专访全联房地产商会名誉会长聂梅生：房改20年，我们都是受益者

筒子楼、单元房、商品房……改革开放40年，里面有无数个关于住房的故事。

土地招拍挂、房住不炒、租售同权……房改20年，里面有无数次“谁是受益者”的争论。

全联房地产商会名誉会长聂梅生一路见证。

聂梅生于1962年毕业于清华大学土木工程系给排水专业，她的工作也一直与房地产紧密相关：曾在中国市政工程西南设计院工作逾18年，1991年起出任建设部科学技术司副司长，1994年担任科学技术司司长、建设部科学技术委员会委员，1998年起担任建设部住宅产业化办公室主任，2001年起出任中华全国工商业联合会房地产商会会长……

近日，聂梅生在接受《每日经济新闻》记者专访时，回顾了改革开放40年来房地产行业的发展路径，并描绘了行业未来的理想图景。

全联房地产商会名誉会长聂梅生  图片来源：聂梅生提供

个贷很成功，但没有设置刹车所以有人借此炒房

如果单纯用政策三部曲，即“福利分房政策——商品房政策——租售并举政策”来概括过去的房改20年，并想当然地将其归类于“表层的金融市场压力和住房资源分配不均衡”，一定是不够全面的，其背后一定还有社会风貌和价值观的打破与重建。

福利分房的年代，单位和企业都靠分配解决住房问题，而实际上国家财政无法满足如此庞大的住房需求。在一段长达10年的过渡期，国家开始进行住宅市场化的探索，相继出台“三三制”补贴购房、提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革等方案。不过，这些方案仅在部分城市进行试点推行，并未成为全国性政策。

1986年，国务院成立住房制度改革领导小组，下设办公室。1998年3月，房改办整建制合并到了原建设部（现住建部）住宅与产业司，成为了未来房改的主力。

“亚洲金融危机之后，国内市场出现了能源和钢铁的积压。当时还没有产能过剩这个词，政府决定通过建经济适用房来消化这些过剩的产能。这就有了1998年的那份文件。”聂梅生这样描述房改的起因。

房改是制度性的变化。这样的改革前提下有两大功能要变化，即使用功能和投资功能，这是房地产资产属性所决定的。“房地产的投资功能，即房子是可以被炒的，炒房必然要推高房价。”聂梅生说。

1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式终结了延续近半个世纪的福利分房制度，揭开了房地产市场化序幕。

“其实房地产市场化改革早先已经有一些探索，只不过各种因素叠加令这个政策在1998年才正式落地。”

不过，关于1998年的房改，当时不乏争议，焦点是“谁是受益者”。

“很多人会想，不福利分房了，那我工作多年了要怎么办？所以在之前分到了房的，就把原来的房子租给你，或者花很少的钱把原来的房子买下，但是要买的话那时候都没有什么钱，所以就必须要有配套的金融手段。这就是房改的基本逻辑。”聂梅生说：“那时，我们都是房改的受益者。”

房改20年，孕育了房地产市场的黄金10年。过去10年间，国内房价普遍上涨了10倍以上，但凡这场博弈的参与者，个个都赚得盆满钵满，甚至有人专门辞职下海炒房。

“个贷启动很成功，在没有个人住房抵押贷款之前，很少有人买得起房，只能向亲朋好友借。不过个贷政策当时没有设置刹车机制，使得有人利用个人住房抵押贷款炒房了。”聂梅生告诉《每日经济新闻》记者：“当时一些炒房团就出现了，他们用筹集的少量资金通过银行贷款大面积购房，一些‘一栋楼只买南面’的段子就是说他们的。那时银行贷款对于购房数量没有限制，这些炒房团用很少的资金就能把整个区域的房价拉高。

地根和银根制度，令房地产发展至今

土地和金融是房地产行业发展的两座基石，这两者的制度在一定程度上决定了今天的房地产行业形态。“地根和银根政策都落地了，房地产才真正进入了发展正轨。”聂梅生说。

不过，在这20年中，房改也暴露出了一些弊端。

“到2003年左右，整个市场就有些热了。开发商通过协议出让从政府手中获取土地，很多都非常便宜。当时土地成本在总房价中所占的比例很低，随之进行市场化开发和销售，当市场逐渐热起来，土地就开始升值。”聂梅生说。

不过，8·31大限之后，一纸批文协议出让的日子，一去不复返。

所谓8·31大限，即2004年发布的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》要求，从2004年8月31日起所有经营性土地一律都要公开竞价出让。

该政策使得通过招拍挂的方式出让土地成为我国房地产土地出让的主要方式，并且延续到了今天。

“北京1998年的房屋均价大约才2000多元一平米，但到2003年就翻了一倍。大家逐渐开始认识到房地产是有价值的，土地价格就不断提升。8·31之后确立的土地招拍挂，打破了政府的协议出让，能够激发开发商的市场竞争。”

“招拍挂当然有其很积极的一面，这种操作模式不再是和政府关系密切的开发商就能获得土地，消灭了土地出让中的灰色地带。但是各开发商来抢土地，一定程度上也造成了地价的节节攀升，土地成本逐渐成为一间房子的主要成本。土地出让金在地方政府的收入比重越来越高，也造成了土地财政问题。”聂梅生如此评价。

正是在2004年，我国房地产行业迎来了首家年销售额突破百亿的房企——合生创展。

在那个年代，这可以说是个神话，“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”的盛名由此得来。彼时，万科销售金额为91.6亿元，碧桂园距离登陆港股还有三个春秋，恒大还在忙着产品升级换代。

房行业的蓬勃发展离不开各种金融手段的支持，并且房地产本身也带有很强的金融属性。

“就是为了应对市场过热，2003年，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，就是我们常说的121号文件，这其中规定了对土地储备机构发放抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付比例执行20%的规定，对购买第二套以上（含）住房的应适当提高首付款比例等市场降温措施。”

在聂梅生看来，这就是我国房地产市场调控的“第一枪”。

“地根和银根制度的建立，让我们的房地产发展到了今天。当前的国民经济中，房地产行业还是一个非常重要的权重型产业，既能拉动经济上行，也能影响经济增速。”聂梅生表示：“从国家金融安全这个角度来看房地产，现在是非常清楚的，就是要防止系统性金融风险和资产泡沫。所以，就是要规范住房租赁市场，实现住有所居。租售同权等一系列政策，都是从国家金融安全角度来考虑的。”

未来房地产行业的竞争力实质是科技

在回顾行业发展路径后，聂梅生向《每日经济新闻》记者描绘了未来的理想图景。

“不能像过去一样，开发企业把房子卖掉之后就没事了，而如何将巨大的价值目标转向消费者、转向C端才是行业转型发展的关键，房地产行业也须经历科技和消费的转型升级。”

在聂梅生眼中，未来产业生态实质是科技，未来的房地产行业一定会有两个趋势，一是房屋品质越来越好，其次是科技含量会越来越高。我国消费已经进入到了注重品质的时代了，一些不注重房屋品质的企业势必遭到市场淘汰。

“可以预见，我国的房地产供给会更加完善，保障中低收入人群的共有产权住房、租赁住房等土地制度和金融制度会逐步建立并完善，惠及广大老年人的养老地产保障也会继续深入，目前我们已经看到了这样的政策趋势。总之，美好人居生活值得我们期待。”聂梅生最后笑着说。

随着房住不炒、租购并举等政策落地，下一个20年，这个行业又将是另一番模样。