偿债高峰期来临 房企以价换量如何扛过楼市“寒冬”

今年以来，随着楼市调控政策的不断趋严，以及房企偿债高峰期来临，一些房企已经“扛不住”了。

《每日经济新闻》记者选取了20家典型A股上市房企，分别就其现金流、利润率以及负债进行统计和分析后发现，除了降薪裁员、谨慎拿地，以价换量更成为房企共识。尤其是今年6月中期业绩冲刺期，房企销售面积的绝对量创下2018年以来的新高。

数据显示，品牌房企的净利润同比依然增长。从21家典型品牌房企的数据来看，绝大部分第三季度净利率累计同比呈现明显增长。如万科同比增长73.7%、保利地产同比增长39.6%、金地同比增长206.8%，仅有首开、光明地产少量房企同比下降。可以看出，虽然相比二季度房企净利润有下滑趋势，但同比2017年利润增长依然明显。。

然而销售后续动力不足，使得一些房企完成年度目标依然“压力山大”。数据显示，7月和8月房企销量环比6月降幅较大，且“金九银十”表现也不尽如人意，三季度开始市场整体销售向下趋势明显。

当“过冬论”已经成为市场共识，房企该如何防冻保暖？

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偿债潮下投资谨慎

2015年~2016年信贷宽松的融资环境理，房企迎来发债热潮。彼时发行的地产公司债以3+2结构为主，因此这部分规模巨大的债务将在2018年~2019年集中到期。据测算，房企在未来三年将迎来两个偿债高峰期。

亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。从短期来看，企业在下半年就将集中迈入第一个还债高峰期。

偿债期集中来临，意味着没有做好现金流管理和风险防控的企业将面临资金链断裂的风险。

值得注意的是，房企的偿债压力已开始凸显。从第三季度的财务数据来看，不少房企的经营活动现金净流量为正数，而筹资活动现金净流量为负数，表明房企面临较大外部资金偿还压力，房地产行业整体融资偏紧的背景下，以旧还新的接力融资也变得更加困难。

一位不愿具名的机构专家指出，在当下严调控、贷款利率增高的情况下，会影响房企的销售情况和回款速度，从而影响房企自身的造血能力。若此时还要面临债务到期、融资难等情况，房企的资金链承压度将大幅增高。

不过其也认为，偿债高峰期的集中来临，对部分房企也是机遇，尤其是现金流充裕、抗风险能力较强的房企，可能会看见像2014年那样的收并购机遇。

面对资金压力，不少房企在拿地等投资上已明显表现出“谨慎”。

也由于相较于部分房企谨慎的投资态度，万科的逆势而行在今年被“衬托”得尤为突出。财报显示，今年前三季度，万科拿地金额为458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企拿地金额的总和。也由于当期在土地市场上动作较为频繁，万科今年第三季度经营性现金流为负257.3亿元。

以价换量加速回款

不过盘点可见，典型房企第三季度的经营性现金流净额为负数的不在少数。

亿翰智库研究总监于小雨向《每日经济新闻》记者直言，今年企业风险不是很大，无论是销售数据还是公告出来的业绩数据，企业都表示要注重回款和注重现金。

实际上，房企为了加速去化进一步抓紧了今年最后的销售节点，一些房企从9月份就已开始大规模“折价”，希望能以价换量。

也由此，二三季度房企的去化率和销售回款有所提升。数据显示，三季度房企销售回款普遍较二季度有明显增长，例如新城控股的该指标涨幅高达162.4%。

不过，于小雨提醒，受限购限贷等因素的影响，房企的项目即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化难度也会不断提高。

58安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，从目前房企三季报来看，资金压力之下回款在加速。从21家典型品牌房企的数据来看，第三季度不少房企经营性现金流净额依然为负，例如万科为负214.8亿元、蓝光为负36.7亿元、光明地产为负43.5。一部分房企则通过加速回款来缓解资金压力，如第三季度光地明产回款累计同比增长48.9%、蓝光累计同比增长24.9%。

业绩表现其实是相对滞后的，并不能反映房企当期的情况。如今年的结转收入都是两年前公司的销售项目，彼时的毛利率普遍很高；而从盈利规模上看，虽然可结转收入较多，但基于对后市的判断，房企积极性普遍不高。

《每日经济新闻》记者注意到，许多房企设置了不小规模的存货跌价准备。以万科为例，今年前三季度，万科存货跌价准备余额为人民币41.4亿元。

“这说明房企对未来销售价格预期有所降低，对市场的预期和判断比较悲观。也由于未来能够释放的业绩空间不大，房企对于当前的结转不积极，或有所保留为来年过冬做准备。”张波表示。

实际上，品牌房企扩张的脚步并未放慢。从万科来看，第三季度回款速度虽然同比下降了1.2%，但是投资性现金流净额为负711.4亿元，显示其拿地以及股权合作等扩张动作依然在持续。无独有偶，保利、绿地、新城等房企的投资性现金流净额则显示出其扩张的步伐。