中旅集团卖商业配套补项目亏损窟窿 王府井入局后仍赚钱不易

“中旅国际小镇，拥有着沈阳最美赛特奥莱……”作为旅游地产拳头产品之一——中旅国际小镇的配套商业未能带来预期的收益。

2016年初，《中共中国港中旅集团公司党委巡视整改情况的通报》指出，沈阳商业街项目于2015年12月以5.6亿元出售予北京王府井集团旗下的春天百货公司，以盘活闲置低效资产。

王府井集团接手商业项目一期后，在2015年着手推动与港中旅（沈阳）置业有限公司共同合作开发沈阳赛特奥莱二期扩建项目，预计于2018年底前陆续完成。不过，《每日经济新闻》记者走访发现，沈阳赛特奥莱二期尚未开工。有项目承建工程队方面人士表示：“二期的开工时间在等甲方通知，目前什么信息也没有，图纸也没有。”

亮点商业配套一度成闲置低效资产

“小镇的迷人，不在于超脱世外的隐逸，而在于可随心切换繁华与自然的舒适。”中旅国际小镇被定位为第一代旅游地产产品，作为切换至“繁华”的配套设施，北欧式奥莱商业街道规划占地面积22万平方米，被中旅国际小镇官网称为沈阳最美赛特奥莱。

根据王府井（600859，SH）披露，沈阳赛特奥莱于2012年开业，开业以来销售收入增速超过30%，被认为成功将奥特莱斯业态引入东北市场。

尽管光环加身，但其运营效率却并不理想。2015年7月至9月，中央第十巡视组对中国旅游集团有限公司（原名中国港中旅集团公司，2016年中国国旅集团有限公司整体并入改为现名，为便于理解，改名前后统一简称中旅集团）进行巡视，2016年1月公示巡视整改情况。其中“因投资决策不科学造成严重亏损项目的整改”部分提到，沈阳商业街项目于2015年12月与北京王府井集团春天百货公司签署产权出售协议，对方出资5.6亿元买下了商业街，盘活了闲置低效资产。

“现在已经完全是我们（指王府井）自己的了，跟港中旅没有什么关系了。”6月20日，沈阳赛特奥莱商贸有限公司（以下简称沈阳赛特奥莱）市场部工作人员向《每日经济新闻》记者介绍道。

中旅国际小镇的奥特莱斯主要通过两个公司操作，其中沈阳赛特奥莱负责运营，沈阳北方奥莱商业管理有限公司（以下简称沈阳北奥）为物业持有方。王府井集团分两次分别将运营公司及物业公司纳入麾下。

2013年12月，王府井国际（王府井集团旗下企业）收购沈阳赛特奥莱母公司，2017年4月，包含沈阳赛特奥莱的资产被注入上市公司王府井。2015年12月，王府井以5.6亿元竞购获得沈阳北奥唯一股东青岛北方奥莱管理有限公司的股权及债权，从而获取沈阳赛特奥莱的物业产权，面积近7万平方米。“可进一步提高公司自有物业比例，符合公司业态转型发展战略，有助于沈阳赛特奥特莱斯项目持续稳定经营。”王府井公告显示。

王府井集团接手之前沈阳奥莱项目的具体经营情况已难以查证，从王府井公告信息看，沈阳奥莱项目近年来业绩并不理想。

王府井2017年半年报显示，沈阳奥莱项目处于成长阶段，同比实现大幅增长。根据王府井公告，沈阳赛特奥莱2016年1~6月实现营收2.92亿元，净利润为-577.95万元，而“上年”营收为5.56亿元，净利润为-851万元。沈阳赛特奥莱旗下的沈阳赛特餐饮有限公司2016年1~6月净利润为16.61万元，但股东权益仅为-514.13万元。

物业持有方青岛北奥的运营数据则相对乐观，但也仅仅是微利。王府井公告显示，青岛北奥2014年未开展业务；2015年10月25日报表显示，青岛北奥营收为零，净利润为-0.02万元；2016年净利润为614.12万元，2017年净利润为340.57万元。

