滨江服务赴港敲钟 房企物业上市开启外延并购式扩张

3月15日，滨江服务（03316.HK）正式于香港交易所主板挂牌上市，成为2019年第一家在港上市的物业公司。全球发售6670万股，其中香港发售667万股，国际发售6003万股；发售价每股6.96港元。

值得注意的是，滨江服务基石投资者中除东亚控股、天堂硅谷外，还出现了绿城的身影，公告显示绿城将按发售价认购987万股。

地产背景的物业管理服务公司正在积极抢占市场。从物业公司Top10（中指院数据）分类看，地产背景的物业管理服务企业达到6家，而房企物业上市后便不断寻找优质标的进行收并购。据不完全统计，自2017年以来，雅生活涉及收购物业公司股权3家，绿城涉及7家，碧桂园服务涉及2家，另像如彩生活、中奥到家、中海物业等在收购股权方面均有斩获。

绿城撑腰

招股书显示，截至2018年8月，滨江服务在管68个物业，总收费面积约1080万平方米，其中72.3%在管面积来自滨江集团开发的物业，27.7%来自独立第三方物业开发商开发的物业。

滨江集团商品房销售以复合年增长率54%，从2015年上升至2018年的约850亿元（全口径，克而瑞数据），全国排名第37位。关联方高速增长成为推动滨江服务盈利上升的主要动力。

由于受关联方滨江集团的密切影响，滨江服务的管理服务收入中约80%来自杭州，其余20%来自浙江省其他城市，地域风险较高。安信国际研报指出，关联方滨江集团的销售权益维持在较低水平，2016年、2017年及2018年分别为40%、42%及44%。项目推进风险较高。

其中，基石投资者将认购2474万股股份，占根据全球发售初步提呈的发售股份数目的37.09%。值得注意的是，基石投资者中除东亚控股、天堂硅谷外，还出现了绿城的身影，其将按发售价认购987万股股份。

房企物业上市加速并购

2018年以来，房企拆分物业上市提速，先后有雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、旭辉永升生活在香港上市，加上此前港股上市的彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务等，目前在港股上市的物管公司已经超过10家。

从物业Top10企业分类看，有地产企业背景的达6家，分别为彩生活、金科物业、金地物业、龙湖物业、绿城服务和万科物业。

方正证券研报指出，相较5年前，2018年物业管理行业前15强，有8家不在2013百强榜中，36.36%的变动率，多有地产公司支持。此外，名次快速上升的远洋亿家、嘉宝资产、碧桂园等也背靠地产兄弟公司，排名迅速提升，房企正逐步向下游延伸，布局全行业生态链；物业公司靠地产兄弟公司，占有拿地资金优势，亦会促进企业自身快速发展。

而房企物业上市后便不断寻找优质标的进行收并购。据记者不完全统计，自2017年来，雅生活涉及收购物业公司股权3家，绿城涉及7家，碧桂园服务涉及2家，另像彩生活、中奥到家、中海物业等在收购股权方面均有斩获。

与此同时，无地产背景的物业管理服务企业竞争愈加激烈。如长城物业、南都物业等占百强企业的26.5%，Top10中仅长城物业一家。

（封面图片来源：摄图网）