，坤鼎提供阶段性连带责任保证担保和保证金质押担保，质押保证金20万元。最近一则担保则是坤鼎摘牌前一周，其为北京乡湖文化传媒有限公司563万元购房款提供了10年质押担保，保证金84.45万元。

北京市对产业地产的规范一直在持续。2018年1月12日，北京市发布《关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》（京政发〔2017〕39号）明确规定：“经市、区政府授权，园区开发企业可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。”

“除市政府审核批准的专业园、公共服务平台、孵化器运营机构可将依法自持建设用地使用权的土地或建设的产业用房出租给入园企业外，其他入园企业严禁以任何形式将园区出让或出租的土地及地上房屋进行转让、销售、出租。”

值得一提的是，尽管自身的资本市场表现不佳，但坤鼎依然进行了3次分红，累计金额2.25亿元，最近一次是2018年10月30日，金额为1.68亿元。

记者了解到，坤鼎自挂牌以来累计增发3次，其中成功2次，失败1次，累计实际募资净额3.59亿元。

就在坤鼎摘牌后的4个月，2019年5月23日，北京市住房和城乡建设委员会官网发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》（京建发〔2019〕216号）和《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》京建发〔2019〕217号）再次明确：建设单位不得分割销售研发、工业项目。

为此，记者试图与坤鼎取得联系，但其宣传页上所留办公电话却无法接通。记者拨打坤鼎一位高管电话，一直处于无人接听状态。