南京下半年首场土拍揽金240亿 溢价率走低土地市场现“凉意”

作为华东地区最重要的市场之一，在刚刚过去的上半年，南京以581亿元的土地出让金额排在全国第8位，在华东城市中排在第3位。刚刚进入下半年，南京土地市场便迎来一场“大手笔”土拍。

7月3日，南京下半年首场土拍开槌，7宗涉宅地块均成功出让，成交总金额达240亿元，这也是南京今年以来土地出让收入最多的一场土拍。

《每日经济新闻》记者注意到，虽然此次土拍的总成交额240亿元创下南京土拍单日收入最高纪录，但7宗地块均未突破最高限价，其中2宗地块以零溢价成交，而综合溢价率也仅为16%，低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的综合溢价率。显然，南京土地市场已显现出“凉意”。

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7宗地揽金240亿元 溢价率走低

《每日经济新闻》记者注意到，南京此次土拍的7宗涉宅地块均位于主城区，地块总出让面积64.38万平方米，总规划建筑面积181.33万平方米，起始总价207.7亿元。出让信息显示，上述7宗地块均沿用了“限地价+竞租赁住房/人才房比例”的规则。

其中，位于秦淮区的编号为NO.2019G32宅地竞争尤为激烈。出让信息显示，该地块出让面积6.19万平方米，规划建筑面积17.34万平方米，起始价38.7亿元。最终，经过129轮竞价，该地块被金茂以总价51.5亿元、楼面价29705元/平方米、溢价率33.1%竞得。根据出让规则，该地块还须配建0.85万平方米的人才房无偿移交给南部新城管委会。

公开信息显示，上述地块位置较为优越，西距夫子庙直线距离不足2公里，距离规划地铁6号线直线距离约500米。记者查阅第三方平台数据发现，目前该地块周边在售二手房均价37000元~48000元/平方米。

位于浦口区江浦街道的编号为NO.2019G33的居住、商办混合用地，出让面积23.33万平方米，规划建筑面积70.21万平方米，起始价37.5亿元。最终，雅居乐以底价37.5亿元、楼面价5341元/平方米摘得。根据出让规则，该地块住宅部分须精装修交付。

位于浦口区江浦街道的编号为NO.2019G34的商住地块，出让面积6.62万平方米，规划建筑面积18.54万平方米，起始价21亿元。最终经过16轮竞价，被重庆华宇以总价22.5亿元、楼面价12137元/平方米、溢价率7.14%竞得。第三方平台数据显示，该地块周边在售二手住宅均价在20000元/平方米至30000元/平方米左右。

此外，位于浦口区江浦街道的NO.2019G35号宅地，在55轮竞价后，被招商蛇口以总价29.9亿元、楼面价14037元/平方米、溢价率22%竞得；栖霞区经济技术开发区的NO.2019G36号宅地，被新希望以总价36.5亿元、楼面价15981元/平方米、溢价率24%竞得；位于栖霞区燕子矶街道的NO.2019G37号商住混合用地，在59轮竞价后，被华侨城以总价37.3亿元、楼面价17536元/平方米、溢价率18%竞得；位于玄武区宣武门街道的NO.2019G38号商住、商办混合用地，被银城地产以底价25.1亿元、楼面价25510元/平方米竞得。

库存飙升 去化周期大幅走高

《每日经济新闻》记者注意到，根据中指院数据，上半年南京土地出让收入达到581亿元。截至目前，南京土地出让收入已达到821亿元，与2018年全年906亿元的土地出让收入差距并不大。虽然单日吸金240亿元创下南京土拍单日收入最高纪录，但从溢价率指标来看，此次土拍仍呈现出明显“凉意”。

在7月3日的土拍中，7宗涉宅地块起始总价207.7亿元，综合溢价率为16%；7宗地块均未突破最高限价，只有1宗溢价率超过30%、2宗溢价率超过20%、1宗溢价率超过10%，还有1宗溢价率为个位数、2宗溢价率为0。

而与6月份南京的两次土拍比较，此次土拍溢价率也明显下滑。

在6月18日的土拍中，南京出让的10宗地块共揽金107亿元，综合溢价率达到29%；在6月5日的土拍中，出让的7宗地块共揽金116亿元，综合溢价率仅有21%。

值得注意的是，在土地市场呈现“凉意”的同时，南京商品住宅的库存也在飙涨。

克而瑞数据显示，至5月末，南京商品住宅库存为494万平方米，同比增长81%、环比增长4%；成交方面，5月南京商品住宅成交71万平方米，同比增长13%、环比下降15%。去化周期方面，以南京近12个月的动态月均成交数据计算，其商品住宅去化周期为7个月，同比增长74%、环比增长10%，去化周期大幅走高。

今年年初，《每日经济新闻》记者在南京雨花台等区域实地走访时发现，多个楼盘在春节后出现备案价突破区域限价的现象。而随后官方也表示，“项目新房源价格高，是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系，比如同区域、同品质情况下，多层住宅价格一般高于高层住宅价格；同区域、同类型情况下，装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。”并表示，南京将坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。

不过另一方面，南京在年初还进一步降低了落户门槛。

2月15日，南京修订了《南京市积分落户实施办法》，将申请条件中“近2年内连续缴纳社会保险”调整为“累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月”，并取消落户指标限制。

“突破限价、降低落户门槛，调控政策在楼市降温时出现预调微调，并不意味着调控政策将在短期内放开。”易居研究院研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，作为长三角区域内的重要城市之一，“提升首位度”等政策有助于南京保持较好的经济活力和吸引力，房地产市场前景依然看好。但短期来看，仍要防范因落户门槛降低给楼市带来的波动。

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