多项指标遇冷,西安楼市拐点会来吗?

    每日经济新闻 2019-08-02 16:07

    每经记者 香菱    每经编辑 沈鹏    

    ▲ 图片来源:摄图网

    7月9日,北京四环外,小米科技园灯火通明,下沉式广场正在进行歌唱表演,众多小米员工加入了这场狂欢,恭祝他们老板喜提新房。

    直到次日,雷军仍难掩“喜悦”,发了一条微博:“北漂,奋斗九年多,终于买房了!”

    8栋大楼,52亿造价,像雷军这般“豪气”的人,确实不多。

    手中有房,心中不慌,资本大佬在楼市玩得风生水起。但对普通人来说,买房不是一件容易的事儿。尤其是房价的起伏,揪着每一位购房者的心。

    上半年,西安房价持续走高,众所知周。

    但微妙的是,陕西省和西安市统计局日前公布上半年房地产市场运行情况,各项主要指标均遇冷——暗藏“拐点”否?

    房子卖不动了?

    西安房价的增长速度,备受舆论关注。尤其6月份,西安新建商品住宅价格环比上涨1.7%,同比上涨25.2%。

    多项政策密集出台:调整公积金政策、发布“史上最严”限购、推出共有产权住房……体现出政府抑制楼市过热的决心。

    在不断调控中,连涨的表象背后,是否蕴藏着转折的趋势?

    《2019年上半年西安市经济运行情况》显示,今年上半年,房地产开发投资同比下降1.1%。商品房销售面积1154.34万平方米,同比下降7.9%。其中,住宅销售面积933.12万平方米,同比下降10.8%。

    房价连涨、高价拿地、千人摇号的新闻热度尚未散去,为何房地产三组主要指标会出现同步下降?

    ▲ 图片来源:每经实习记者史香玲 摄

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“西安这两年出台了各种房地产调控政策,交易数据下滑恰好说明了管控比较到位。”

    陕西省宏观经济学会会长赵锐指出了问题的关键,“去年,西安的商品房销售非常火爆,把之前多年潜在的需求都激发出来了,所以销售面积的增长也是超常规的。今年所谓的回落,并不是房子卖不出去了,只是说去年消化了大部分需求,并不代表今年就没有需求。”

    比如,去年卖了一万套房子,今年卖了八千套房子,商品房销售面积就会呈现下降趋势,但楼市的交易依然活跃。

    房地产开发投资下降亦在情理之中,赵锐说道,“去年高峰期投资额太大,把这个基数很高地推上去了。今年回归理性以后,投资就会下滑。”

    所以,三组主要指标同步下降,并非意味着房子卖不动,而是相比去年上半年的疯狂增长,今年楼市开始回归平稳。

    供应跟不上了?

    如何判断房价涨跌?房地产有一句行话:短期看供应,长期看人口。

    上半年,西安市商品房待售面积同比下降32.5%。

    库存减少,最直接的原因还是供给和需求的错配。

    严跃进认为,“虽然交易量同比下跌,但从供求关系来讲,交易量比供应量还是要好一些。也就是说,交易量虽然比去年低,但是跟今年供应量相比,还是要多的,所以库存数据会出现同比下跌。”

    可是仔细想想,政府出台各项政策调控楼市的时候,却很少采用直接增加土地供应量的方式。显然,这可以从根源上解决供需矛盾。

    赵锐摇头,“一方面,西安不可能无限制扩张,土地供应越来越紧张这是必然的。另一方面,不可能为了满足短期内的需求,政府开始大规模批地。”

    ▲ 图片来源:摄图网

    政策调控的目的,讲究平稳过渡,倘若出现大起大落,最终受伤的还是老百姓。

    不过,看到大量消化库存这个结果,很多人不明白,为什么市场有库存,却买不到房子?

    “这是结构性库存,一种是位置比较偏僻的,比如,临潼、周至,这些房你不可能买它啊,上班不方便,周围环境你看不上。还有一种是价格比较高的,曲江、高新等三万一平的房子,肯定也有库存。”赵锐解释。

    其实,从整个盘子来看,西安并不缺房子,但是缺少好房子,导致很多人觉得房子难买。

    直击“病灶”最有力的举措,是改善商品房的供应结构,分层次满足不同人群的需求。

    相比同为新一线城市的成都、杭州,西安的房地产行业还有优化提升的空间,下一步应该向品质住宅进阶。

    楼市下半场如何走?

    西安楼市下半场如何走,离不开全国的主基调。

    房地产市场进入稳定阶段,已是大势所趋,而稳定房地产有助于防止金融风险。

    人民法院公告网发布了一个超长名单,上半年,200多家房企宣布破产。不过,基本都是一些中小企业,西安只有一家小房企“上榜”。

    如今看来,房地产已经进入洗牌阶段,资金压力大、抗风险能力弱的中小企业逐步退出市场,这对于促进整个行业的长远发展来说,更有裨益。

    但留下的房企,日子也并“不好过”。

    融资渠道收紧,是每个房企不得不面对的问题。融资代表着房企再生能力,倘若粮草不足,对于部分房企来说,生存愈加艰难。

    警钟已经敲响,从3月开始,各地银保监局向“违规发放房地产贷款”的信托公司,开出罚单。

     

    ▲ 图片来源:摄图网

    紧接着,银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,展开约谈,要求控制房地产信托业务增量和增速。

    融资收紧的原因不难理解,一方面,防范房地产金融风险,另一方面,在“房住不炒”的背景下,引导资金流向。

    就在金融领域政策密集出台的情况下,7月30日,中央召开会议再次强调,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

    短短几行信息之下,是铁了心调控楼市的魄力。

    要知道,上半年全国经济增速6.3%,跌破2008年全球金融危机后的最低点。在国内经济下行压力加大的情况下,国家调控楼市的决心毫不动摇,直接打碎了用房地产刺激经济的可能性。

    形势已经明了,下半年楼市调控不会放松,稳房价才是主要目标。

    如此大基调,再看看西安楼市上半年指标遇冷情形,后续,会不会“凉快”一些呢?

     
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