从租金上涨反思租房供给端改革路径

李宇嘉

针对近期房地产市场乱象，为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，住房城乡建设部会同中宣部、公安部等部委，近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。这其中就包括对住房租赁市场的整顿治理。

近期，房屋租金水平也在明显上涨。根据国家统计局的数据，5月CPI同比上涨1.8%，其中居住类价格指数同比上涨2.2%，拉高居住类价格的主要是房屋租赁价格。5月份，全国房租指数同比上涨2.4%，1~5月份房租指数同比上涨2.5%，二者比居住类价格指数高0.2个百分点以上。事实上，2016年本轮房地产市场回升以来，整体居住类价格指数中，租赁价格指数涨幅更高，租金价格指数月平均涨幅、累计涨幅分别比整体居住类价格涨幅高0.65个百分点和0.77个百分点。

热点城市租金上涨更明显。据房天下租房网的数据，2017年2月~2018年5月，全国17个城市房租价格快速上升。其中，涨幅超过10%的城市有6个，涨幅在5%~8%的有5个，北京（25.9%）、上海（19.5%）、深圳（15.5%）涨幅居前。随着毕业季的到来，房租又要迎来上涨。房租上涨引起监管层高度重视。5月20日住建部部署楼市调控的文件中，首次提出“稳房价”与“控租金”并重，北京住建委年度白皮书也明确提出，将个体房屋租金纳入监管。

2016年以来，随着《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的发布，培育和发展租赁市场，构建“租购并举”的住房新制度，成为我国楼市的长效机制。与此同时，多渠道租赁供应受到政策眷顾，如新增供地配建或“自持”租赁，13个城市试点集体土地建设租赁住房，闲置低效商业办公用房改建为租赁住房，租赁领域银行授信、证券化、发债等金融创新投入力度很大，50多个城市或省份出台鼓励租赁发展的政策，热点城市规划的租赁占到新增供应30%左右等。可见，租赁“供给侧”着墨颇多。

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问题是，商品房市场依旧火爆、成交量屡创新高的情况下，短期租赁人口不会爆发式增长。同时，租赁“供给侧”提速，低成本供地、供房备受重视，缘何住房租金价格还会暴涨呢？

笔者认为，很大程度上在于，机构和资本套政策红利，攫取低成本空间价值。壮大规模化、机构化租赁，这是发展住房租赁的重点，政策本意是攻克个体租客和房东“散租”模式下，租赁乱象丛生之弊病，如随意涨租、克扣押金、室内配套缺失、消防安全隐患重重、短期行为严重等。

但是，在资本和机构眼里，土地、金融、税收等政策优惠下，存量空间低成本的租赁是价值洼地。于是，过去市场自发供给的低成本租赁，成为各路资本争相角逐的领域。几乎不到两年时间，京沪深穗等每一个热点城市都涌现出200~300家长租公寓。据笔者调研，长租公寓大致可分为两类，一是收储旧工业厂房、废弃酒店、商业群楼的集中式公寓；二是“打隔断”、“上下铺”的分散式公寓。前者盈利靠低成本收房，后者靠提高单位面积收益，说白了就是涨租金。

笔者发现，盘活存量房源的长租公寓，租金水平相比改造前上涨50%~200%不等。近期，深圳富士康员工集体发声要求涨工资，跟上房租的涨幅。这一事件暴露出，需要反思长租公寓运营模式及对租赁市场的影响。

特别是，租赁企业兴起、存量盘活主导，对整体租金有明显的拉动效应。无论是补上消防、卫生等安全短板，还是提高居住体验，不仅要投入真金白银，还要大量人力服务跟上，再考虑到税赋及企业盈利，租金上涨是必然的。

事实上，随着收入水平提高，居住消费升级，供给端涌现出配套好、体验性强的租赁房屋，这是需求倒逼供给跟上的结果。同时，85后、90后日益成为租赁市场的主力，他们对生活和居住有更高的要求，租赁供给端升级也有助于满足对美好生活的诉求。问题是，房价支付能力更多受投资需求、货币供给所决定，而租金支付能力则更多受到工资、收入水平的决定。残酷的现实是，作为租赁主力的流动人口、新就业大学生，其收入水平无法支撑租金过快上涨。

以深圳为例，富士康员工的诉求，本质上是基层员工、广大市民支付不起租金上涨的切实反映。据了解，富士康流水线员工的可支配收入在2100~2400元，附近城中村住房单间租金在700~800元，租金占可支配收入的30%左右，刚好符合租金不超过可支配收入三分之一的国际惯例。

2017年，深圳常住居民人均可支配收入52938元，月均收入4411元。按照收入分配“二八定律”，中位数估计就在2500元左右。也就是说，2500元代表深圳80%的常住人口月可支配收入。

2008~2017年，城市更新主导的深圳旧改，已将大量低成本的城中村住房拆除，取而代之的是高档商品房。“十三五”期间，深圳计划将100万套（间）城中村住房改造为长租公寓，这意味着，城中村住房的租金至少上涨50%。但是，深圳常住居民每年可支配收入增幅仅在8%~9%，未来租金/收入比将超过45%。近一半收入用来支付房租，这是深圳1600万租客所无法承受的。2017年，深圳人均可支配收入在全国排第三位，深圳存在的问题，恐怕在其他热点城市也一样存在。

随着“租购并举”上升为国家战略，2017年下半年以来，各省市都发布了住房租房发展规划，谋划了“十三五”及未来大规模的租赁住房筹建蓝图。由于租赁需求主要集中在十几个热点城市，这些城市供地弹性很小、供地成本高、配套难落地，租赁供给更多依赖存量盘活，这是近两年长租公寓蓬勃兴起的原因。但同时，存量盘活也导致租金快速上涨，支付能力下降，衍生出的问题就是，租客大批向外围迁徙，或者打隔断、上下铺、合租和群租等不体面租赁普遍化。

笔者认为，从提高租住质量的角度，盘活存量没有问题，但基于租赁需求集中在中低收入群体、收入对租金敏感等现实，租赁供给的公共属性、政策属性更强。因此，除了发挥市场配置的作用外，更多应该是“补短板”。

过去，地方政府过分重视商品房买卖市场，租赁市场野蛮生长，这也是“售强租弱”、租赁乱象丛生的原因。未来，除了增加公租房建设外，更重要的是加大存量租赁住房（特别是城中村、老旧小区）配套补缺力度，如排除消防安全隐患，配置电梯、物业管理、社区警卫，教育医疗能同权同享等。公共服务“补短板”，降低租住成本的效应明显，这才是供给侧结构性改革的重点，而不是拆了再建、整治后涨租金，这样供给的效率会很低。

（作者为资深地产研究人士）