二期项目合作两年多至今未动工

中旅国际小镇赛特奥莱项目目前运营的为第一期。前述沈阳赛特奥莱市场部人士介绍，其与店铺之间采取两种方式，大多为“扣点”方式，即抽成方式，也有少量是租金方式。也即，运营方的营收情况与店铺经营情况关系紧密。

王府井集团接手之前的经营状况已经难以求证。但此前有分析认为，在一期落成后，沈阳市区域内又开设了另外两个奥特莱斯，沈阳地区的奥特莱斯供大于求，因此沈阳赛特奥莱的运营效率并不高。

前述沈阳赛特奥莱市场部人士介绍，相较于沈阳地区另外两家奥特莱斯，沈阳赛特奥莱坚持奥特莱斯的欧洲风情小镇基调，多为品牌直供商品，在商品质量上定位更高端。

沈阳赛特奥莱一期六个入口之一  每经记者 李少婷/摄

该人士还介绍目前一期的店铺出租率为100%，辐射整个辽宁地区。《每日经济新闻》记者现场走访了解到的情况基本印证了上述说法。“基本上以开车过来的为主，而且以家庭为单位的很多，有2000多个停车位，一般周六、周日、节假日的时候是爆满的。”沈阳赛特奥莱市场部人士笑称。

沈阳赛特奥莱正在开发第二期。王府井2016年4月披露的债券跟踪评级报告显示，王府井与港中旅（沈阳）置业有限公司签署《合作开发框架协议》，计划共同开发沈阳赛特奥莱二期项目，开发面积约7万平方米，其中公司规划投资总额不超过3.01亿元。

对于“共同开发”的界定，王府井在2015年12月的公告中表述为“王府井根据其日后经营需要，将自行负责并主导沈阳赛特奥莱二期项目的规划设计、调规报建、环境评估、采购招标、工程施工、成本管理、质量管理及竣工验收等设计、开发、建设的全过程”。

梳理公开资料，记者发现王府井2015年年度股东大会曾介绍，沈阳赛特奥莱二期尚处于土地规划阶段，公司尚未投入资金，预计2018年底开发完成。王府井2017年半年报介绍：“大力推动沈阳赛特奥莱二期扩建项目”。

辽宁省招标投标监管网显示，“赛特奥莱商业街二期”项目设计和勘察于2017年10月至11月分别招标，计划投资4.98亿元，建设单位为港中旅（沈阳）置业有限公司，总建筑面积为113亩（注：换算约等于7.53万平方米）。

多位民商法律师分析认为，公司内部股权变动并不影响之前公司签订合同的效力，但如果双方协商，在两方均同意的情况下，也可以变更合同内容。另外，还要看合同内容是否约定了股权变更后是否变更或解除合同的条款。

《每日经济新闻》记者走访发现，原定于2018年底开发完成的二期扩建项目尚未动工。“现在还没进场，和一期的运营模式差不多，只不过风格可能有些变化。”二期项目方沈阳北奥介绍。

二期扩建项目紧邻一期已开发项目，目前，为二期项目做准备的一期改造工程正在进行中，现场有吊车在一期改造部分施工，而二期扩建部分靠近一期的这一侧被铁栅栏和绿纱网围住，内有掺杂石块的土堆及荒草，没有施工迹象。

沈阳赛特奥莱二期扩建项目临近一期一侧已被铁栅栏和绿纱布围起来，栅栏内可见掺杂着石块的土堆，但没有动工迹象  每经记者 李少婷/摄

《每日经济新闻》记者走访了解到，二期项目承建方北京建筑集团于2018年3月入驻。“二期的开工时间在等甲方通知，目前什么信息也没有，图纸也没有。”承建方一位工作人员表示，而对于完工时间，其表示无法预估，前述沈阳北奥方面人士则表示2018年底前无法完工。

对于目前沈阳奥莱项目的运营情况及二期开发进展，《每日经济新闻》记者于6月25日向王府井方面指定邮箱发送了采访函，对方26日回复称，由于涉及商业机密无法作答，相关信息可参考公告。