高位盘整下的深圳楼市 高价房项目“摇号选房”成趋势

▲深圳华润城三期项目展示中心

“摇号”“网红盘”“诚意金”……这些热词近来牵动着市场情绪，一定程度上拉高了深圳新房市场的热度。

今年以来，深圳坚持“房住不炒”定位、严格执行限价等政策，加上“三价合一”出台后，一二手房价倒挂现象明显，令置业者看到所谓的套利空间，引发了对核心区域高品质物业的追捧，招商蛇口双玺、华润城等几个高价项目摇号当天即售罄，异常火热。

然而《每日经济新闻》记者注意到，深圳新房均价已连续二十一个月平稳下降，市场处于高位盘整阶段。华润城等高价项目为何选择此时入市，下半年深圳楼市走向如何？

多个高价项目摇号选房

近期，几个高价项目的异常火热让深圳进入了公证摇号时代。

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，深圳的“摇号买房”并没有出台相应政策，但或将成为市场关注度较高项目的普遍选择。

招商蛇口双玺、万科蛇口公馆、华润城三期、金亨利瑜璟苑均采用了公证摇号选房，其中华润城三期则因位置、学位、价格等优越性受关注的群体面更大，将新房市场热度推向了一个高潮。

在业内看来，这些高价项目备受关注的一个重要原因是新房限价严格，从而与周边的二手房价格倒挂。虽然给能买到房的购房者释放了福利，但也在一定程度上吸引了很多投资投机需求。

就华润城三期而言，根据披露的数据显示，项目741套房源9小时售罄，认筹6776批客户，冻结资金超过135亿元，单人次中签率约10.9%，备案均价为85524元/平方米。而安居客和链家网显示，华润城润府一期二手房挂牌价为10万~11万元/平方米，周边二手房均价约9万元/平方米。

多名购房者直言“买到即赚到”，甚至部分华润城一期的业主借他人名额购买三期产品，其均表示看好深圳发展前景，认为房价还是会涨的。

其实，华润城每一次的推售都获得市场巨大关注。据多家媒体之前报道，2014年10月12日华润城首开3小时卖光；同年11月30日，第二批683套产品再度创下3小时售罄成绩。

之后关于华润城三期的推售传闻一直不断，更有收取“喝茶费”消息传出。就此，华润城在2015年5月和2018年3月均发布过“严正声明”，称三期项目即将推出，严厉杜绝“喝茶费”。直到今年6月三期才获得预售证，采取公证摇号选房。此外，工作人员告知，三期剩余的产品还需要等拿到预售证才能销售。

记者近日与多名房产中介交流得知，新房限价及“三价合一”造成部分二手市场客户转向新房市场，新房住宅关注度高，频繁出现供不应求，而周边二手房因挂牌价较高很少有成交。

新房限价导致一二手房价格倒挂现象严重，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁坦言，这滋生了投机空间，若取消限价，价格反弹厉害，但若不取消限价，一二手倒挂严重。目前并没有好的解决办法，只能在实践中探索，加强审核购房人的资格。

而戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端认为，限价是一个过程，相信一二手房价格的剪刀差会越来越小，目前的新房预售价格相当于给了市场一个参考价。

楼市整体低位趋稳

招商蛇口双玺、华润城三期等这批高价项目的入市推高了新房市场关注度，这是否意味着深圳新房市场火热？

深圳中原监测数据显示，2016年10月出台的“深八条”加强了对新房销售备案价格的管理，在批准预售环节的管控和价格指导措施的影响下，全市新房成交均价出现持续微幅回落，单月均价更实现“二十一连跌”。网签数据显示，2018年上半年一手住宅共成交12804套，均价54160元/平方米，环比下降0.3%，同比下降0.9%。

从供应来看，深圳中原数据显示，去年深圳新房供应几乎腰斩，新增供应不足之下，深圳房价仍处于高位盘整期。今年上半年全市共新增预售项目38个，同比去年上半年下降11%。其中一季度住宅供应断层，连续两个月无一住宅项目入市，一度出现“房荒”；二季度以来供应逐渐增加，万科瑧山府、山语海二期、海上世界双玺、万科蛇口公馆、中海天钻、华润城润府三期六项目均于开盘当日告罄。

张晓端分析称，总体上深圳新房市场呈现个盘异常火热与整体低位趋稳并存的现象。最近连续的几个豪宅盘在地段、区域、配套、物业等方面都可以说是稀缺的优质资源，再加上高端住宅长期处于“供不应求”状态，受限价影响备案价远低于市场预期，自然是抢到即赚到。但其实主打刚需的楼盘项目大多位于龙岗、坪山、光明等偏远区域，因为配套相对落后等原因，开盘结果并不理想，处于正常顺销状态。

为何这些高价项目会选择此时入市？多名业内人士坦言，其实这些项目已多次被传入市，只是现在才获得预售证。

一名与多家开发商合作的机构人士透露，因为限价政策从严执行，产品备案价低于开发商预期，所以开发商入市意愿较弱，市场的供应量较少。但是二季度以来，受开发商销售业绩、资金回款压力以及新盘定价谨慎等影响，部分购买力转向新房市场，房企推盘速度明显加速。

中原分析称，从需求端来看，市场上确实存在对大户型豪宅的需求；而从投资角度来看，在限价时期豪宅成交均价明显低于周边二手均价，升值潜力明显。且豪宅属于高品质住宅，即使在行情惨淡的时候抗跌能力也较强。

房企将加快推盘节奏

随着新房市场关注度持续高涨，部分项目出现认筹数量远大于房源数量，开启政府监督摇号选房。而且万科蛇口公馆、华润城三期还明确提出，“本次公开发售优先针对个人购房，企业购房需于个人选房结束后再参与选房。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，这相当于用市场手段限制了企业买住宅炒房的途径，从全国各地已出台的调控政策来看，深圳有可能会跟进限制企业购房或限售等政策，同时公证摇号的购房形式未来或将成为深圳新开盘项目的趋势。

下半年深圳楼市又将呈现哪些趋势？中原数据显示，2018年一季度住宅存量持续下降，二季度住宅批售大幅增加后，存量有所上升。截至2018年6月底，新房住宅存量266.3万平方米，根据过去半年成交量计算，去化仅需12.4个月。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙称，下半年随着资金压力的增加，预计房企将加快推盘节奏以回笼资金，供应量或将有所增加。而整体房价在政府指导下还将总体保持近二十多个月以来平稳甚至小幅下滑的走势，个别项目降价跑量的现象也将出现。仲量联行华南区研究部总监曾丽预计，供不应求的现象仍将持续。

深圳市规划和国土资源委员会副主任王东日前在“2018深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会”上公开表示，2018年以来深圳房地产市场呈现平稳态势，今后深圳将继续坚持“房住不炒”的目标定位，加大房地产市场的调控力度，且按照国家七部委发的专项整治通知，正在拟定新的市场整治工作方案，进一步整顿和规范房地产市场秩序。