李宇嘉：深圳房改重在落实 需配套制度跟进关键环节克难

李宇嘉

近日，深圳住房制度改革备受关注，市场将其解读为深圳的“二次房改”。不管是放在“房住不炒”、“租购并举”长效机制亟待建立的大背景下，还是置于近两年国家及各地出台近300次调控措施，但仍未能抑制房价上涨、“炒风”依旧的现实境况下，作为改革开放窗口、住房市场化最先开始的城市，深圳房改方案都值得仔细研读。

住房制度顶层设计上，可以说深圳要颠覆1998年房改以来的架构。首先，土地供应从单一政府渠道向政府、企事业单位、村集体、棚户区、外围深莞惠等多元渠道转变；其次，住房供应由商品房为主，向政策性住房为主转变。

其中，特别是主导供应的政策性住房，以市场房价的50%~60%、市场租金的50%配置，被认为是应对近十年房价“屡调屡涨”的真正长效机制。

不过，笔者认为，深圳住房改革顶层设计的上述描述，在近两年国家及各地都有系统的部署，包括深圳2011年“十二五”、2105年“十三五”规划中，甚至，十八大重启改革议题以来，遵循“设计-规划-落地”，国家及各地也都有明确的措施。问题是，“一分部署、九分落实”，像住房这等系统性强、落地棘手的改革，从不缺顶层设计，缺的是配套制度的跟进、关键环节的攻坚克难、各职能部门协调而非推诿和扯皮。

对深圳住房改革，笔者认为仍存在以下一些问题。首先，供地确实要多渠道。事实上，2008年出台《深圳市城市更新办法》后，多渠道供地便已经开启了，但两个最重要的渠道，即以城中村为主的城市更新、工业区改造，现在看来其对住房问题的改善效果有限。

其次，供应新房90%的城市更新，尽管改善了城市面貌和功能，增加了单位空间的住房供应，但由于其要配建保障房、提供配套和公共空间，还要缴纳地价，再考虑到随房价高涨的拆迁成本（实物补偿拆赔比在1：1.2），城市更新本质上产生了推高了房价的作用。

2008年以后，深圳告别外向型经济依赖，空间集约的现代服务业对GDP的贡献率超过70%。客观上，适应新兴产业集聚人口、住房需求崛起，占深圳存量建设用地近50%的传统产业空间、1000多个工业区，很大一部分可以调整为居住用途。

但是，由于掌握用地的主体倾向开发商品房、政府规划调整不足、教育医疗等配套难落地等缘故，工业区转型最后出来的却是形形色色的“类住宅”，如商务公寓、公寓式办公、酒店式公寓、创新用房等，浪费了土地资源，“类住宅”等也驱动了投资炒作。

现在，深圳任何一个角落，即便是毗邻低房价的莞惠，成本也已达到很高的水平。深圳此次房改要保护受高房价冲击的人群，但也是保护城市需要的优势产业人口。

从城镇化（由乡入城）到都市化（由小城市到大城市），类似深圳这样的超大城市，缺乏弹性的住房供应，难以匹配城市天然优势下，人口的大规模流入，少数人基于财富配置的投资需求，让多数常住人口难以置业安存，这才是大问题。自住和投资需求在实操中难分，政策性住房着力点在人才、公共服务人员，会导致“福利陷阱”。

建立跨区域的、统一的土地市场，这是像深圳这样高度城市化的超大城市存量盘活，疏解需求、解决住房难题的唯一路径。

实际上，深莞惠和穗莞深的产业体系重构、空间利用重构已暗流涌动。比如，基于高成本考虑，深圳很多企业早已在这两个都市圈内重新布局产业链上各环节的落子。相应地，住房需求也开始向外转移，目前深圳和东莞、惠州跨界的区域，楼市购买力90%来自深圳。但是，跨区域土地统一利用、交通体系无缝对接、教育医疗均等配置，涉及政府层面的协作和跟进，始终没有跳出开会的层面。

结果，规划和配套难到位，产业链在更大的空间范围内的重构难以实现，反而是产业因高成本整体外迁。同时，也造成高度集中的住房需求无法疏解到外围，深圳房价继续在逼仄的空间内再攀新高。

而深莞惠、穗莞深区域一体化的利好，部分异化为投资性住房需求，劣币驱逐良币，到临深区域买房的，很多是投资炒作需求。短短2~3年，这些区域的房价也翻了2倍。

现在，兜住系统性风险的底线下，房价高位徘徊。因此，即便想通过轨道交通延伸，将高度集中在深圳区域的住房需求，输送到外围，成本已不可同日而语，需求的实现难上加难。

总之，地方政府研究发布住房改革文件，值得称颂。

但笔者认为，对深圳而言，2008年以来的十年，无论是空间潜力，还是成本优势，是推进住房改革的最佳机会，但目前，空间潜力有限，高成本让任何腾挪举步维艰，推进住房改革也将面临着重重困难。

当然，改革取决于决心，粤港澳大湾区上升为国家战略，房地产买单的轨道交通在快速延伸，加速推进深莞惠、穗莞深的一体化进程。都市圈的形成，让腾挪空间还是扩大了。

如果土地规划和使用能做到一体化，建立区域统一的用地市场，公共服务能均等化，还是能够做到不动存量的前提下，通过增量来破解供求结构性失衡的局面。

（作者为资深地产研究人士）