绘就中国“大城”版图 解读新一轮“无界”机遇

GDP增长超220倍，跻身世界第二大经济体；外贸总额增长超200倍，跃居世界第一位。这是我国改革开放40年的瞩目成就。

房地产业迅猛发展并成为支柱产业，去年商品房销售额达到13万亿元。这是房地产市场化20年的荣光。

改革的大潮中，我国城镇数量快速增长、规模急剧扩张，城乡人口结构发生了巨大的变化。当前，城市格局正在经历“城市—都市圈—城市群”的演变过程，超级城市群加快形成、人口迅速聚集、城市产业结构不断升级。

第八届中国价值地产年会开幕在即，《每日经济新闻》将携手中国指数研究院重磅发布《2018年中国城市价值白皮书》（下称《白皮书》），从城市群格局、房企多元化发展、热点领域探究、转型升级等多个维度进行价值分析，并为业界提供价值投资参考。

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“城市—都市圈—城市群”中国经济新一轮增长引擎

面对经济全球化的挑战，参与全球性的城市竞争和合作成为必然趋势。仅依靠超一线城市和都市圈的经济规模，难以最大程度发挥产业集聚效应。随着顶层设计和国家区域战略相继出台，以雄安新区、京津冀一体化、粤港澳大湾区为代表的区域经济发展版图日趋清晰，城市群战略开始提速，并有望成为中国经济新一轮增长的引擎。

在城市崛起的过程中，地区、人口结构的差异造成了城市发展速度的差异和分化。《白皮书》在对全国19个城市群的经济、人口等指标进行对比的基础上，总结提炼了五大超级城市群的战略优势、等级结构及城市等级分布情况，并从多维度对19个城市群发展机遇和痛点进行解读。

房地产市场表现方面，哪个城市群投资及销售规模更为显著？哪个城市群新房市场规模最大？哪些区域投资占比更高？

以京津冀城市群为例，其整体定位“以首都为核心的世界级城市群、区域整体协同发展改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范区”。

《白皮书》完整剖析了作为核心城市的北京与创新高地雄安、制造业基地天津、重要节点城市保定和石家庄等分别如何功能定位、产业格局如何调整、常住人口增量和各市GDP增速有哪些变化等。而上述所有指标，都在以不同形式影响着各个城市房地产开发投资增速和商品房销售面积。

随着粤港澳大湾区进入提速阶段，城镇化率最高的珠三角城市群内部逐渐形成“研发—制造”的产业链闭环，发展潜力持续提升。

《白皮书》指出，广州和深圳有着不同于京沪严控人口增长的政策，其对人才引进、人口落户积极，人才吸引力显著高于其他城市。受政策调控影响，珠三角地区多数城市商品房销售面积回落，新房市场不断向核心城市周边转移，广州深圳市场开始向存量转变，但多个城市整体热度较高，投资增速仍然超过15%，成为近期房企投资热点。

房企重新聚焦引领多元化发展

历经20年高速发展，如今房地产行业已悄然变革，商业地产、长租公寓、产业地产、养老地产等新领域成为房企重新聚焦的方向。

一大批嗅觉敏锐的企业在多元化发展中积极探索运营模式、不断升级产品、创新技术与服务，探寻新时代背景下的可持续发展路径、引领行业高质量发展。

《白皮书》演示了不同规模房地产企业发展分化的路径：大型企业继续提升市场份额或转型为综合开发运营商，深化金融资本模式，实现产融结合；中型企业提升细分领域的运营能力，盘活存量资产；小型企业则围绕存量房市场转型为服务商。

同时，《白皮书》也对“百亿房企”各阵营间分化转型态势做了全面分析。千亿元以上企业如何进行业务布局？500亿～1000亿元级企业主要集中于哪些领域？瞄准千亿元的进取型企业又是如何积极赶超？500亿元及以下的企业如何扩大主业？

挖潜特色地产定义行业价值新风口

新的时代为房地产行业多元化发展提供了更多机遇和挑战。《白皮书》指出，特色地产为房企挖潜多元化、打造产业链闭环、实现产业协同发展提供了行业价值新风口。

面对租赁市场的万亿蓝海，长租公寓成为房企和运营商强势布局的新阵地。一部分企业通过轻重资产并举的模式快速抢占了先机，通过提升专业运营能力，从项目获取到开发、营销、运营到推出，以各自的方式破解长租公寓盈利痛点。

商业地产则正随着消费升级被重新定义价值。

消费需求升级和行业科技进步推动着商业地产运营思路的全新变革。人工智能、物联网、大数据以及云计算等技术，成为房地产企业实现市场决策、运营管理、业态创新等整条产业链升级和迭代的重磅武器。

伴随中国老龄化加速，养老地产供需矛盾进一步突出，《白皮书》解读了巨量养老市场如何被渴求新利润增长点的房企、养老机构、险资以及产业链上下游相关企业积极抢占，并通过分析产业模式和政策走向，为企业提供价值参考。

同时，在新型城镇化建设和产业转型升级提速的背景下，产业地产的开发价值和区域性发展机遇彻底爆发。传统房企和互联网巨头同时争抢产业地产的时代红利，他们各自的优势何在？产品如何创新？产业生态如何健康发展？产业规模如何扩大？

9月27日，第八届中国价值地产年会，“大城”版图里的“无界”机遇，《每日经济新闻》携手中国指数研究院发布的《2018年中国城市价值白皮书》将一一揭晓。