每日经济新闻

    近20单吸金近千亿元 长租公寓ABS转向公募REITs才是王道!

    每日经济新闻 2018-08-23 20:45

    据火山君(微信公众号:huoshan5188)统计,2017年以来,市场上相继推出了近20单公寓类资产证券化产品,涉及资金超900亿元。

    每经记者|陈晨    每经编辑|何剑岭    

    图片源自:视觉中国

    自2017年起,资本开始抢滩长租市场,龙湖、保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企以及魔方、链家自如、新派等长租品牌,均通过CMBS、ABS、类REITs等不同模式实施了租赁产品证券化,获得了重要的金融支持。2017年成为了长租公寓ABS市场的元年。

    长租公寓ABS吸金近千亿

    据联讯证券介绍,目前我国长租公寓证券化主要有三种模式:轻资产的租金收益权ABS,重资产的CMBS和类REITs。他们的区别在于证券化的底层资产不同。

    轻资产的租金收益权ABS就是以租金收益权为底层资产,实质上是一种应收账款类资产证券化,没有抵押或者租金形成的应收账款本身就是抵押物。CMBS是以商业地产为抵押形成的抵押贷款为底层资产。类REITs是以商业地产产权和租金收益权为底层资产,以商业地产为抵押,将未来租金形成的应收账款注入资产池。CMBS和类REITs最大的区别是类REITs不直接就商业物业进行操作,原始权益人通过将物业注入项目公司,以项目公司股份转让的形式转让商业物业。

    据火山君(微信公众号:huoshan5188)统计,2017年以来,市场上相继推出了近20单公寓类资产证券化产品,涉及资金超900亿元。比如,今年以来,碧桂园、越秀、自如、蛋壳公寓等企业纷纷发行了长租公寓ABS,并以房企类发起人发行规模较高,动辄上百亿,而且以类REITs形式居多,不过,火山君(微信公众号:huoshan5188)也注意到,就在长租公寓ABS火热的同时,一些长租公寓ABS却频遭中止,比如今年7月,朗诗寓长租公寓一期ABS、百度租房分期ABS等遭到中止。

    2017年以来公寓类资产证券化产品:

    序号

    产品名称 

    类型

    更新日期

    管理人

    拟发金额

    1

    魔方公寓信托受益权资产支持专项计划

    信托受益权

    2017-01-10

    方正富邦

    3.5 亿

    2

    中信证券-自如 1 号房租分期信托受益权资产支持专项计划

    信托受益权

    2017-08-15

    中信证券

    亿

    3

    新派公寓权益型房托资产支持专项计划

    REITs

    2017-10-11

    渤海汇金

    2.7 亿

    4

    中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划

    REITs

    2017-10-23

    前海开源

    储架 50 亿

    首期 16.76 亿

    5

    招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划

    CMBS

    2017-12-01

    招商证券

    储架 60 亿

    首期 20 亿

    6

    飞驰-建融招商长租公寓系列 2017 年度第一期定向资产支持票据

    ABN

    2017-12-25

    建信信托

    储架 200 亿

    首期 40 亿

    7

    高和晨曦-中信证券-领昱【N】号资产支持专项计划

    REITs

    2017-12-26

    中信证券

    储架 30 亿

    首期 2.5 亿

    8

    中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划

    类 REITs

    2018-02-02

    前海开源

    储架 100 亿

    9

    中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划

    REITs

    2018-02-13

    前海开源

    储架 50 亿

    10

    中信证券-自如 号第一期房租分期信托受益权资产支持专项计划

    信托受益权

    2018-03-20

    中信证券

    储架 20 亿

    11

    华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划

    CMBS

    2018-03-23

    华夏资本

    7.2亿元

    12

    世贸-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划

    信托受益权

    2018-03-29

    前海开源

    储架10亿

    首期5亿

    13

    中信证券-阳光城长租公寓系列资产支持专项计划

    REITs

    2018-04-04

    中信证券

    储架30亿

    14

    华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划

    REITs

    2018-04-23

    华泰证券资管

    3.6亿

    15

    深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划

    REITs

    2018-05-09

    国信证券

    储架200亿

    16

    中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划

    REITs

    2018-07-05

    前海开源

    100亿

    17

    中信建投-远洋地产长租公寓1号资产支持专项计划

    ——

    2018-08-02

    中信建投

    50亿

    18

    天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划

    信托受益权

    2018-08-07

    天风证券

    2.035亿


    数据来源:CNABS、国泰君安

    “现在长租公寓ABS发行大部分都是比较成功的,必须要有投资人认购才能发行。但是中止也是比较常见的现象,原因有各种各样,有来自发行价格的,也有来自投资人的”,和逸金融CEO庞阳表示:“现在一些运营企业想要通过ABS融资,一个难点就是租售比较低,从资产端看就两个需求,一是用什么成本融,二是能融多少钱。如果租金收入偏低,然后拿这个收入去做ABS,融到钱的规模可能就会较少,不满足企业需求”。

    此外,前述沪上券商资管人士也表示,现在从市场上发出来的公寓证券化产品来看,都是处于第一梯队的企业,比如具有国企性质的保利、招商蛇口,还有就是有较大规模的自如、新派等。虽然理论上说ABS发行不看发起人主体资质,但是在目前国内情况还是要考虑在内。还有就是从券商管理人以及交易所审核标准来说,都还是具有较高门槛的。

    向公募REITs推进

    今年3月,“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”成功发行,这是国内首单央企租赁住房类REITs,也是首单储架发行类REITs。有评论人士称,储架式分期发行不仅是一次融资,更是间接实现了公募REITs的扩募功能,已经非常接近真正的公募REITs。

    业内人士表示:“现在长租公寓ABS做的都是类REITs,不过未来肯定是要朝着公募REITs发展,但是这也需要一个过程”。基金业协会洪磊在今年3月30日的中国证券投资基金业年会暨资产管理高层论坛上就表示,要发展不动产证券化和公募REITs,丰富长期投资工具,以推动以公募基金为代表的资产管理业的供给侧改革。

    “公募REITs是一个比较理想化的REITs,是一个长期发展的方向。从投资人的角度来看,如果把钱用来买RIETs,收到的收益其实是跟房租成正比的,而拥有的REITs的价值是和房价成正比的。这一点对刚到一个城市工作的年轻人最为合适,不着急买房子,可以把多出来的钱买REITs,可以用REITs的收益来付房租,最后什么时候想买房子的时候就把REITs卖掉。因为REITs本身的价格是和房价成正比的,随着通货膨胀,如果房租往上张了,投资人投资的REITs的收益也会往上涨。我认为这样子可以降低年轻人买房的紧迫感和危机感”,庞阳对火山君(微信公众号:huoshan5188)说到。

    “目前中国版REITs一直没有推出的一大障碍就是税费重”,庞阳对火山君(微信公众号:huoshan5188)继续说到。此外,有业内人士也表示,目前国内针对REITs并无特殊的税收优惠,复杂的结构设计可能可能会带来税收消耗,降低REITs的收益率,所以呼吁出台针对REITs的税收优惠政策。除了税收和收益率外,该业内人士还指出,与基础资产信用不独立、制度环境滞后、缺乏统一的市场化运作环境等也是真正REITs出现前面临的挑战。

    版权声明

    1本文为《每日经济新闻》原创作品。

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