每经记者实探上海明发商业广场：工地内杂草丛生 疑似停工超过1年

2011年1月，刚上市不久的明发集团迎来了高光时刻：1月5日，其以最高限价10亿元并配建0.88万平方米租赁住房的代价，竞得北京大兴2宗土地，总规划建筑面积13.16万平方米；一天后的1月6日，其又以115%溢价率、3.87亿元的代价，竞得上海市嘉定区2宗商办用地，总规划建筑面积12.84万平方米。

北京和上海的这两个项目，肩负着明发战略重心向一二线城市转移的重任，并按惯例被命名为“明发商业广场”。拿地7年半后，承载着明发进军一二线城市梦想的上述项目到底进展如何？

10月18日，《每日经济新闻》记者在上海明发商业广场现场看到，除一栋商住公寓及一栋营销中心建成并投入使用外，项目其余部分尚被围挡围住，而工地现场是大量生锈的钢管支架，地上杂草长有一米多高，没有任何施工迹象，项目疑陷入停工状态。

疑似停工的上海上明发商业广场C13-3地块工地内杂草丛生  图片来源：每经记者 程成 摄

项目疑似停工超过1年

公开资料显示，上海明发商业广场位于嘉定区马陆镇远香湖公园北侧，西至远香湖路、北至高台路、东至沪宜公路、南至白银路，由C13-3、C13-6两宗地块组成，两宗地块被以一条水系分割。土地用途为商办，在业态上，C13-3地块主要为五星级酒店、商业综合体，C13-6地块主要为甲级写字楼、可售型商铺。

对房企而言，一线城市是必争之地。特别是对商业地产商而言，能在北京、上海两座一线城市站稳脚跟，既是实力的象征，也是降低风险的必然选择。一线城市的项目也往往会被房企高度重视并打造为标杆。

然而10月18日，《每日经济新闻》记者在走访上海明发商业广场时，看到的却是一片荒凉景象。

站在白银路近沪宜公路向北望去，项目内东侧的C13-6地块已建成并投入使用，而西侧的C13-3地块还被围挡围住。围挡内，两座塔吊静静地矗立着。一座约18层高的建筑与一座4层高的建筑已拔地而起，主体结构疑似封顶。根据规划，该两座建筑分别是五星级酒店与商业综合体。

记者注意到，C13-3地块内建筑虽疑似封顶，但建筑上仍有大量生锈的钢管支架，而工地内既没有堆放建材物资，也没有工人生活、生产的迹象，工地内的杂草已长有一米多高。

《每日经济新闻》记者查询明发集团官网发现，其于2017年6月19日曾发布的上述项目的进展信息显示，“历经不到10个月”“C13-3地块主体于6月16日顺利完成封顶”“成功达到销售节点”“为C13-3地块即将到来的盛大开盘打下坚实基础”。这也意味着，自主体结构封顶，项目疑似停工超过1年。

记者随后以购房者身份走访了项目营销中心。偌大的营销中心内，除一名保安在门口值守外，记者并未见到营销人员身影。当询问该保安是否有商铺出售时，其向记者表示：“我不是很清楚，你自己到二楼去找工作人员。”

在营销中心二楼，记者看到了两名正在办公的工作人员。在询问是否有商铺出售时，其中一名工作人员向记者摇头示意，在记者进一步向其确认时，其亦摇头示意。

对于项目为何停工，《每日经济新闻》记者在营销中心走访时并未获得回应。随后，记者多次致电上海明发商业广场，但电话一直无人接听。

值得注意的是，尽管C13-6地块内规划的甲级写字楼已建成，但早前被明发以商住公寓形式对外出售。而在2017年上海商住公寓市场整顿期间，明发因“规划验收后，在二次装修中存在违法插层、分隔厨卫等违法建设行为”被处以没收违法收入854万元、罚款12万元的行政处罚。

上海明发商业广场C13-3地块工地上塔吊静立 图片来源：每经记者 程成 摄

招商不顺还是资金承压？

尽管记者并未获悉项目停摆的真实原因，但在项目周边走访时却发现一些端倪：区域商业供应规模大、项目位置偏僻。

据《每日经济新闻》记者观察，项目周边商业供应规模较大。仅项目西侧2公里左右范围内，就分布着新地国际广场、嘉域生活中心、台北风情街、宝龙城市广场等4座商业设施，其中仅宝龙城市广场建筑面积就近20万平方米。同时，区域内还有众多沿街社区型商业。

此外，明发商业广场的窘境与其尴尬的位置也不无关系。信息显示，项目北距嘉定老城5公里，西距嘉定新城3公里左右。而老城与新城不仅有大量的居住人口，还分布着众多中高端商业，如老城的东方商厦、新城的万达广场等。明发商业广场虽也处在嘉定新城板块，但已属于板块的外围区域，项目东侧为大片尚未开发的空地。

“明发一直在招商，但招不进来。”项目周边某房产中介向《每日经济新闻》记者表示：“那个位置没有5、6年时间，很难招到商。”

如果说尴尬的位置、竞品过多导致明发商业广场当前的停摆，而屡屡传出的资金压力，或许是项目停摆的又一因素。

2016年4月明发集团发布2015年年报，但该年报因多项财务问题致核数师无法出具意见，明发集团股票也因此停牌并对上述问题展开调查至今。2016、2017年，除销售等数据外，明发集团并未公布详细的财务数据。其10月3日的公告显示，目前仍在调查2015年报中相关问题。而根据规则，如在2019年7月31日前无法达成复牌条件，明发集团将可能面临退市风险。

公开信息显示，2015年至2017年，明发合约销售分别为52亿元、140亿元、125亿元，同比增速分别为177%、168%、负11%；2018年上半年，其合约销售同比增长57%至96亿元，其中仅南京市场就贡献了41%的合约销售额。

而在财务方面，明发集团的表现也难言乐观。记者查阅明发集团年报获悉，其归母净利润从2012年的17.65亿元降至2015年的0.26亿元；2015年期末，其现金及现金等价物仅为19.2亿元。

此外，《每日经济新闻》记者注意到，多年来明发集团多次发行美元债，利率在11%~15%不等。而近一年半以来，为偿还债务，明发集团接连尝试发行美元债，且利率不低。2017年5月，其计划发行最高2.2亿美元2020年到期债券，年利率达11%，但因该债券未备案登记而被叫停；2018年1月，明发成功发行2亿美元2019年到期债券，年利率达11%。

“当前房企的融资环境虽不容乐观，但年利率11%的美元债，若再考虑汇率因素，这一成本确实不低。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者：“高息举债，恰恰说明明发集团在经营、债务方面面临不小的压力。”

明发集团2011年年报显示，上海明发商业广场计划于2014年12月完工；2015年中报显示，上述项目计划于2016年12月完工；2015年年报则显示，上述项目计划于2017年12月完工。然而2018年即将结束，上述项目依然未看到完工迹象。对于项目何时竣工，截至发稿，《每日经济新闻》记者仍未能从明发集团处获得回应。