滨江集团：营收、销售额再创新高 市占率稳居杭州领头羊位置

文/吉力

去年下半年以来，在以“房住不炒”为基调的严格的楼市调控政策的影响下，全国楼市出现“降温”：全年商品房销售面积17.2亿平方米，同比增长1.3%；商品房销售额14.99亿元，同比增长12.2%。销售面积和销售额虽然双双创出历史新高，但增速已明显下滑，分别较上年同期下滑6.4、1.5个百分点。

而另一方面，市场集中度又在进一步提升。中指院数据显示，2018年TOP10房企市场占有率为29.2%，TOP20房企市场占有率为39.5%，分别较上年提高5.2、7.1个百分点。

尽管过去相当长一段时间，规模一度成为房企争夺市场话语权的关键。但在“房住不炒”的新时期，如何更好、更安全地发展，满足人民群众的美好生活，进而获得市场、客户的认可，将是房企关注的重点。

4月16日晚间，滨江集团（002244，SZ）发布2018年年报。年报显示，2018年滨江集团实现营业收入211.15亿元，实现利润总额42.41亿元，较上年分别同比增长53.3%、44.9%。实现合约销售850.1亿元，同比增长38.2%。

此外，在滨江集团的大本营——2022年亚运会主办城市杭州，其市场认可度和影响力也得到不断巩固。克而瑞数据显示，2018年滨江集团在杭州市场销售额排名第一；中指院数据也显示，2018年杭州市商品房成交金额TOP10项目中，滨江集团摘得4席。

在楼市出现降温的2018年，营收、销售额再创新高，杭州市场的占有率以及认可度不断巩固，可以说滨江集团的这份成绩单成色很足。

营收、销售额双双创新高

与多数龙头房企一样，滨江集团在销售额方面再创新高。数据显示，2018年滨江集团实现合约销售金额约850.1亿元，同比增长38.2%。克而瑞2018年中国房地产企业销售排行榜显示，滨江集团名列第37位。

在销售额再创新高的同时，滨江集团的营业收入也大幅增长。

年报显示，2018年滨江集团实现营业收入211.15亿元，同比增长53.3%。实现利润总额42.41亿元，较上年同期增长44.9%。

不过，在销售额、营业收入双双创出历史新高的同时，滨江集团的利润指标出现一定程度下滑。年报显示，2018年滨江集团实现归属于母公司所有者的净利润为12.27亿元，较上年同期下降28.9%。

但需要注意的是，归母净利润的下滑，主要系滨江集团因深圳城市更新项目无法按计划推进而进行的计提资产减值准备，以及年度有息负债的增加带来财务费用的较大增长所致。报告期内，滨江集团为深圳城市更新项目计提资产减值准备金额7.24亿元，减少公司2018年度归属于上市公司股东的净利润5.43亿元。

财务稳健性方面，滨江集团也表现良好。

年报显示，报告期末，滨江集团总资产875.52亿元，同比上升45.3%；归属于上市公司股东的所有者权益152.61亿元，同比上升6.9%。期末资产负债率为77.94%，较上年同期上升5.1个百分点，不过这也是公司规模的扩张的必然现象。观察发现，滨江集团的这一资产负债率仍处于行业较低水平，而较低的资产负债率水平，即使在去杠杆的大环境下，滨江集团仍有一定的加杠杆空间。

此外，报告期内，滨江集团按时偿还银行贷款69.16亿元，并按时足额偿付相关融资工具的本息；至期末，滨江集团有息流动负债为53.8亿元，远低于其71.9亿元的货币资金；同时，滨江集团银行授信总额度439.07亿元，尚有273.78亿元的授信额度未使用。

值得注意的是，报告期内，滨江集团先后成功发行多笔公司债券，并获得超额认购，融资成本多在4.1%到6.1%之间，平均融资成本也仅为5.8%。较低的融资成本，也体现了资本市场对滨江集团的认可。目前，滨江集团的主体信用及债项信用等级为AA+，在民营房企中占领先地位。

年报显示，2018年滨江集团新增土地储备项目26个，计容建筑面积346.97万平方米，平均楼面价1.43万元/平方米。此外，滨江集团将派发现金股利1.87亿元（含税），每10股派息0.6元（含税）。

市场影响力与占有率稳步提升

在市场向头部房企集中的大趋势下，强者恒强、弱者渐弱的格局越发明显，高周转也成为了大部分房企争夺资源和市场话语权的利器。

但一直以来，滨江集团并不刻意强调高周转，认为只有精雕细琢，才能做出品质和口碑，才能赢得客户信赖、行业尊重和市场地位。

“我们主动踩了一脚刹车，因为对我来说，安全更重要。”滨江集团董事长戚金兴坦言。

2018年，滨江集团实现了850.1亿元的合约销售规模，而按照早前的规划，滨江集团力争在2018年实现千亿。实际上，滨江集团完全可以按照大多数房企的惯常做法，通过加大推盘量来实现千亿目标。

但在行情变化的2018年，滨江集团并未一味追求规模，而是主动“踩了脚刹车”。

“滨江清楚规模对企业的意义，但更希望把企业做强放在第一位，规模放在其次。企业能否做得长久也很重要，滨江希望在保证安全运营的前提下再考虑做大。”戚金兴表示，“企业经营可能有赚有赔，但长期看，项目坚持品质、坚持服务、坚持配套，一定是成功的。”

实际上，滨江集团一直视产品品质和客户口碑为核心。而正是对市场的敬畏，也让滨江集团能够获得市场、业主的认可。

据悉，滨江的项目，特别是在杭州市场的项目，与周边项目相比，其溢价率在10%以上，二手房溢价率甚至在20%以上。此外，2018年，滨江集团新增土地货值716.2亿元，位列中国房地产企业新增货值TOP100第36位。

据悉，按照滨江集团的规划，2019年其将在稳健推进住宅地产开发的同时，继续扩大写字楼、商铺、长租公寓等投资性房地产规模，并继续关注和探索养老产品。在区域布局上，将在聚焦杭州、深耕浙江的基础上，重点关注南京、苏州、成都、武汉这类人口净流入、经济发达、有市场前景的城市。

随着2022年杭州亚运会利好的兑现，滨江集团在杭州，以及环杭区域的市场地位和土地价值也将逐渐释放。按目前的发展速度和质量，2019年滨江集团将稳健跻身“千亿俱乐部”。