读完新力控股招股书，看到了三个问题

资本市场是书写奇迹的地方，前有拼多多4年上市，后有云集5年上市，如今地产企业也迎来了一家创造奇迹的公司。5月24日，新力控股在港交所提交了招股书。

从招股书来看，新力控股不折不扣地创造了地产企业的小奇迹，不只是成立9年就即将实现千亿销售额的“小目标”，更是其业绩的连年强势增长，风险的相对可控，战略的逐渐调整，潜能的逐渐积蓄。也许新力控股在成长期仍然有需要改进的地方，但对于一家只有9岁的地产企业来说，这样的成绩单实属不易。

增长：营收净利润三年连续翻番毛利率大涨12.6%

在关键指标的增长上，新力控股展现了强大的生命力。其损益表中的迹象关键指标几乎都呈现翻番式的增长。

营收上，新力控股在2016年至2018年分别实现营收为22.23亿元、52.41亿元和84.15亿元，复合年增长率约为94.6%。其中，主营业务物业销售分别实现营收为22.08亿元、52.30亿元和83.89亿元，增速明显。营收的增长有一项关键指标值得关注，招股书显示，新力控股在2018年每平方米的平均售价是7493元，低于2017年的7639元，在这个基础上还能实现近乎翻番式的增长，说明其并不只是依赖于房价上涨，而是整体的地产产品受到市场青睐。

利润层面，新力控股的净利润分别为1.31亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率约为105.84%。值得注意的是，新力控股高速增长的背后也伴随着行业地位的不断提升，其毛利率从2016年的24.7%升至2018年的37.3%，三年间大涨12.6%，对于地产企业来说这是相当快速的发展态势。

不只是营收利润，新力控股三年间实现了销售额与交付面积的“双高速增长”。在观点指数发布的销售金额排行榜中，新力控股在2016年到2018年的销售额分别为161亿元、452亿元和822亿元，按照这样的发展速度，新力控股迈进千亿俱乐部会非常轻松。与此同时，新力控股2016年已交付建筑面积为35.65万平米，2017年翻了近一倍增至67.87万平米，2018年又翻了接近一倍，达到111.96万平米。销售额与交付面积的同步高速增长，意味着新力的增长的整体实力、整体规模的高速增长，这个态势是值得肯定的。

随着整体规模的快速壮大，新力控股2016年行业100强，在2017年跻身40强，2018年便已位列第36名。这对于一家成立只有9年的公司来说，是相当难能可贵的。

稳健：短期偿债压力稳定 现金流连年增长

当然，高速增长的状态下，难免会遇到关于风险的质疑。从招股书来看，新力控股已经注意到了这方面的问题，并在逐步解决风险问题。

从短期债务看，新力控股的偿债压力保持稳定。招股书显示，新力控股速动比率在三年间稳定保持在1.1-1.2左右，短期负债维持稳定态势。从长期债务看，新力控股遏制了负债的快速增长。2017年，非流动性负债较2016年增加119%，而2018年比2017年增加71.5%。当然，高速增长的同时，难免会出现负债同步上涨的情况，但考虑到新力控股在营收和利润层面均保持翻番式增长，且增速远超负债的增速，持续的收入及利润增长对负债来说会是很大的缓解。

另一个层面，新力控股的现金流在改善。一方面，其经营活动的现金流在2018年达到17.25亿，与前两年相比，实现了正向的现金流，这是风险控制的一大利好信号。另一方面，新力控股的现金及等价物不断增加，其2016年到2018年年末的现金及等价物总额分别为7亿、28.8亿和70.8亿元，现金储备也在快速增加。现金流的不断改善对于新力控股来说加大增加了机动性。现金既可以支撑新力控股的战略，又可以在必要时优先偿还到期负债，增加了稳健性。

当然，与发展已有几十年的地产企业相比，新力地产仍然处在上升过程，这个过程中，负债问题难免会凸显出来，不过考虑到其营收和利润高速增长为收入带来的不断补充，现金流的持续向好，可以说，处在当前发展态势的新力控股将风险控制在了不错的水平。

