多城限制企业购房背后：一二手房“剪刀差”让企业看到“炒房”机会 税高但有钱赚

一纸令下，以企业为名义的购房者正在被“罚下场”。

从6月24日至26日，仅三天时间，西安、长沙、杭州便相继出台暂停企业（企事业）单位购买住房的政策。

如果说，住房供应中最大的客群是家庭或个人的话，部分企业也是开发商不可忽视的“大客户”。尤其是在供需紧张，市场反响激烈，楼市调控不断升级的背景下，企业购房群体因不受限购束缚，而显得异军突起。

以企业名义进行购房的现象在国内并非个例。那么，暂停企业购房的背后，是什么在吸引企业购房？企业购房与家庭或个人购房又有什么区别？《每日经济新闻》记者就此采访多方人士。

企业买房图“剪刀差”

率先出台限制企业购房政策的城市是西安。6月24日，西安出台《关于进一步规范我市住房交易秩序有关问题的通知》，提出二十三条规范西安住房交易秩序的工作措施，其中就包括“在限购区域内，暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房（含商品住房和二手住房）”。西安市房管局负责人的解释是，为了“防止以企业名义投机炒房”。

此前，以企业名义来买房的团购，对楼盘项目销售无疑是一笔“可遇不可求”的大单。

西安某品牌房企员工向《每日经济新闻》记者表示，在西安摇号之前，她所在的公司遇到过几次企业团购，买方以公司名义打包买下一栋楼，开发商一般会给1～2个点的优惠。而在西安开始摇号之后，企业团购买房的现象就基本没有了，因为企业会跟普通购房人一起摇号，“没有什么不一样”，注册公司买房的也多是让外地人有买房资格。

继西安后，6月25日，长沙出台政策，其中同样提到了“暂停企业在限购区域购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让”。

同时，因九龙仓珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签，且这三家公司属于同一个实际控制人的情况。6月26日，杭州住房保障和房产管理局发布通知称，在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手房）。

事实上，以企业名义买房并非只在个别城市发生，一线城市乃至热点二线城市皆普遍存在，部分地方也针对企业买房出台了相关政策。以北京为例，2017年3月17日，北京住建委等部门联合出台政策，要求企业购买的商品住房再次上市交易，须取得不动产权证满3年。

而此次三城市直接“暂停”企业购房资格，显现出更大的政策调控力度和打击炒房的决心。

中原地产市场研究部总监张大伟对记者分析表示，三个城市都是已出台限购限售政策的城市，并且新房二手房存在“剪刀差”（价格差距），企业可以直接获得购房资格，并且没有限售期，可在买房后迅速进行交易获得收益。

《每日经济新闻》记者注意到，西安、长沙新房及二手房的价差明显。根据中国房地产业协会发布的中国房价行情数据，西安5月新房均价比当月二手房低了1995元／平方米，而长沙则低了1304元／平方米。

税多但可变相减少

相比普通购房人，企业名义买房存在一定规避政策限制的优势，但同时，企业买房需交更多税收。

《每日经济新闻》记者26日咨询西安市地税部门以及长沙地税部门了解到，在买房环节、持有环节乃至交易环节，企业购房需面临的税种和税收金额都会更多一些。

西安和长沙针对个人买房都会有税收优惠政策，但企业没有。其中，西安、长沙规定，个人购买家庭唯一住房的，90平米以下契税为1%，90平米以上住房契税为1.5%；如果是第二套改善住房，90平米以下契税为1%，90平米以上契税则为2%。而企业购房，西安征收购房金额3%的契税，长沙契税比例则为购房金额的4%。以一套1.5万元/平方米，面积为100平米的住房来算，西安、长沙两地的刚需购房者需缴纳契税1.5万元，而企业购房分别需缴纳4.5万元、6万元。

在持有环节，企业每年还需缴纳一定比例房产税及城镇土地使用税。以长沙为例，企业每年缴纳房屋余值的1.2%，再根据不同地区规定扣除一定比例，其中湖南省的扣除比例为20%，企业每年需缴纳房产税的金额即：房屋余值乘以1.2%乘以80%。若按房屋1.5万/平方米，100平米面积，且房屋余值仍为总价150万元计算，企业每年支付房产税费用为14400元。而城镇土地使用税则按照房产实际占有面积征收，具体征收标准，各地区都不同。

而在交易环节，契税、增值税、城市维护建设税、教育费附加税、企业所得税等一系列税费，都是企业购房后交易时必须面临的。

企业购房税费颇高且税种更多，但在业内看来，在有“剪刀差”的城市，买房存在较大利润空间，尤其是以“炒房”为目的企业，更会忽略税费抬高的成本问题。

对此，北京中会仁会计师事务所主任丁会仁对《每日经济新闻》记者分析称，多项税收理论上是存在的，但很多公司在实际操作中，多数会选择股权变更或连同公司一起转让等方式。实际房产并没有过户，就不用交纳契税和增值税以及土地增值税等。

业内普遍认为，城市限制企业购房的政策会向其他城市蔓延，企业以“炒房”为目的的购房需求也将被抑制。同时，记者从某国有银行城市支行处了解到，该支行并不接受企业购房按揭贷款的申请。