上海楼市遇“拐点”：新房库存压力显现 二手房成交量处近6年低位

一边是开发商放量推盘，一边是市场销售显著走弱。10月份上海楼市不仅与“银十”无关，更成为近期市场走势的“拐点”。易居地产研究院日前发布的报告显示，10月份上海新建商品住宅新增供给面积90.7万平方米，环比增长33.1%；成交面积约53.6万平方米，环比下降23.1%。

由于供应面积增长远大于成交面积增长，目前上海新建商品住宅存销比已增至8.2个月，比9月份增加0.5个月。中原地产首席分析师张大伟此前曾向《每日经济新闻》记者预测：“过去一年多，在通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐渐进入供应加量周期。”

新房市场：存销比增加致库存压力显现

延续7月以来的供应高峰，10月份上海共有27个新建商品住宅项目入市，新增供给面积90.7万平方米，环比增长33.1%。10月份，上海新建商品住宅成交面积约53.6万平方米，环比下降23.1%；成交均价6.36万元/平方米，环比增长17%、同比增长30%。但当前上海新房供应量与高峰时期相比依然处于低位。

易居地产研究院指出，成交均价同环比齐升并不代表新房市场复苏，而是与近期上海高价项目推盘节奏有关。10月新建商品住宅上海10个新入市项目中有6个均价超过8万元/平方米，总体成交均价受项目结构影响较大。新房成交均价为52145元/平方米，同比增长9.5%，涨幅较1~9月扩大2.4个百分点。

上海市新建商品住宅库存变化与存销比走势 数据来源：CRIC、易居研究院

《每日经济新闻》记者注意到，就在成交面积环比大幅下跌的情况下，10月份上海商品住宅成交面积与2017年同期相比却增长了59.9%。对此，易居地产研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“10月份推盘节奏也在加快，实际上具有较为积极的意义，对于市场而言潜在需求还是很大，需求能否释放就看金融政策是否给予支持。”

从累计数据看，今年前10月上海新建商品住宅成交总面积约547万平方米，同比下降1.5%，降幅较1~9月收窄4个百分点；新增供给面积619万平方米，同比增长77%，增速较1~9月提高25个百分点。

截至10月底，上海新建商品住宅库存总量为510万平方米，环比增长7.8%，同比增长4.8%。存销比方面，上海新建商品住宅存销比为8.2个月，比9月份增加0.5个月。考虑到未来上海新房供给有所加大，预计未来存销比总体仍将延续上行的趋势。

易居地产研究院预计，在新房供应量和库存规模不断增加的情况下，未来房企将更依赖于以价换量的策略来缓解库存压力。张大伟也表示：“在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。”

二手房成交：成交量处于近6年低位

易居地产研究院报告显示，10月份上海二手住宅成交约1.2万套，环比下降14%，同比增长14.4%。在9月份出现小幅回升后，随即出现了较为明显的下行。1~10月上海二手住宅累计成交约13.5万套，同比增长5.2%。

上海市二手住宅月度成交量走势  数据来源：CRIC、易居研究院

自2017年初以来，上海二手房市场始终保持低位盘整，目前绝对量已经处于近6年低位水平。

易居地产研究院认为，这其中有国庆长假的影响，也有购房者观望情绪浓重、入市积极性降低的原因。鉴于目前绝对量已处低位水平，后续下降空间有限，但在政策面和资金面没有出现放松的情况下，预计短期内是上海二手房成交仍将处于低位盘整。

土地市场：单月租赁房供地10幅达峰值

今年以来，上海有多幅宅地流拍，土地市场异常冷清。

10月份，上海出让的地块均底价成交，32幅地块中包含商品房住宅用地4幅、保障房住宅用地7幅、租赁住宅用地10幅、商住用地1幅、商办用地3幅、工业用地7幅。

上海市年初累计土地成交建筑面积同比增速走势 数据来源：CRIC、易居研究院

值得注意的是，10月为今年上海租赁住房用地供应量最大的月份，多达10幅，其中徐汇区5幅，闵行和松江区各2幅，长宁区1幅，出让金总额近44亿元。

中指院报告指出，其中松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号是上海市第一次通过土地市场推出用于建设租赁住房的集体土地，此举有助于拓宽新的租赁用地供应渠道，对上海宅地市场意义重大，对持续稳定宅地溢价率将起积极作用。

从累计数据看，2018年1~10月份，上海共成交225幅土地，土地成交建筑面积1941万平方米，同比增长49%；土地出让金1574亿元，同比增长26%。

“土地成交同比增长符合预期，可以看作政策利空出尽，未来反而有机会反弹。土地市场活跃体现了持续性的投资价值，也说明市场并不悲观。”严跃进对《每日经济新闻》记者表示。