李宇嘉：楼市调控关键期 需夯实地方主体责任

8月7日，住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产座谈会，会上提出要认真学习领会、全面贯彻落实不久前中共中央政治局会议提出的促进房地产市场平稳健康发展的指示精神，下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。

本次座谈会特别重申了将加强房地产调控，并提出两大具体的工作要求：一是加快制定住房发展规划；二是对房地产市场调控不力的城市要坚决问责。

毫无疑问，此次住建部会议，首先是对上周政治局会议关于房地产调控最新指示的落实。7月31日，政治局会议对强化房地产调控作出了明确表态，“下决心解决房地产问题”的提法及表态之明确，在政治局会议上还是第一次。

此前一段时期，多个地方的房价又出现快速反弹，投机炒作之势开始抬头，与“房住不炒”的精神背道而驰，亟待强化调控。但与此同时，经济的外部环境发生变化，内部金融市场波动，经济运行“稳中有变”。再加上部分地方出现财政压力，宏观政策在统筹上也需要作出前瞻性的调整。

同时，在货币政策松紧适度的框架下，需要逆经济风向行事，流动性需要“合理充裕”；财政政策要“更加积极”，但要与“补短板”和经济转型契合。这也是为了防止资金变相进入楼市，防止积极财政政策异化为地方加杠杆，因此在政策层面需要遏制房价上涨，引导市场预期，改变投资行为，让合理充裕的流动性能对实体经济形成“雨露滋润”。

但是，自今年3月开始，楼市出现新一轮反弹，70城新房价格环比涨幅从2月的0.2%（近一年新低）反弹至6月的1.1%，创2016年10月调控以来新高，这一现象值得警惕。

究其原因，供应短缺或许是其中的一个方面。长达2年的调控在市场上积累了大量需求，加上近期多个城市一二手房价格倒挂，一线城市（主要是广深）尽管政策严厉，但自3月份开始，新房价格结束连续9个月下跌，近期连续4个月上涨。

另一方面，在人才政策、公积金政策的激励下，今年以来二线城市房价也出现了快速的上涨，新房价格环比涨幅从年初的0.2%反弹至6月份的1.4%，创20个月的涨幅新高。与此同时，三四线城市房价本来已开启自然回落过程，但由于需求外溢、房价上涨预期又一次反弹，加上开发商集中拿地导致土地价格飙升，一些三四线城市房价跟随者进入了上涨通道。

尽管各大城市房价上涨有一些客观条件，比如前期宽松政策的滞后效应、70城房价指数已历37个月上涨、市场预期还未扭转等，但从根本上讲，在长达2年“因城施策”调控框架下，作为调控责任主体的地方政府，其主观能动性、调控的主体责任尚未得到有效贯彻和落地，这是房价上涨和炒作抬头的主要原因。

比如，早在2017年4月，住建部、国土部就联合发文，明确在售库存6个月以下的城市，要加快商品住房供应，供地弹性小的热点城市，要加强存量盘活力度。再比如，2016年6月份国务院39号文发布以来，监管层一再强调，要构建“租购并举”的住房新制度，通过存量盘活、集体土地入市、租金补贴、监管跟上等手段，建立楼市长效机制，有效分流住房需求。

但从目前情况来看，实际上很多城市的土地供应并未跟上，存量盘活效果不佳，商品住房批准预售的项目数量反而下降，供给侧改革还停留在租赁试点项目上，以房企和市场投资机构为主体的规模化租赁模式尽管增加了租赁供应，但也明显抬高了租金水平，甚至诞生很多靠“打隔断”、“涨租金”变相套取租赁政策红利的企业。这也导致距离分流需求、引导预期的住房新制度还有很远的距离。

上半年，全国各地出台楼市调控政策累计达到200次左右，实施限售的城市约50个。但凡政策力度到位，持续“打补丁”和“补漏洞”的城市，比如北京、上海、南京，房价非跌即平或涨幅可控。

这也说明了，调控政策数量创新高，房价涨幅未得到有效控制，投资投机再次抬头，根源就在于部分地方政府“不积极”、“头痛医头”。比如，有些地方用一线城市或某些地域更高的房价进行比对，认为本地房价属于价值洼地，比价心理助长调控“松口气、歇歇脚”。

值得警惕的是，当前房价和楼市泡沫有呈现触顶之势的苗头，无论是守住系统性风险不发生的底线，还是让释放出的资金流入实体经济，前提都必须是遏制房价上涨。5月份，住建部曾约谈12个房价较快上涨的城市，这些城市快速响应，“四限”加码后房价涨幅明显回落。

因此，当前调控再迎关键时期，启动政策传达效果更好的约谈问责机制，无疑将是刹住房价上涨势头、打击投机炒作的关键之举。

在此次座谈会上，住建部再次明确了完善和落实差别化的住房信贷和税收政策，预计后续很多城市会像深圳、广州、长沙等一样，限制信贷和公积金杠杆利用、限制信贷准入门槛，有针对性地打击假离婚、多次利用杠杆、企业名义购房等。另外，此次住建部对打击市场乱象着墨颇多，各地市场巡查和专项整治会集中展开，一批违规者将被严惩。

值得注意的是，此次座谈会上，加快制定住房发展规划被置于住建部工作部署首位，这背后自有其深刻的逻辑。近期楼市供求矛盾紧张，克尔瑞监测的29个重点城市，一半城市的库存消化周期在6个月及以下，21个城市在12个月以内。

当市场需求比较旺盛，房价上涨预期还存在之时，若新房供应跟不上来，供求矛盾会通过“排队”、“摇号”等信号放大。因此，增加住房和用地供应，并推动租赁供给侧改革真正落地，这既能缓解市场预期和供求矛盾，又能够保持房地产行业体量稳定。

同时，住建部还明确了“支持合理住房消费”，也意在夯实房地产市场有效需求，保持楼市供需在高位平衡。

综上，按照政治局的工作部署，下半年及明年去杠杆还要继续推进，只不过基于风险考虑，要控制节奏和力度；货币政策要回归常态，但要逆风向行事，保持松紧适度、流动性合理充裕；财政政策要更加积极，但重点在中西部和民生事业等方面的补短板；要逐渐摆脱房地产依赖症，但要考虑对经济金融和地方财政的短期影响。

未来，随着去杠杆的深入，以及控制地方政府债务、控制影子银行等改革坚定推进，内需可能会受到一定波及。因此在供给侧领域，支持租赁和合理住房需求将是有效对冲的途径，但这就需要地方一定要落实主体责任。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）