88张预售证引发上海开盘小高潮 高端房源踟蹰入市未必引发市场大波动

今年上半年，因城施策调控趋势愈见明显。以上海为例，在严守限购的基本线上，增加了限售、限制企业购房、信贷继续从紧等各类手段，控制消费端的稳定性。

不过在供给端，今年3月却出现了自2016年供求降温以来的首次供应回暖，批复预售证的楼盘显著增加。尤其是6月份，随着中铁北城时代、上海长滩、泰禾大城小院、龙湖天璞等项目陆续释放拿证信号，第二波开盘潮似乎“突袭”而来。

值得一提的是，这一轮开盘潮中，流传着开盘信息的不乏前滩东方逸品、晶耀名邸、九龙仓静安花园等内环纯高端项目。此类均价在10万元/平方米以上、绝对值很高的热门项目热盘若推向市场，在供应量回暖的行情下，会对下半年的上海楼市产生怎样的影响？为此，《每日经济新闻》记者展开了调查。

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开盘小高潮中 高端项目悄然入市

作为一线城市中具有楼市风向标作用的市场，上海在楼市调控中一直保持“稳势”。数据显示，自2016年调控升级以来，上海楼市供求一直保持降温状态。直到今年上半年，随着预售证批复的加快，引发了开盘小高潮。

根据网上房地产数据，截至6月30日，上海已发放了88张预售证，房源供应量总计27641套。浦东、嘉定、青浦为楼市供应主力，奉贤、松江、宝山供应提升的空间较大，有望在下半年放量追赶。

总体而言，上半年上海取证开盘的楼盘中，外环外新盘占比最大，达到57个。而这批新盘70%的均价低于4万元/平方米，总价在300万元上下。58安居客房产研究院跟踪监测也显示，今年上半年上海供应房源中，约7成的项目均价低于4万元/平方米。

但有一个市场细节值得注意，4月份上海开始出现高端项目的一波入市潮，当月共推出约9个项目，开盘均价在8万元/平方米以上。据了解，上海第二季度高端住宅共计成交202套，环比上涨19%。7月伊始，上海还有近20个项目入市，其中也不乏高端项目。

来自上海链家的数据显示，7月份已确定推盘的商品住宅项目共有5个，推出房源2500余套。整个7月，上海楼市新增供应总量将至少不低于3000套，超出了五六月的总和。其中，上海区内环内已有4个项目开始认筹。

《每日经济新闻》记者调查发现，新近拿证的位于黄浦区老西门的复兴珑御，将于近期推出约158套房源，面积为180平方米和200平方米，备案均价125300元/平方米。按照180平方米的三房计算，每套总价在2200万元以上。

日前，前滩热门盘东方逸品和晶耀名邸也相继领到了预售证，并将于本周末开始认筹。记者的一位朋友为了能及早认筹，甚至取消了去国外的旅游计划。

同样引人关注的还有九龙仓静安花园，该项目也释放出即将开盘的消息。《每日经济新闻》记者此前曾报道过，该项目于1993年拿地，2018年或将正式销售。近日，记者从项目销售人员处得知，静安花园一共四栋楼货量共计197套，将分两期开盘销售。第一期的确马上将领取预售证，具体时间尚不确定，最快可能在7月底开盘。

关于该项目的更多信息，《每日经济新闻》记者向九龙仓总部发出采访函，对方表示会尽快跟进。

“高端项目不是不想开，而是不愿开，开发商希望等抬高预售证价格的机会。”仲量联行上海项目销售部总监周静告诉《每日经济新闻》记者，在上海调控常态化的情形下，一整年的调价期望值都不高，开发商知道再等下去意义也不大了，这是高端项目陆续入市的重要因素。

高价不代表涨价 下半年楼市价稳货足

当内环内高端项目集中上市，会否在短期内引发上海楼市的波动，尤其是抬升价格预期？

在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，其实目前的高端项目，多是价格绝对值高、但相对值低。项目单价的确远高于上海平均房价，甚至有的项目每平方米超过了10万元，但却依然低于市场预期，而且与周边的二手房价格存在剪刀差。

“所以这批高端项目入市，可能会引发短期内上海商品房成交均价出现上扬，但不会对市场预期产较大改变，购房者短期内会对上海市场依然保持相对谨慎的态度。”张波强调，城市商品房成交均价的变化，并不代表房价的涨跌，高端房源入市引发的城市成交均价变化也只是暂时性的。就目前上海的房地产市场来看，依然保持量价稳定局面，也并不会因此产生更多变化。

“但应该注意，高端项目入市可以更好地满足高端改善型需求，也可以减缓部分区域供求不平衡的状态。”张波表示。

对供求不平衡的缓解，实际上展现出上海购房消费的趋势。

周静告诉《每日经济新闻》记者，上海有意控制网签的发放速度，一手房网签数非常低。但尽管限购和贷款政策仍保持严苛，购房需求却越来越强烈。

2018年第二季度上海市社会经济指数系列显示，上海购房市场逐步回归理性，消费者的购房意愿也缓慢回升，其中17.7%的消费者认为当前是购房的好时机，环比略提高0.8个百分点。

市场一旦新开楼盘，便受到购房者热烈追捧。以融创滨江一号院和翠湖天地隽荟为例，项目分别入市225套和118套房源，均在开盘当日认购一空。

对于上海楼市后市情况，张波认为可以用“平中有稳，但也变化难测”来形容。一方面市场中买方受限购、卖方受限价控制；另一方面买房需求不断提升。如何平衡双方变化的需求，是当下上海楼市的重点。

实际上，上海一直在一线城市中具有风向标的意义，如何满足各类购房需求，并严控高价项目提升价格预期、供求量大升催生楼市热，上海的做法对市场也有指示意义。

中信建投研究认为，政策针对开发商一方面要鼓励其推出房源入市，因而需要给到一些激励措施，例如建立商品房预售许可与周边价格相挂钩的动态调整机制，给予低价销售的楼盘以提前预售的资格等政策绿色通道。

与此同时，也需对开发商作出要求，例如在公开全部准售房源的同时要一次性推盘，不得通过分批次开盘的方式捂盘惜售，以疏堵结合促进政策实施效能。

“总体而言，在当前的调控基调下，房价仍以稳为主。同时在房企的资金运转压力、‘金九银十’的传统旺季助推下，预测下半年新房供应会相对充裕，算得上是上海购房者精挑细选的好时期。”张波表示。