今年第三季度，万科营业收入为人民币700.5亿元，同比增长48.1%，实现归属于上市公司股东的净利润人民币 48.6 亿元，同比增长 28.3%。
在行业融资环境收紧、土地市场整体溢价率回落，以及住房租赁市场快速发展的行业环境下，A股地产龙头——万科A公布了2018年度三季报。
万科三季报显示，其营收和净利润保持了平稳较快增长。但由于部分城市房地产市场的波动，万科计划计提存货跌价准备，或对税后利润产生影响。
在现金流方面，万科货币资金高于一年内到期的短期负债额，但三季度经营和投资现金流呈净流出。
在业务多元化方面，万科住房租赁业务平稳推进，仓储物流服务环比保持增长。
今年第三季度，万科营业收入为人民币700.5亿元，同比增长48.1%，实现归属于上市公司股东的净利润人民币48.6亿元，同比增长28.3%。归母扣费净利润为48.5亿元，同比增长39.68%。
今年三季度，万科房地产业务实现结算面积579.2万平方米，贡献营业收入人民币669.3亿元，同比分别增长51.2%和49.7%。房地产业务的总营收占比超过95.5%。
万科房地产业务第三季度实现销售面积866.7万平方米，销售金额人民币1268.9亿元，同比分别增长9.0%和6.7%。1-9月，万科房地产业务的毛利率为27.8%，较去年同期提高4.5个百分点。
今年1到9月，万科累计实现销售面积2902.1万平方米，销售金额人民币4315.5亿元，同比均增长8.9%。
今年前九个月，万科累计实现营业收入人民币1760.2亿元，同比增长50.3%，实现归属于上市公司股东的净利润人民币139.8亿元，同比增长26.1%。
今年前三季度，万科的ROE为10.04%，同比上升0.51个百分点。
万科三季报提及，鉴于部分城市房地产市场调整，集团将对存在风险的项目计提存货跌价准备。截至报告期末，存货跌价准备余额为人民币41.4亿元。
1-9月，本集团计提的存货跌价准备，考虑递延所得税因素后，影响税后净利润-22.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润-19.6亿元。
万科在同日发布的《董事会第十六次会议决议公告》中称，2018年9月末，公司存货跌价准备余额为人民币413,850.97万元，较2017年末增加人民币252,530.03万元。
存货跌价准备是指由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本不可以收回的部分，应按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取，并计入存货跌价损失。
9月的万科秋季例会中“活下去”的标语，让万科抢尽了媒体版面的头条，一时间现金流状况在行业中不错的万科，让同行们都感到“瑟瑟发抖”。
截至今年9月底，万科持有货币资金人民币1327.7亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币865.9亿元。在有息负债中，66.1%为长期负债。至少，三季报的数据不会让万科“活不下去”。
万科在三季报中称，集团坚持以现金流为基础的真实价值创造，保持财务、资金状况的稳健性。
但值得注意的是，因为经营规模扩大、对外投资规模扩大等原因，万科今年前九个月的经营和投资活动净现金流均为净流出，同比去年的降幅分别为254.02%和148.23%。
地产专栏作者朱文策此前分析称，结合郁亮的发言，“聚焦、收敛”的策略，万科的业务线将出现阶段性调整。
他判断，万科在未来会进行业务线的收缩：1、阶段性回归房地产开发主业。2、阶段性减掉一些新业务。这两项调整，都是基于上面那两个不可预期而发生的。简言之，现金流第一。
作为地产企业转型的先锋，基于其“城乡建设与生活服务商”的战略定位，万科三季度继续推动非开发业务有序发展。
万科自2014年以来布局长租公寓市场，2018年将租赁住宅业务确立为核心业务，长租公寓业务当前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品。
截至9月底，万科的租赁住宅业务累计开业项目超150个；今年8月，万科发行了2018年第一期住房租赁专项公司债，利率为4.05%。
除了租赁业务外，物流仓储业务也是万科发展的关键方向之一，将物流仓储服务业务定位为智慧物流园区和产业园区综合服务商。
报告期内，万科物流仓储服务业务新获取项目19个，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）约157.2万平方米。截至9月底，物流仓储服务业务总建筑面积约783万平方米，较半年报的总建筑面积626万平方米环比增加了25.1%。
华尔街见闻 刘镔练
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