据火山君(微信公众号:huoshan5188)统计,2017年以来,市场上相继推出了近20单公寓类资产证券化产品,涉及资金超900亿元。
每经记者|陈晨 每经编辑|何剑岭
图片源自:视觉中国
自2017年起,资本开始抢滩长租市场,龙湖、保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企以及魔方、链家自如、新派等长租品牌,均通过CMBS、ABS、类REITs等不同模式实施了租赁产品证券化,获得了重要的金融支持。2017年成为了长租公寓ABS市场的元年。
据联讯证券介绍,目前我国长租公寓证券化主要有三种模式:轻资产的租金收益权ABS,重资产的CMBS和类REITs。他们的区别在于证券化的底层资产不同。
轻资产的租金收益权ABS就是以租金收益权为底层资产,实质上是一种应收账款类资产证券化,没有抵押或者租金形成的应收账款本身就是抵押物。CMBS是以商业地产为抵押形成的抵押贷款为底层资产。类REITs是以商业地产产权和租金收益权为底层资产,以商业地产为抵押,将未来租金形成的应收账款注入资产池。CMBS和类REITs最大的区别是类REITs不直接就商业物业进行操作,原始权益人通过将物业注入项目公司,以项目公司股份转让的形式转让商业物业。
据火山君(微信公众号:huoshan5188)统计,2017年以来,市场上相继推出了近20单公寓类资产证券化产品,涉及资金超900亿元。比如,今年以来,碧桂园、越秀、自如、蛋壳公寓等企业纷纷发行了长租公寓ABS,并以房企类发起人发行规模较高,动辄上百亿,而且以类REITs形式居多,不过,火山君(微信公众号:huoshan5188)也注意到,就在长租公寓ABS火热的同时,一些长租公寓ABS却频遭中止,比如今年7月,朗诗寓长租公寓一期ABS、百度租房分期ABS等遭到中止。
2017年以来公寓类资产证券化产品:
序号 |
产品名称 |
类型 |
更新日期 |
管理人 |
拟发金额 |
1 |
魔方公寓信托受益权资产支持专项计划 |
信托受益权 |
2017-01-10 |
方正富邦 |
3.5 亿 |
2 |
中信证券-自如 1 号房租分期信托受益权资产支持专项计划 |
信托受益权 |
2017-08-15 |
中信证券 |
5 亿 |
3 |
新派公寓权益型房托资产支持专项计划 |
类REITs |
2017-10-11 |
渤海汇金 |
2.7 亿 |
4 |
中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划 |
类REITs |
2017-10-23 |
前海开源 |
储架 50 亿 首期 16.76 亿 |
5 |
招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划 |
CMBS |
2017-12-01 |
招商证券 |
储架 60 亿 首期 20 亿 |
6 |
飞驰-建融招商长租公寓系列 2017 年度第一期定向资产支持票据 |
ABN |
2017-12-25 |
建信信托 |
储架 200 亿 首期 40 亿 |
7 |
高和晨曦-中信证券-领昱【N】号资产支持专项计划 |
类REITs |
2017-12-26 |
中信证券 |
储架 30 亿 首期 2.5 亿 |
8 |
中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划 |
类 REITs |
2018-02-02 |
前海开源 |
储架 100 亿 |
9 |
中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划 |
类REITs |
2018-02-13 |
前海开源 |
储架 50 亿 |
10 |
中信证券-自如 2 号第一期房租分期信托受益权资产支持专项计划 |
信托受益权 |
2018-03-20 |
中信证券 |
储架 20 亿 |
11 |
华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划 |
CMBS |
2018-03-23 |
华夏资本 |
7.2亿元 |
12 |
世贸-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划 |
信托受益权 |
2018-03-29 |
前海开源 |
储架10亿 首期5亿 |
13 |
中信证券-阳光城长租公寓系列资产支持专项计划 |
类REITs |
2018-04-04 |
中信证券 |
储架30亿 |
14 |
华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划 |
类REITs |
2018-04-23 |
华泰证券资管 |
3.6亿 |
15 |
深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划 |
类REITs |
2018-05-09 |
国信证券 |
储架200亿 |
16 |
中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划 |
类REITs |
2018-07-05 |
前海开源 |
100亿 |
17 |
中信建投-远洋地产长租公寓1号资产支持专项计划 |
—— |
2018-08-02 |
中信建投 |
50亿 |
18 |
天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划 |
信托受益权 |
2018-08-07 |
天风证券 |
2.035亿 |
数据来源:CNABS、国泰君安
“现在长租公寓ABS发行大部分都是比较成功的,必须要有投资人认购才能发行。但是中止也是比较常见的现象,原因有各种各样,有来自发行价格的,也有来自投资人的”,和逸金融CEO庞阳表示:“现在一些运营企业想要通过ABS融资,一个难点就是租售比较低,从资产端看就两个需求,一是用什么成本融,二是能融多少钱。如果租金收入偏低,然后拿这个收入去做ABS,融到钱的规模可能就会较少,不满足企业需求”。
此外,前述沪上券商资管人士也表示,现在从市场上发出来的公寓证券化产品来看,都是处于第一梯队的企业,比如具有国企性质的保利、招商蛇口,还有就是有较大规模的自如、新派等。虽然理论上说ABS发行不看发起人主体资质,但是在目前国内情况还是要考虑在内。还有就是从券商管理人以及交易所审核标准来说,都还是具有较高门槛的。
今年3月,“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”成功发行,这是国内首单央企租赁住房类REITs,也是首单储架发行类REITs。有评论人士称,储架式分期发行不仅是一次融资,更是间接实现了公募REITs的扩募功能,已经非常接近真正的公募REITs。
业内人士表示:“现在长租公寓ABS做的都是类REITs,不过未来肯定是要朝着公募REITs发展,但是这也需要一个过程”。基金业协会洪磊在今年3月30日的中国证券投资基金业年会暨资产管理高层论坛上就表示,要发展不动产证券化和公募REITs,丰富长期投资工具,以推动以公募基金为代表的资产管理业的供给侧改革。
“公募REITs是一个比较理想化的REITs,是一个长期发展的方向。从投资人的角度来看,如果把钱用来买RIETs,收到的收益其实是跟房租成正比的,而拥有的REITs的价值是和房价成正比的。这一点对刚到一个城市工作的年轻人最为合适,不着急买房子,可以把多出来的钱买REITs,可以用REITs的收益来付房租,最后什么时候想买房子的时候就把REITs卖掉。因为REITs本身的价格是和房价成正比的,随着通货膨胀,如果房租往上张了,投资人投资的REITs的收益也会往上涨。我认为这样子可以降低年轻人买房的紧迫感和危机感”,庞阳对火山君(微信公众号:huoshan5188)说到。
“目前中国版REITs一直没有推出的一大障碍就是税费重”,庞阳对火山君(微信公众号:huoshan5188)继续说到。此外,有业内人士也表示,目前国内针对REITs并无特殊的税收优惠,复杂的结构设计可能可能会带来税收消耗,降低REITs的收益率,所以呼吁出台针对REITs的税收优惠政策。除了税收和收益率外,该业内人士还指出,与基础资产信用不独立、制度环境滞后、缺乏统一的市场化运作环境等也是真正REITs出现前面临的挑战。
1本文为《每日经济新闻》原创作品。
2 未经《每日经济新闻》授权,不得以任何方式加以使用,包括但不限于转载、摘编、复制或建立镜像等,违者必究。