房企发债“中止潮”下 万科80亿公司债获批释放出何种信号？

6月11日，万科企业股份有限公司发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元人民币(下同)的公司债券。在近期房地产企业融资较为艰难的背景下，万科这笔公司债的发行似乎是稳住了市场的信心。

与此相对的另一面是，多家房企所发行的住房租赁专项公司债目前仍处于“中止”状态，这其中不乏中大型房企的身影。一些房企向《每日经济新闻》记者指出，债券的中止是由于一些客观上的原因。但多名债券承做人士、信托人士则指出，在目前融资收紧的情况下，评级、资质等因素，都关系到能否成功发债。

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住房租赁被鼓励  

万科公告显示，这笔总额不超过80亿元的公司债券为住房租赁专项公司债券，将采用分期发行方式，首期发行自证监会核准发行之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自证监会核准发行之日起24个月内完成。

这笔债券发行的背景是万科目前正在大力发展其旗下的长租公寓业务，将募集资金投向长租公寓领域也有迹可循。万科2018年第一次临时股东大会审议并批准了公司在不超过350亿元的范围内一次或多次发行债务融资工具，其中预计，“发行直接债务融资工具的募集资金将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（例如长租公寓）等用途。”

万科旗下的长租公寓业务目前已经具有一定规模。数据显示，截至2017年底，万科旗下长租公寓品牌泊寓累计获取资源超10万间，累计开业超3万间，覆盖29个城市。

在“房住不炒”的背景下，发展住房租赁获得了政策鼓励，资金面也对此有所倾斜。4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，以实际政策支持促进住房租赁市场发展，其中明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序，以及资产价值评估方法等。最为外界关注的是，其中直接指出将在审核领域设立“绿色通道”。

而在此之前，也已经有多家房企发行了住房租赁专项债。上海证券交易所的信息显示，今年3月份，龙湖地产发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率5.6%。龙湖旗下的长租公寓品牌冠寓，已经在多座城市有所布局。

中止的“住房租赁债”

在政策的鼓励和支持下，今年以来不少房企都有发行住房租赁专项债券的计划，其中包括富力、花样年和合生创展等。但实际上，截至6月12日，多数房企的住房租赁专项债券仍未能够顺利发行。

6月12日，合生创展的100亿元住房租赁公司债状态更新为“已回复交易所意见”；而在更早前，花样年集团（中国）有限公司拟发行的50亿元住房租赁50亿元私募债，状态显示为“中止”。

花样年方面向《每日经济新闻》记者回复称，债券中止的原因是花样年在争取一些更高的评级而不是因为政策收紧。“我们评估到在目前的市场环境下，更高的评级对我们更有利，我们也会尽快去恢复这项发债。”

花样年方面还提到，由于债权申报系统全面电子化，任何的延迟提交、恢复等问题都会导致状态显示的更改。中信建投房地产首席分析师陈慎此前在电话会议中也指出，近期部分地产公司地产债中止，多是技术原因造成。“民营地产企业很多是香港上市公司，信息披露时间点和内地不一致，很多数据必须等到年报以后监管机关才能进行审批。而监管机关反馈有15个工作日的时限要求，这期间就必须提出中止。”

虽然有技术上的原因，但一些券商承做人士指出，在目前的环境下，财务状况更好、评级更好的企业的债券仍然要更好发一些。

且在目前资金面普遍收紧的情况下，监管层对于投向与房地产相关的资金审核一直持谨慎态度。多名债券承做人士、信托人士等向《每日经济新闻》记者指出，虽然租赁住房是风口，但另一方面，房企资金链紧张也是事实。“在发债时，监管层会重点关注资金用途。”

从数据面来看，2017年以来地产债券的发行规模收缩明显。WIND数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85支，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元下降88.17%。