前5月房地产开发投资增速微降至10.2% 统计局称有条件保持平稳较快增长

6月14日，国家统计局发布数据显示，2018年1~5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1~4月份回落0.1个百分点。

尽管增速小幅放缓，但仍然保持了两位数增长。国家统计局新闻发言人毛盛勇14日表示，房地产投资有条件继续保持平稳较快增长。

值得注意的是，商品房销售面积增速在连续10个月回落后首次出现回升。数据显示，1~5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1~4月份提高1.6个百分点。

中原地产首席分析师张大伟认为，这与前值较低以及部分城市出现局部成交热等原因有关。2017年全国房地产市场的销售额基本都是单月万亿元以上，但2017年的5月全国房地产成交金额和面积均属于较低值，这使得2018年5月市场环比同比上涨均明显较高，拉高了1~5月的市场均值。5月单月商品房销售面积上涨环比达到了17.4%，同比达到了8%。

商品房销售额增长11%

房地产销售出现反弹。数据显示，1~5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1~4月份提高1.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积下降3.5%，商业营业用房销售面积增长5.8%。

商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点。其中，住宅销售额增长12.8%，办公楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长6.5%。

张大伟指出，2017年7月开始，商品房销售面积出现同比涨幅回落的现象，但是今年5月又一次出现了反弹。

中泰证券宏观高级分析师杨畅对《每日经济新闻》记者表示，1~5月商品房销售面积同比增长2.9%，计算当月同比增长8.0%，较上月明显回升，但本月绝对量仍处较低水平，难以排除去年低基数影响。2017年6月商品房销售面积为年内次高点，或将成为检验商品房销售回升真实性的标尺。

除前值较低影响外，张大伟还指出，全国楼市调控政策密集发布，加上5月单月各地合计的50次调控，2018年1~5月全国房地产调控政策发布次数多达159次，同比2017年1~5月上涨了60%。5月全国12个典型房价上涨城市被约谈。但最近几个月各地密集发布的人才政策影响了市场需求。叠加摇号政策刺激，部分城市出现了局部成交热。

从不同区域来看，市场分化明显。张大伟表示，中西部销售面积上涨幅度均远超过市场平均涨幅、成交金额上涨幅度同比高达26%以上。

数据显示，1~5月份，东部地区商品房销售面积23375万平方米，同比下降6.7%，降幅比1~4月份收窄2.7个百分点；销售额26570亿元，增长2.1%，1~4月份为下降1.5%。

而中部地区商品房销售面积15402万平方米，增长13.3%，增速提高0.2个百分点；销售额10239亿元，增长26.9%，增速提高0.9个百分点。西部地区商品房销售面积15215万平方米，增长9.9%，增速提高0.6个百分点；销售额10214亿元，增长26.8%，增速提高1.8个百分点。

杨畅指出，结合5月高频数据分析，商品房销售增量主要集中在二三线城市，一线城市商品房销售处于较低水平。预计未来政策重点仍将延续“控住一线、控住房价”，推动三四线城市的库存去化。

需警惕资金面趋紧风险

销售反弹的同时，房地产开发投资仍保持两位数增长。

国家统计局数据显示，2018年1~5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1~4月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资29037亿元，增长14.2%，增速与1~4月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，房地产开发投资增速在过去几个月持续高位后有所降温，但当前依然位于两位数的水平，说明房地产开发投资依然较热。当前在库存不足的情况下，将有助于显现今年开发投资方面的补库存效应。

数据显示，5月末，商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。其中，住宅待售面积减少466万平方米，办公楼待售面积增加32万平方米，商业营业用房待售面积减少196万平方米。

张大伟指出，2014年7月末，商品房待售面积55230万平方米，当下库存是连续46个月新低。而且看趋势，三四线楼市库存在继续减少，在一二线楼市进入补库存后，三四线楼市也开启库存短缺时代，现在除个别区域外，库存基本进入平稳状态。

联讯证券首席宏观研究员李奇霖认为，在融资渠道全面收紧的情况下，地产投资依然维持了很高的景气度。核心原因在于，大型房企更具融资渠道优势，“大并小”的行业整合在加速。在对销售前景不乐观的情况下，房企通过并购拿到地后加快施工，提高周转率。如果信用环境进一步紧缩，融资约束对大型房企硬化，行业整合和施工都会放缓。

从到位资金来看，销售的反弹使得1~5月房企现金流得到改善。数据显示，1~5月份，房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1%，增速比1~4月份提高3个百分点。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21亿元，下降76.2%；自筹资金19473亿元，增长8.1%；定金及预收款20122亿元，增长12.7%；个人按揭贷款9250亿元，下降3.6%。

张大伟也指出，销售活跃支撑了房地产行业的资金链。但信贷等收紧，对于房地产来说，将是影响未来走势的最关键要素。

严跃进认为，从市场预期看，美元第二次加息，可能会提高国内市场的资金成本。当然好在国内市场继续坚持降低企业投资成本，所以预计资金面收紧的节点会往后推移，但要警惕未来资金面从紧所带来的风险。