深圳楼市调控“升级”：暂停企业购买商品住房 新购住房限售3年

近日传闻的深圳楼市调控政策终于落地！

7月31日下午，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知（以下简称通知），内容包括：暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房；个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓5年内禁止转让；居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让；对离婚进行差别化住房信贷政策等。

多名业内人士告诉《每日经济新闻》记者，此次楼市调控政策属于“打补丁”行为，为的是堵截之前的政策漏洞，特别对一些利用政策漏洞出现的投资投机行为打击得最为严重。新政的实施，能让商品房回归居住属性，更有利于房地产市场的长期、稳定发展。

                                                  深圳市规划和国土资源委员官网截图

暂停企业购买商品住房

通知规定，暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续；通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。

之前流传的请示文件中就明确显示，招商双玺、润府三期等热点楼盘呈现的房价倒挂、企业购房、离婚买房等现象，反映出市场投机行为依然存在；而且招商双玺以公司名义购房的数量占到摇号人数的22%，部分手握大量资金的卖家往往会通过注册多个公司来参与摇号，增加购房成功率。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对《每日经济新闻》记者表示，由于此前企业购买住宅是不限购、不限贷的，因此某些人会利用这个漏洞来购买多套住宅，以达到投资、投机的目的。在前两个月一手豪宅入市的时候，这个漏洞明显被放大，也明显出现了与自然人抢房的情况，因此不得不控制。如今限制企业购买住宅有利于压抑炒风，彰显公平。

其实，近来，西安、长沙、杭州、上海等地都已纷纷出台企业暂停购房政策。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，深圳此次暂停企业购房也符合当前全国购房的基调，这样也利好短缺房源的更公平分配。

商务公寓限售5年 住房限售3年

通知要求加强商务公寓销售和运营管理，各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。

通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的，不在禁止转让之列。

美联研究中心认为，在住宅限购之后，商务公寓的需求增加明显，尤其是高端商务公寓已不断刷新商品房均价的上限，再加上外地投资者的大量涌入，对深圳房地产市场的平稳运行带来不稳定因素。因此对这种带居住功能的非住宅项目进行限售，有利于稳定整个市场的导向。

数据显示，2017年初~2018年4月，企业法人在深圳购买新建商务公寓2011套，占比16.9%，说明企业整体购买商务公寓案例明显增加，外地资金来深圳批量炒房。过去五年（2013年7月~2018年6月），深圳商务公寓交易量共4.46万套。同时，2017年，深圳3年内转手的二手房屋交易量高达217.6万平方米，占二手房交易量比重46.2%。

而著名经济学家宋清辉认为，“商务公寓一律只租不售，且不得改变用途”这一条政策，对商务公寓影响是致命的，商务公寓恐将进入一段“冰封期”。

同时，通知要求加强商品住房转让管理，要求居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。而通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房，不在禁止转让之列。

宋清辉对《每日经济新闻》记者指出，“个人自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让”是深圳市首次提出，这条政策的主要意图在于抑制炒房投机，估计这次炒房客要哭了；深圳楼市新政目的是让房子回归住的本质，对后续楼市会产生深远的影响，炒房客可能因为持有成本的增加而放弃炒房的打算。

不过，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，商品住房3年的限售政策看起来似乎很严重，但深圳之前针对两年内出售已经有相关高税收政策；对于改善型、首套刚需类和长期投资型群体来说基本上不受政策的影响，综观这两年的楼市调控政策，显然短炒和楼市投机客的操作空间已经受到挤压。

离婚2年内申请房贷 首付不低于70%

值得一提的是，政策对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、深圳市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。

何倩茹分析称，离婚买房主要的目的是为了规避限购、限贷政策，一些家庭是逼于无奈，但一些家庭也有炒房的嫌疑。对于离婚买房的行为，一定程度上有违公序良俗。而且部分离婚的家庭难以复婚，还可能发生纠纷，实际上存在较大风险，带来不稳定的社会因素。因此这个政策的出台，不单堵截了楼市政策的漏洞，也保持婚姻的神圣地位。

严跃进则进一步指出，对于假离婚政策给予打补丁的政策建议，这样也防范此类群体“骗取”首套优惠贷款利率的做法，类似规定比较务实，也有助于打击部分假离婚来炒房的现象。

此外，深圳市房地产主管部门将进一步加大市场整顿力度，联合市场监管、公安、宣传等部门开展打击侵害群众利益治理房地产市场乱象专项行动，严厉打击房地产开发企业、中介机构、自媒体恶意炒作、发布虚假信息、扰乱房地产市场秩序等违法违规行为。同时，进一步加强新建商品住房的销售管理工作，对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘，引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”“线下公证选房”的模式开展相关销售工作，并对预售商品住房的公证摇号、按序选房过程进行全程监管。

对于此次政策，宋丁认为，政策出台显然是对原有深圳楼市政策进一步针对性的调控，楼市在一年多又暴露出新的问题，这次是一对一的补漏性的调控，可称为“靶向治疗”。

其实自2016年9月以来，深圳一手住宅成交均价已连续21个月下跌。据深圳市房地产中介协会统计，今年6月份深圳全市一手住宅共成交2705套，环比上涨5.5%；新房住宅成交均价每平方米54093元，环比上月下降18元。

此次政策出台对深圳楼市有何影响？相关业内人士对《每日经济新闻》记者表示，二手房成交量出现下滑是肯定的，对于中介公司业绩的冲击会很明显，而前期高杠杆买房的短炒客更要防止断供。

而何倩茹认为，此次调控政策属于打补丁行为，对一般购房人并无太大影响。虽然本轮政策基本上参照自其他城市，但也足以使购房者出现观望的心态。预计政策实行之后，短时间内市场的成交量将下滑，但对于政策的消化期，预计也不需要太久，3个月足以。