潜能：土地储备 1470万平米 长三角大湾区比重大幅增加

解析新力控股除了要看过去的增长和风险的控制，还要思考未来的发展。从招股书来看，新力控股未来的潜能还在不断继续。

在关键的土储指标上，新力控股继续了庞大的潜能。招股书显示，截至2019年一季度末，新力控股共计有101个处于不同发展阶段的物业项目，合计建筑面积约为1480万平米。其中，已竣工土地面积约为10.93万平米、处于开发中物业的土地面积1130万平米和持作未来开发物业的总建筑面积约为340万平米。这意味着，未来新力控股至少能够释放出1470万平米的土地储备，对于未来的竞争将提供充足的弹药。

在战略上，新力控股不断改善了布局和侧重。作为从江西发展壮大的房产企业，新力控股正在逐步向其他区域布局。从招股书来看，目前，江西省合计持有新力控股55个项目，土地储备约778.11万平米，占总土地储备的52.6%。而在收入贡献上，新力股份在江西省所创收入占比从2016年的99.9%下降到2018年的84.2%。这意味着，新力控股的战略布局成效已经非常显著。

目前，新力控股正在加大布局长三角地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及中国其他具有发展潜力的区域，毫无疑问，这些区域人口密集、发展前景更好，未来，新力控股势必将极大受益于这样的战略布局。

综合来看，新力控股当下正处于快速成长期，在这个阶段，其销售额、收入、利润、行业地位等等都在快速提升，对于一家只有9岁的企业来说，这样的发展速度是十分惊人的。诚然，在负债和区域集中层面，新力控股仍然有需要改进之处。但需要看到的是，其偿债压力保持稳步下降，其现金流在不断改善，其土地储备庞大，其战略布局正凸显成效。随着新力控股的不断发展，一个高速增长、稳健发展、潜能无限的房产企业就在眼前。

