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7月9日，北京四环外，小米科技园灯火通明，下沉式广场正在进行歌唱表演，众多小米员工加入了这场狂欢，恭祝他们老板喜提新房。

直到次日，雷军仍难掩“喜悦”，发了一条微博：“北漂，奋斗九年多，终于买房了！”

8栋大楼，52亿造价，像雷军这般“豪气”的人，确实不多。

手中有房，心中不慌，资本大佬在楼市玩得风生水起。但对普通人来说，买房不是一件容易的事儿。尤其是房价的起伏，揪着每一位购房者的心。

上半年，西安房价持续走高，众所知周。

但微妙的是，陕西省和西安市统计局日前公布上半年房地产市场运行情况，各项主要指标均遇冷——暗藏“拐点”否？

房子卖不动了？

西安房价的增长速度，备受舆论关注。尤其6月份，西安新建商品住宅价格环比上涨1.7%，同比上涨25.2%。

多项政策密集出台：调整公积金政策、发布“史上最严”限购、推出共有产权住房……体现出政府抑制楼市过热的决心。

在不断调控中，连涨的表象背后，是否蕴藏着转折的趋势？

《2019年上半年西安市经济运行情况》显示，今年上半年，房地产开发投资同比下降1.1%。商品房销售面积1154.34万平方米，同比下降7.9%。其中，住宅销售面积933.12万平方米，同比下降10.8%。

房价连涨、高价拿地、千人摇号的新闻热度尚未散去，为何房地产三组主要指标会出现同步下降？

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易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“西安这两年出台了各种房地产调控政策，交易数据下滑恰好说明了管控比较到位。”

陕西省宏观经济学会会长赵锐指出了问题的关键，“去年，西安的商品房销售非常火爆，把之前多年潜在的需求都激发出来了，所以销售面积的增长也是超常规的。今年所谓的回落，并不是房子卖不出去了，只是说去年消化了大部分需求，并不代表今年就没有需求。”

比如，去年卖了一万套房子，今年卖了八千套房子，商品房销售面积就会呈现下降趋势，但楼市的交易依然活跃。

房地产开发投资下降亦在情理之中，赵锐说道，“去年高峰期投资额太大，把这个基数很高地推上去了。今年回归理性以后，投资就会下滑。”

所以，三组主要指标同步下降，并非意味着房子卖不动，而是相比去年上半年的疯狂增长，今年楼市开始回归平稳。

供应跟不上了？

如何判断房价涨跌？房地产有一句行话：短期看供应，长期看人口。

上半年，西安市商品房待售面积同比下降32.5%。

库存减少，最直接的原因还是供给和需求的错配。

严跃进认为，“虽然交易量同比下跌，但从供求关系来讲，交易量比供应量还是要好一些。也就是说，交易量虽然比去年低，但是跟今年供应量相比，还是要多的，所以库存数据会出现同比下跌。”

可是仔细想想，政府出台各项政策调控楼市的时候，却很少采用直接增加土地供应量的方式。显然，这可以从根源上解决供需矛盾。

赵锐摇头，“一方面，西安不可能无限制扩张，土地供应越来越紧张这是必然的。另一方面，不可能为了满足短期内的需求，政府开始大规模批地。”

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政策调控的目的，讲究平稳过渡，倘若出现大起大落，最终受伤的还是老百姓。

不过，看到大量消化库存这个结果，很多人不明白，为什么市场有库存，却买不到房子？

“这是结构性库存，一种是位置比较偏僻的，比如，临潼、周至，这些房你不可能买它啊，上班不方便，周围环境你看不上。还有一种是价格比较高的，曲江、高新等三万一平的房子，肯定也有库存。”赵锐解释。

其实，从整个盘子来看，西安并不缺房子，但是缺少好房子，导致很多人觉得房子难买。

直击“病灶”最有力的举措，是改善商品房的供应结构，分层次满足不同人群的需求。

相比同为新一线城市的成都、杭州，西安的房地产行业还有优化提升的空间，下一步应该向品质住宅进阶。

楼市下半场如何走？

西安楼市下半场如何走，离不开全国的主基调。

房地产市场进入稳定阶段，已是大势所趋，而稳定房地产有助于防止金融风险。

人民法院公告网发布了一个超长名单，上半年，200多家房企宣布破产。不过，基本都是一些中小企业，西安只有一家小房企“上榜”。

如今看来，房地产已经进入洗牌阶段，资金压力大、抗风险能力弱的中小企业逐步退出市场，这对于促进整个行业的长远发展来说，更有裨益。

但留下的房企，日子也并“不好过”。

融资渠道收紧，是每个房企不得不面对的问题。融资代表着房企再生能力，倘若粮草不足，对于部分房企来说，生存愈加艰难。

警钟已经敲响，从3月开始，各地银保监局向“违规发放房地产贷款”的信托公司，开出罚单。

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紧接着，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，展开约谈，要求控制房地产信托业务增量和增速。

融资收紧的原因不难理解，一方面，防范房地产金融风险，另一方面，在“房住不炒”的背景下，引导资金流向。

就在金融领域政策密集出台的情况下，7月30日，中央召开会议再次强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

短短几行信息之下，是铁了心调控楼市的魄力。

要知道，上半年全国经济增速6.3%，跌破2008年全球金融危机后的最低点。在国内经济下行压力加大的情况下，国家调控楼市的决心毫不动摇，直接打碎了用房地产刺激经济的可能性。

形势已经明了，下半年楼市调控不会放松，稳房价才是主要目标。

如此大基调，再看看西安楼市上半年指标遇冷情形，后续，会不会“凉快”一些呢？