10月新房成交下行库存反弹 楼市步入实质性调整阶段

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“金九”失色之后，“银十”同样成色不足。数据显示，10月份，中指院主要监测城市商品房成交面积环比下降5.91%，近六成城市环比下降，其中一线城市成交面积环比下降超过三成。与此同时，10月份易居研究院监测的北京、深圳、杭州等10个典型城市二手房成交量3.9万套，环比下降25%，成交量创48个月新低。

在坚持楼市调控目标不动摇、力度不放松的背景下，交易面积下降以及不少城市出现的降量价齐跌现象，证明市场从10月份开始进入实质性的调整阶段，并且这种特征越来越明显。而在当前融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

热点城市收紧政策仍在进一步强化。据中原地产研究中心统计，叠加10月份全国范围内24次楼市调控，2018年以来房地产合计调控次数高达410次，同比上涨超过80%。

在坚持楼市调控目标不动摇、力度不放松的背景下，中指院数据显示，在刚刚过去的10月，受监测的主要城市商品房成交面积环比下降5.91%，近六成城市环比下降；与此同时，各城市库存总量环比上升4.6％，市场下行趋势明显。

同策研究院首席分析师张宏伟向《每日经济新闻》记者表示：“不仅是交易面积下降，从10月1日前后各城市开始出现了大幅降价的个案项目，量价齐跌的现象证明市场从10月份开始进入实质性的调整阶段，并且这种特征越来越明显。”

需求全面降温一二线城市成交环比双降

中指院监测的26个重点城市中，近六成城市10月商品房成交面积环比下降，市场整体呈下滑态势。

分城市看，四个一线城市商品房成交面积环比下降33.44％，其中广州以57.93％居降幅首位。一线城市成交同比增长11.32％，上海增幅明显，为40.77%。

二线代表城市商品房成交面积环比下降4.92%，同比微升0.37%，温州以环比降幅35.86%领跌。三线代表城市则同、环比较双双增长，增幅分别为21.60%和8.54%。《每日经济新闻》记者注意到，其中徐州市成交环比大涨70%，同比上涨41.80%。

此前《每日经济新闻》曾报道，在今年国庆小长假期间，北京、深圳等城市的新房成交均持续低迷，众多楼盘项目推出特价房源吸引购房。

值得注意的是，10月8日国务院常务会议对棚改安置政策最新定调，强调因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。10月底，新华社发文重申“中央遏制房价上涨的决心不会发生改变、决不会允许调控前功尽弃”。这表明，在房地产长效机制未完全建立之前，已建立的调控政策体系不会出现松懈，房价再次上涨的情况更加不允许出现。

中原地产首席分析师张大伟接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

库存总量持续上升一二线城市反弹明显

截至10月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升4.6％，其中一二线城市升温明显，深圳、杭州升幅均超16％。而库存出现下降的城市仅有福州（8.29%）、南京（4.38%）和广州（2.12%）。

此前《每日经济新闻》曾报道，截至2018年9月末，中指数据监测的主要城市库存总量环比上升9.3%，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行，热点城市开始进入“卖不完”时代。

张大伟预测，从全国热点城市看，因为有大量的房源供应，各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐渐进入供应加量周期。

《每日经济新闻》记者查阅中原地产研究中心统计数据发现，北京市新增库存环比增幅虽然保持平稳，但在9月、10月两个月间新增库存达11268套，超过2016年、2017年同期新增库存之和。

对于这一变化趋势，张大伟向《每日经济新闻》记者表示：“截至日前，北京合计入市限竞房26个项目入市，合计15982套，而网签累计只有2581套，累计网签比例只有16%。虽然网签数据滞后，但统计实际销售也只有3成。从价格看，限竞房项目开始出现了价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大，区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。”

对于三四线城市，张宏伟分析认为房价分化趋势仍将持续：“东部、中部的城市其实已经开始调整了，尤其是环北京、环上海、环广深三大经济圈。环北京经济圈城市调整最明显、其次是环上海，然后是环广深。部分城市已经经过一轮调整，也有部分城市仍处于发酵和上涨阶段，后期中西部的一些三四线城市仍将涨跌互现。”