（市场有风险，投资需谨慎。）

资本市场是书写奇迹的地方，前有拼多多4年上市，后有云集5年上市，如今地产企业也迎来了一家创造奇迹的公司。5月24日，新力控股在港交所提交了招股书。从招股书来看，新力控股不折不扣地创造了地产企业的小奇迹，不只是成立9年就即将实现千亿销售额的“小目标”，更是其业绩的连年强势增长，风险的相对可控，战略的逐渐调整，潜能的逐渐积蓄。也许新力控股在成长期仍然有需要改进的地方，但对于一家只有9岁的地产企业来说，这样的成绩单实属不易。增长：营收净利润三年连续翻番毛利率大涨12.6% 在关键指标的增长上，新力控股展现了强大的生命力。其损益表中的迹象关键指标几乎都呈现翻番式的增长。营收上，新力控股在2016年至2018年分别实现营收为22.23亿元、52.41亿元和84.15亿元，复合年增长率约为94.6%。其中，主营业务物业销售分别实现营收为22.08亿元、52.30亿元和83.89亿元，增速明显。营收的增长有一项关键指标值得关注，招股书显示，新力控股在2018年每平方米的平均售价是7493元，低于2017年的7639元，在这个基础上还能实现近乎翻番式的增长，说明其并不只是依赖于房价上涨，而是整体的地产产品受到市场青睐。利润层面，新力控股的净利润分别为1.31亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率约为105.84%。值得注意的是，新力控股高速增长的背后也伴随着行业地位的不断提升，其毛利率从2016年的24.7%升至2018年的37.3%，三年间大涨12.6%，对于地产企业来说这是相当快速的发展态势。不只是营收利润，新力控股三年间实现了销售额与交付面积的“双高速增长”。在观点指数发布的销售金额排行榜中，新力控股在2016年到2018年的销售额分别为161亿元、452亿元和822亿元，按照这样的发展速度，新力控股迈进千亿俱乐部会非常轻松。与此同时，新力控股2016年已交付建筑面积为35.65万平米，2017年翻了近一倍增至67.87万平米，2018年又翻了接近一倍，达到111.96万平米。销售额与交付面积的同步高速增长，意味着新力的增长的整体实力、整体规模的高速增长，这个态势是值得肯定的。随着整体规模的快速壮大，新力控股2016年行业100强，在2017年跻身40强，2018年便已位列第36名。这对于一家成立只有9年的公司来说，是相当难能可贵的。稳健：短期偿债压力稳定现金流连年增长当然，高速增长的状态下，难免会遇到关于风险的质疑。从招股书来看，新力控股已经注意到了这方面的问题，并在逐步解决风险问题。从短期债务看，新力控股的偿债压力保持稳定。招股书显示，新力控股速动比率在三年间稳定保持在1.1-1.2左右，短期负债维持稳定态势。从长期债务看，新力控股遏制了负债的快速增长。2017年，非流动性负债较2016年增加119%，而2018年比2017年增加71.5%。当然，高速增长的同时，难免会出现负债同步上涨的情况，但考虑到新力控股在营收和利润层面均保持翻番式增长，且增速远超负债的增速，持续的收入及利润增长对负债来说会是很大的缓解。另一个层面，新力控股的现金流在改善。一方面，其经营活动的现金流在2018年达到17.25亿，与前两年相比，实现了正向的现金流，这是风险控制的一大利好信号。另一方面，新力控股的现金及等价物不断增加，其2016年到2018年年末的现金及等价物总额分别为7亿、28.8亿和70.8亿元，现金储备也在快速增加。现金流的不断改善对于新力控股来说加大增加了机动性。现金既可以支撑新力控股的战略，又可以在必要时优先偿还到期负债，增加了稳健性。当然，与发展已有几十年的地产企业相比，新力地产仍然处在上升过程，这个过程中，负债问题难免会凸显出来，不过考虑到其营收和利润高速增长为收入带来的不断补充，现金流的持续向好，可以说，处在当前发展态势的新力控股将风险控制在了不错的水平。潜能：土地储备1470万平米长三角大湾区比重大幅增加解析新力控股除了要看过去的增长和风险的控制，还要思考未来的发展。从招股书来看，新力控股未来的潜能还在不断继续。在关键的土储指标上，新力控股继续了庞大的潜能。招股书显示，截至2019年一季度末，新力控股共计有101个处于不同发展阶段的物业项目，合计建筑面积约为1480万平米。其中，已竣工土地面积约为10.93万平米、处于开发中物业的土地面积1130万平米和持作未来开发物业的总建筑面积约为340万平米。这意味着，未来新力控股至少能够释放出1470万平米的土地储备，对于未来的竞争将提供充足的弹药。在战略上，新力控股不断改善了布局和侧重。作为从江西发展壮大的房产企业，新力控股正在逐步向其他区域布局。从招股书来看，目前，江西省合计持有新力控股55个项目，土地储备约778.11万平米，占总土地储备的52.6%。而在收入贡献上，新力股份在江西省所创收入占比从2016年的99.9%下降到2018年的84.2%。这意味着，新力控股的战略布局成效已经非常显著。目前，新力控股正在加大布局长三角地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及中国其他具有发展潜力的区域，毫无疑问，这些区域人口密集、发展前景更好，未来，新力控股势必将极大受益于这样的战略布局。综合来看，新力控股当下正处于快速成长期，在这个阶段，其销售额、收入、利润、行业地位等等都在快速提升，对于一家只有9岁的企业来说，这样的发展速度是十分惊人的。诚然，在负债和区域集中层面，新力控股仍然有需要改进之处。但需要看到的是，其偿债压力保持稳步下降，其现金流在不断改善，其土地储备庞大，其战略布局正凸显成效。随着新力控股的不断发展，一个高速增长、稳健发展、潜能无限的房产企业就在眼前。（市场有风险，投资需谨慎。）