每经记者实探南京明发商业广场： 业态乱空置高 开业7年已显"破败"

作为明发集团在华东地区最大的商业地产项目，总面积超过42万平方米的南京明发商业广场，曾因紧邻南京南站以及地铁1号线、3号线等概念，在销售之初曾有过“一铺难求”的盛况。公开信息显示，2008年销售之初，明发商业广场内的商住公寓售价曾接近9000元/平方米，商铺售价也在10000元~60000元/平方米。

然而，自2011年开业以来，位置、交通的利好并未给明发商业广场带来人流，而其却因空置率过高、业态杂乱而始终饱受诟病。

10月16日，《每日经济新闻》记者实地探访南京明发商业广场后发现，有着近3000间铺面的该商业广场业态布局混乱、设施破损严重，除沿街商铺出租情况尚可外，广场内部的商铺大多处于空置状态，二、三层的部分商铺更是被个人中介转做公寓对外出租，开业7年的商场已显“破败”迹象。

南京明发商业广场内部分商铺大门紧锁、人迹罕至

商铺的“外热”与“内冷”

《每日经济新闻》记者从高铁南京南站北出口出来，向东步行至明城大道后，再往北步行至绕城路便来到达明发商业广场，全程花了约十分钟。而如果选择乘坐地铁3号线的话，到达明发商业广场仅需要2、3分钟，交通十分便利。

以明城大道为间隔，明发商业广场由西侧的A、B区，及东侧的C、D区组成。西侧的A、B区面积最大，人流也相对较多；东侧的C、D区以明发国际大酒店、电子电器市场等业态为主，人流相对较少。

从明城大道拐进明发商业广场的A、B区，首先映入眼帘的是永辉超市的招牌。作为明发商业广场内的主力店铺，永辉超市在此营业已超6年时间，超市门前的路面上停满了机动车。

沿着商场外围的商业街走过去，各类餐饮店铺沿街一字排开，因正值午饭时间，来此就餐的人并不少。除路边堆放的建筑垃圾略显杂乱外，明发商业广场与其他商场并无太大差别，呈现出一派热闹景象。“我这个商铺沿着街，人流也比较大，生意还可以。”一家餐饮店店主告诉《每日经济新闻》记者。

然而进入商业广场内部，却又是另外一番景象。

穿过商场主通道，一座下沉式广场进入记者视线，一艘以水泥制成、近5层楼高的“海盗船”居于广场内的水池中。斑驳的外墙、用木板阻隔的通道，让广场内的这个标志性建筑褪色不少。

站在下沉式广场的通道内向四周望去，除了一楼的部分商铺开着门外，负一楼、二楼、三楼的大部分商铺都大门紧闭。似乎只有来往穿梭的外卖小哥，在展示着这座巨型商业广场的“人气”。

“紧挨着南京南站还有地铁1号线和3号线。”明发商业广场部一房产中介告诉《每日经济新闻》记者：“现在你看到的商场内部的这些商铺，一楼的位置好一点的月租金2000（元）左右，60平方米；二楼的大概在1200（元）左右，45平方米。另外，每个平方米每个月还要交4块钱的物业费。”

“反正租金便宜，能干的下去就干，实在干不下去就搬走。”多位店主向《每日经济新闻》记者表示：“商场位置这么好，交通也不差，但人流量就是这么少，这么大的商场生意这么差，可惜喽！”

不过在广场内部的部分外卖餐饮店主看来，人气不旺并不影响自家的生意。“我们主要做外卖，这里也就是个厨房，只要租金便宜，有没有人气无所谓。”一餐饮店主对记者说。

南京明发商业广场内漆面脱落、疏于维护的标志性建筑“海盗船”

部分商铺转做公寓对外出租

《每日经济新闻》记者在商业广场内看到，铺面虽多，但人气确实不旺。仅一楼的铺面就有近620间，而整个商业广场的铺面近3000家。除外卖餐饮店能见到外卖小哥，以及部分物流公司稍有人气外，其他铺面大多无人光顾。

在业态上，整个商场也显得杂乱无章。除了外卖餐饮外，还有宾馆、装修公司、文化公司、培训公司、物流公司、茶叶店、网吧、电子商务公司、影院，以及各类工作室等。

如果说一楼还能看到来往的行人，那么在商场的二楼却少见行人。而在三楼、四楼更是“人迹罕至”，只是偶尔能看到开着门的工作室。

记者粗略估计，一楼的近620间铺面，开门营业的接近一半，而二楼开门营业的铺面不到3成，三楼、四楼则更少。

“二楼、三楼确实不太好租，但是租金和售价也低啊。”上述房产中介人士告诉《每日经济新闻》记者：“二楼的租金也就一千（元）出头，三楼的一些铺子还不到一千（元）呢。即使卖的话，二楼、三楼的铺子一个平方大概也就1万5、6（元）左右，一间铺子才60多万（元），比外面的住宅便宜多了。”

正因为高层的商铺对外出租不易，才催生了这些商铺向以居住为主的各类“宾馆”转型以谋求出路。

南京明发商业广场二楼、三楼部分商铺被改为公寓对外出租

记者在商业广场的二楼、三楼走访时发现，大大小小的“宾馆”“公寓”有近10家之多，此外还有不少个人中介将商铺改为公寓向外出租。

记者联系了一家个人租房中介，其带着记者打开了三楼一间商铺的房门。记者看到，这间近60平方米的商铺，被分割成2间房，外面的一间房有20多平方米带窗户，里面的一间房有30多平方米没有窗户，但都配置有卫生间、床、电视等简易家具。

“外面这间小的房租1500（元），里面这间大的房租1400（元），每个月宽带费50（元），电费1块2一度，水3块9一吨，物业费每个平方每月4块。”该中介表示：“如果想要便宜的，我这边还有小一点的。”

在商场内走访时，记者发现三楼的过道内晾晒着不少衣物，有着明显的居住氛围。

《每日经济新闻》记者注意到，偌大的广场内，公共设施也鲜有维护、修补的迹象：屋顶掉落的石膏板比比皆是，护栏上的部分玻璃也已破碎，部分墙面的石材也已破损，处处流露出“破败”景象。

“商场太大，铺子太多，开发商当初都是分割着卖铺子，小一点的40多平方米，大一点的60多平方米，也没有统一的规划和招商。”上述房产中介向记者表示。

在该中介看来，正是因为商铺的散售和缺乏统一规划，才让整个商场显得混乱，随之而来的是人气的下滑，以及商场的破败。“只要你肯出租金，都能从房东那里租到房子，房东才不管你是干餐饮，还是搞培训、做公寓什么的。”该中介表示。

“高层的商铺要么租给别人开宾馆，要么卖给周边的拆迁户自住。”上述房产中介告诉《每日经济新闻》记者：“这个45平方米的铺子6、7年前买的时候都快60万（元）了，现在对外卖也才65万（元）。再看看现在住宅涨成什么样了，当初投资这些商铺的人真是亏死了。”