独家！中州星升3.8亿元资管计划抵押物存猫腻，法院为何不能处置资产？

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在中州星升聚融资管计划不能正常付息后，中州星升表示，2018年9月下旬，融资人未能按时支付利息后，中州星升立即派人前往国购投资督促其筹集资金支付利息，并在去年10月初启动了发送催收通知及申请执行等法律程序。通过积极推进法律程序，去年11月下旬，安徽省合肥市中级人民法院查封了抵押物，并在去年12月下旬查封了国购投资有限公司持有的安徽蓝鼎置地集团有限公司的股权。

但矛盾的焦点就是在抵押物上，合肥中院表示，该抵押物虽然查封，但是目前不能拍卖。

是什么原因法院不能处置抵押物呢？抵押物上存在什么样的猫腻呢？

中州星升延长资管计划期限

“2018年9月下旬，融资人未能按时支付利息后，中州星升立即派人前往国购投资督促其筹集资金支付利息，并在去年10月初启动了发送催收通知及申请执行等法律程序。通过积极推进法律程序，去年11月下旬，安徽省合肥市中级人民法院查封了抵押物，并在去年12月下旬查封了国购投资有限公司持有的安徽蓝鼎置地集团有限公司的股权”，中州星升表示道。

另外，前述销售人员向火山君（微信公众号：huoshan5188）提供的一份国购投资在2018年12月14日发给信托计划投资者的承诺函，其中国购投资明确表示：受国家房地产宏观政策调控及金融去杠杆的影响，我司出现流动性紧张等情况，因此未能按合同约定将三季度贷款利息付清。为落实付款诚意，我司承诺于2018年12月31日底前将所欠利息结清。

可事实证明，该承诺函着实打脸。前述销售人员用“分文未付”表达了现状。

2019年1月24日，中州星升向投资者发布了延期公告，将中州星升聚融1号和2号资管计划的终止日期延期到2019年12月31日（延期期间内免收管理费）。中州星升表示，在存续期延长期间内，中州星升将继续通过多种途径同步推动，选取时效最快、对投资人最有利的方法寻求资管计划权益的最大化。

但是，火山君也注意到，根据资管合同第四节第（四）条的相关规定：“自本计划成立日起18个月，本计划存续期限满12个月之日起，资产管理人可根据运作情况部分或全部退还投资者本金并进行收益分配。资产管理人有权根据资产运作情况提前终止或延长计划。”

那么，为何中州星升选择延长计划，而不是提前终止呢？

中州星升方面表示，结合“西部信托·国购投资集合资金信托计划已处于资产处置状态等实际情况”，中州星升选择了延长计划。

对于这样的回复，投资者陈女士并不认可，在她看来，问题就是出在了抵押物上，根据她知晓的情况是，法院目前即使已经查封了抵押物，但是不能拍卖，按照常理，融资方还不上钱，起码可以通过司法拍卖抵押物而获得钱款从而偿还投资人的本息，但是目前偏偏是最重要的抵押物环节出了大问题。同样，前述销售人员也从其了解到的情况印证了陈女士的表述。

抵押物存在何种猫腻？

那么到底抵押物存在什么猫腻呢？

根据前述已经知道，国购投资的抵押物是合肥京商融合置地有限公司以其名下位于合肥市的京商商贸城项目。

根据当时中州星升的推介材料显示，京商商贸城项目位于合肥市新站区规划中的国际商务集聚区核心区域。目前，专业市场已全部售罄，共分8个区域(精品百货、家具家电、服装、汽配、食品等)，在售业态为高层公寓和沿街商铺，办公或住宅需求都适用。总货值可达320亿，预计2019~2020年完工。

本次抵押物为京商商贸城中自持的总计60万方商业部分中部分，均为4层，2层可开车直达，底层5.4米挑高，均为钢混结构毛坯现房。中州星升计划选取其中（京商商贸城E、F、D、I、J区商业）85377.42平方米，全为独栋，评估价值为99101.35万元。用价值9.9亿元的抵押物融资3.8亿元，如此看来，抵押率不超过40%。

“现在已经不是讲抵押物足不足值的问题了，而是这个抵押物已经以以租代售的形式卖掉了”，前述德邦证券销售人员告诉火山君（微信公众号：huoshan5188）：“2015年国购投资已经将这些商业地产委托给一个商会，委托他们全部出租了，租期是20年，相当于以租代售，这样的抵押物有何用呢？”

随后，火山君（微信公众号：huoshan5188）以投资者身份致电合肥中院后，其工作人员告诉火山君确实存在上述情况。他说到：“在抵押之前，这些商业地产已经被国购投资以以租代售的形式出让给小业主们了，租期是20年。虽然产权还是在京商，但是确实已经相当于卖掉了。”

“因为抵押物属于自持物业，是不能出售的，开发商与小业主们一次性签了20年租约，并且交了租金。约定可以办证过户的时候，小业主们再以每平方补交2000多块钱，作为办证费用，拿到房产证。因为不仅仅牵扯到投资者利益，也牵扯到小业主利益，我们已经打了报告给政府，如果能够办证，小业主们把钱交了，基本上就可以覆盖你们这边的债权了，但是这个不是我们法院一家能够处理的，涉及税务、工商以及不动产等方面”，前述法院工作人员进一步表示道。

崔相伟律师告诉火山君：“单就开发商自持部分来说，拿来抵押是合法有效的，抵押物变现方式则是另一层面的事情。开发商自持是政策以及土地出让合同的约定，不是法律层面的限制。但是，目前情况看，抵押物已经基本没有太大变现的价值（除非是本着未来20年以后的价值）。对投资人来说，比较现实的处理方式，是追究管理人期货公司是否存在管理失职的责任，并通过管理人进一步追究国购投资的违约责任。”

另外，四川恒和信律师事务所陶应强律师也表示，对于以租代售的房子进行拍卖的难度较大，直接的原因就是拍得该标的物后在20年的租赁期限内（租赁期限最长20年，超过20年的部分无效）将收不到一分钱的租金，这就决定了难有竞买人参加拍卖。

对于资产抵押前已经以以租代售的形式卖掉，中州星升或者中州期货尽调是否掌握，中州星升方面并没有正面回应，只是表示，合肥市中级人民法院于去年12月20日发布公告，拟对资管计划涉及的抵押物，即合肥京商融合置地有限公司名下位于合肥市新站区淮海大道1188号京商商贸城D、E、J、F、I区共计66处商业不动产进行评估、拍卖。公告发布后，法院陆续收到上述不动产相关权利人（包括但不限于租赁权人）的反馈信息。据了解，法院正在汇总整理相关资料，需待整理完成之后进一步反馈信息。

另外，火山君（微信公众号：huoshan5188）拿到的一份在2018年9月产品不能正常付息后，星泓控股于10月对合肥京商资产进行了重新评估，评估价值与之前一样，但是表示：现已整体开业，但经营状况冷清，且业态实际分布紊乱。

目前，中州星升协同资管计划投向的“西部信托·国购投资集合资金信托计划”受托人西部信托有限公司及相关机构，正全力配合合肥市中级人民法院进行工作，最大程度维护投资者的权益；同时，也努力做好与投资者的沟通，及时向投资者披露相关信息，加强对资管计划各项事务的处理。