这两个热点城市的土地拍卖政策正发生重大变化

热点城市的土地出让政策正悄悄发生着重大变化。

7月17日，南京和杭州对开发商拿地或自持商品房的要求作出了调整：南京取消了已执行快2年的现房销售政策，全面推行“竞建自持商品住房面积”；杭州则规定“竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目，自持商品房屋应全部为住宅”。

业内人士认为，两个城市的调整方向都是进一步加大租赁住房的供应，落实购租并举的政策。同时，在一定程度上加快土地开发和上市的节奏，增大租赁住房供应。

南京

7月17日，南京挂出5幅地块公开出让，出让总面积约28.2万平方米。

引人关注的是，此次土地出让条件中出现了一些重大变化：取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛，以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求。

此外，之前的“竞建保障房面积”调整为“当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积，每次申报面积200平方米，申报面积最多者为竞得人。”

南京现房销售政策始于2016年8月。当时为给土拍市场降温，南京市规定，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。

2017年6月2日，调控再次加码，当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为在网上竞争保障性住房建筑面积。

如今，上述两条规定都发生了质的变化。

对此，南京市房地产学会会长吴翔华认为，现房销售会增加开发商的成本，导致房屋销售报价提高，但政府又限价，房价和开发商成本两个矛盾无法解决。另外，现房销售从开发到建成满足销售条件，至少需要两年时间，导致上市房源量在某一段时间是真空状态，房源量紧张，人为加剧了市场的供需矛盾。

吴翔华表示，取消现房销售政策，调整为“竞建自持商品住房面积”，对于开发商来说基本喜闻乐见，地块中有部分需自持的房源，也没有什么不好，因为虽然是自持，但依旧是开发商自己的资产，可以自由支配。

另外，南京是国家租赁试点城市，现在竞建自持，开发商一方面拿到了地，另一方面又可帮助政府完成部分租赁用房目标。预计南京未来房源供应量会上升，一般6个至9个月便能够上市。

南京网上房地产数据显示，2018年上半年，南京卖房30624套，目前市场库存2.4万套，从供应和成交角度来看，上半年南京楼市都达到了近5年来的最低值。

土地拍卖市场却是另一番景象。

据58安居客房产研究院统计数据显示，上半年，南京市国土局共计出让34幅经营性土地（不含溧水、高淳），面积202.65万平方米，总价388.67亿元，与2017年上半年相比，成交面积上涨52%，成交总价却下跌9.74%。

土地溢价率方面，上半年为1.93%，而2017年一度高达36.02%。此次挂出的5幅地块设置的最高限价均比区域地王便宜2000元-3000元/平方米。

杭州

竞建自持商品住房面积，杭州是先行者。

自2017年4月26日诞生首幅有自持面积的地块以来，“自持面积竞拍”成了杭州土拍市场的常态。2017年8月22日，杭州出台了“企业自持商品房屋租赁管理实施细则”。

今年7月17日，杭州市又发布了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》（下称《通知》），继续加大租赁住房的推广力度。

《通知》规定，竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目，自持商品房屋应全部为住宅。

《通知》还规定“自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年”。

“地产杭州客”认为，新的规定彻底堵住了开发商把自持面积全部放在商业部分的漏洞，同时还会影响开发商自持部分的资金回笼，并使得其自持部分彻底回归“租赁住房”的本质。

据杭州市住房保障和房产管理局的官方统计，截至目前，杭州市区范围内共有92宗地块出现竞拍自持比例，合计自持面积达191万平方米。假设单套租赁住房面积为50平方米，意味着这92宗地块将新增近4万套租赁住房。

与商品房摇号一样，土拍市场依旧较热。

数据显示，上半年，杭州卖地收入1345亿元，不仅占据了全国土地出让金总额第一名的位置，更以较高的同比增速、两幅百亿“地王”与频繁刷新的楼面单价宣告着城市价值。

业内人士告诉记者，从目前来看，加快土地节奏、加大土地供应量仍是杭州土地市场主基调之一。

7月16日，杭州主城区迎来7月的第二场土拍，共出让7宗用地，从成交结果看，相比之前的普遍高溢价甚至高自持比例成交等行情，低溢价成交已成为当下主流。

（来源：上海证券报 记者：刘向红）